KrasnodarMedia, 7 июня. Курортная недвижимость юга России больше не работает по старым правилам. Спрос уходит из Сочи в Геленджик, москвичи захватили элитный сегмент, а сделки теперь тянутся месяцами. Бюджетные студии просели, однако премиум держится — и всё потому, что покупатель стал профессиональным и считает каждую копейку. Эксперты рассказали KrasnodarMedia, что ждёт эту сферу в ближайшие два года.
Живые деньги правят бал
Олег Сакадин, руководитель проекта апарт-комплекса "Сады морей", зафиксировал ощутимый спад покупательского интереса.
— В первом квартале 2026-го общий спрос в Краснодарском крае снизился на 13% в годовом выражении, и самый сильный удар пришёлся именно на Сочи, где сокращение составило 28%, — сообщил он.
По прогнозам Олега Сакадина, влиять на отрасль в будущем будет прежде всего стоимость денег. Фото: Из личного архива О. Сакадина
Одновременно в Геленджике специалист увидел рост интереса к премиум-классу.
— Объём реальных сделок в этой локации увеличился на 9%, а число целевых обращений от клиентов из Москвы и области — на 17%, — добавил Сакадин, отметив, что за два года портрет основного покупателя стал гораздо чётче и "столичнее".
По его словам, моду на юг сегодня диктует Москва. Так, по итогам первых месяцев 2026 года на жителей столицы пришлось 60% сделок в категории элитных апартаментов на Кубани. Ещё 20% спроса дали представители самого региона, а 15% — петербуржцы.
Поведение покупателя изменилось, и это сразу отразилось на скорости продаж.
— Если в 2024 году качественный объект в премиальной курортной зоне мог найти нового владельца за считанные недели, то сейчас средний срок заключения сделки достигает нескольких месяцев. Инвесторы стали дольше принимать решение, сравнивать, торговаться и выбирать лучшее соотношение цены и качества, — пояснил собеседник.
Дорогой сегмент в таких развивающихся направлениях, как Геленджик, уверенно держит удар. Фото: ИА KrasnodarMedia
В высокобюджетном классе сегодня безраздельно господствуют прямые продажи за живые деньги. Ипотека почти отсутствует.
— Экстремально высокая ключевая ставка отсекла от элитного сектора тех, кто пытался использовать кредитное плечо. Это делает текущую базу покупателей гораздо более устойчивой, поскольку решения принимают люди с реальным свободным капиталом, которые не зависят от банковской политики, — подчеркнул Сакадин.
Он уточнил, что спад ударил по разным нишам неравномерно. Сильнее всего пострадали бюджетная прослойка и нижняя граница среднего — малогабаритные студии и номера, которые раньше массово приобретали инвесторы с помощью ипотеки.
— Здесь падение может достигать 30–40%, потому что модель "купить на кредитные деньги и быстро сдать" перестала работать, — заявил Сакадин. — Премиум же, особенно в качественных и развивающихся локациях вроде Геленджика, чувствует себя значительно лучше. Спад здесь не превышает 10–15%. Платёжеспособная аудитория перераспределила свои интересы в пользу менее раскрученных, но более выгодных по чеку направлений.
Рассрочка вместо ипотеки?
Олег Юрченко, руководитель отдела продаж "Аструм групп", не оспаривает цифры коллеги, а смотрит на ту же ситуацию под другим углом — изнутри сочинских новостроек, где всё ещё теплится спрос, а рассрочка становится главным оружием девелопера.
— Рынок сейчас проходит этап естественной коррекции после очень активного периода 2023–2024 годов. Речь идёт не о потере интереса к Сочи, а о переходе в более зрелую фазу, — уверен Юрченко.
По прогнозам эксперта, снижение ставки даст мощный импульс инвестициям. Фото: Из личного архива О. Юрченко
По его данным, в апреле 2026-го по всему Сочи зарегистрировали около 60 договоров долевого участия. Первый квартал показал снижение продаж примерно на 30% по сравнению с январем — мартом 2025 года. В категории новостроек падение составило около 37–40% год к году. Предыдущие годы стали периодом ажиотажного спроса, и отрасль неизбежно должна была прийти к более сбалансированному состоянию.
Основной покупатель по-прежнему частный инвестор, и это хороший сигнал. География спроса расширилась.
