KrasnodarMedia, 12 августа. Первая линия в Сочи — это не географическая, а маркетинговая ловушка, в которую попадаются те, кто гонится за метражом до воды. Вопреки стереотипам, отель в 50 метрах от берега часто проигрывает гостинице выше по склону: там лучше вид, тише и выше реальная стоимость номера. Управляющий партнёр GRAVION Юрий Неманежин рассказал KrasnodarMedia, как горный рельеф превращает привычные правила инвестиций в пыль и почему умные деньги сейчас уходят на высоту.
Инвесторы в Сочи зря платят за пляжи без вида и сервиса — эксперт. Фото: Из личного архива Ю. Неманежина
Близость к морю не гарантирует вида?
Юрий Неманежин называет четыре жёсткие причины, почему инвестору стоит игнорировать первую линию как самоцель. Первая и самая обидная, по его словам, заключается в том, что вид на море может оказаться ценнее, чем близость к пляжу. Он подчеркнул, что рельеф Сочи даёт уникальный шанс ловить одновременно морскую гладь и горные вершины. И здесь отель на второй линии, но на возвышенности, оказывается в выигрыше перед объектом, который стоит прямо у берега.
— Первая — далеко не всегда гарантирует хороший вид, — поясняет эксперт. — Из-за плотной застройки, неровностей рельефа и того, что на территории приходится размещать инфраструктуру, соседние корпуса перекрывают друг другу перспективу. Формально вы у моря, а из номера гость видит соседнее здание, дорогу или городскую панораму.
Собеседник обращает внимание на то, что именно вид на море — это самостоятельная ценность для премиального номера, который, по его оценке, стоит минимум на 30% дороже, чем аналогичный с видом на сад или горы.
— Я всегда разделяю понятия «первая линия» и «вид на море», — говорит Неманежин. — Это совершенно разные активы.
Юрий Неманежин — о том, что отель на возвышенности даёт больше дохода, чем бетон у воды. Фото: Светлана Юдина
Второй момент, который выделяет специалист, — приватность. Он напоминает, что исторически прибрежная застройка Сочи складывалась крайне неоднородно. Сегодня на первой линии соседствуют объекты разных эпох, форматов и архитектурных решений.
— Само по себе расположение у моря не даёт вам приватности, тишины и достойного окружения, — предупреждает эксперт.
Кроме того, Юрий Неманежин считает, что близость к воде серьёзно бьёт по эксплуатации. Морская среда, влажность и солевой аэрозоль, по его словам, создают дополнительную нагрузку на фасады, инженерные системы и отделочные материалы.
— Чем ближе объект к берегу, — уверен спикер, — тем жёстче требования к качеству проекта и обслуживания. Так что первая линия — это не только статус, но и огромная головная боль.
Инфраструктура решает всё, включая цену
Третье, на чём настаивает управляющий партнёр GRAVION, — развитая инфраструктура, которая с лихвой компенсирует отсутствие прямого выхода на пляж. Для большинства отдыхающих близость к морю вообще не главное.
— Гость, который приезжает на медицинское обследование или программу восстановления, выбирает отель совсем по другим критериям. Корпоративный клиент смотрит на конференц-залы, переговорные и сервис. Семья — на бассейны, детские пространства, рестораны и безопасность, — перечисляет Юрий Неманежин. — А человек, который живёт в Сочи по несколько месяцев в году, ценит возможность работать, заниматься спортом, проходить медицинские программы и иметь привычный уровень сервиса. И всё это, должно быть в шаговой доступности, прямо на территории отеля. Пляж для них — приятный бонус, а не якорь.
Четвёртое и самое важное для денег, по мнению собеседника, — именно инфраструктура формирует