— По нашей внутренней статистике, первое место занимают Москва и Подмосковье, второе — Краснодарский край, третье — Ростовская область, далее идёт Санкт-Петербург. Это говорит о том, что интерес к курортной недвижимости формируется уже не только в двух столицах, но и по всей стране, — рассказал Юрченко.
Заметно, по его словам, выросло и качество самого инвестора. Если в 2024 году многие приобретали недвижимость быстро, ориентируясь прежде всего на рост цен, то сегодня клиент стал гораздо более профессиональным.
— Покупатели внимательно анализируют проекты, изучают финансовую модель, оценивают управляющую компанию и перспективу капитализации. Это позитивный этап для индустрии, которая становится более цивилизованной, устойчивой и ориентированной на действительно качественные проекты, — пояснил он.
Юрченко подчеркнул, что сроки сделок тоже изменились. Если два года назад цикл от бронирования до регистрации часто занимал от двух недель до месяца, то сейчас процесс принятия решения стал значительно более вдумчивым.
Сочи остаётся главным курортом страны, недвижимость — привлекательный актив. Фото: ИА KrasnodarMedia
— Сегодня путь клиента до оформления права собственности может занимать свыше трёх месяцев, а иногда и дольше. Но это не проблема, а признак более зрелого инвестиционного подхода. Покупатель тщательно выбирает объект, сравнивает предложения, оценивает концепцию и экономику проекта, — заявил он, указав, что главный тренд сегодня — гибкие инструменты покупки.
Ипотека на коммерческую курортную недвижимость остаётся ограниченной, банки пока не предлагают специальных программ для этой ниши. При ключевой ставке ЦБ 8,5% кредитование достигает уровня 19–20% годовых.
— На этом фоне активно развивается рассрочка от застройщиков, что стало важным преимуществом. Причём условия заметно улучшились: если раньше стандартом считался период в 12–18 месяцев, то сейчас многие девелоперы предлагают программы на 2,5 года и более без удорожания, — добавил Юрченко.
Два прогноза — один финал
По прогнозам Олега Сакадина, влиять на отрасль в будущем будет прежде всего стоимость денег. Пока ключевая ставка остаётся высокой, рынок держится на той части покупателей, которая платит "здесь и сейчас" или использует рассрочку, а не кредитные средства. Второе — инфляция и рост себестоимости строительства.
Дорожающие материалы и работы толкают цены на готовые объекты вверх: с одной стороны, это давит на девелоперов, с другой — создаёт фундаментальный потенциал для долгосрочного удорожания качественных активов. Третье — дальнейшая трансформация географии спроса. Участники процесса больше не готовы переплачивать за раскрученный бренд локации.
— Побеждать будут проекты, которые предложат инвестору прозрачную экономику, высокое качество продукта и справедливый чек без спекулятивной наценки, — заявил Сакадин.
Олег Юрченко назвал другие три ключевых момента. Первый и самый важный — снижение ключевой ставки ЦБ. Именно этого, по его словам, сегмент сегодня ждёт больше всего.
— Сейчас значительная часть капитала находится на депозитах: по разным оценкам, речь идёт примерно о 73 трлн рублей. Пока вклады дают высокую доходность, деньги остаются в банковской системе. Но как только ставка начнёт снижаться, инвестиции в недвижимость могут получить очень мощный импульс, — прогнозирует Юрченко.
Сочи остаётся главным курортом страны, недвижимость — привлекательный актив. Фото: ИА KrasnodarMedia
Транспортная доступность — критически важный вопрос для любого курортного города Кубани, поскольку он живёт туристами. При стабилизации ситуации активность восстановится достаточно быстро, полагает эксперт.
Третье — повышение уверенности у инвесторов и населения. Сейчас сфера находится в фазе ожидания, но именно в такие периоды часто формируется база для следующего цикла роста.
И самое важное, как отмечает Юрченко, интерес к Сочи никуда не исчез. Город остаётся главным круглогодичным курортом страны, а качественная недвижимость в рекреационной зоне по-прежнему воспринимается как один из самых понятных и привлекательных долгосрочных активов.
Инвесторы в курортную недвижимость Кубани сменили приоритеты — эксперт Первая береговая линия больше не главный критерий выбора курортного жилья
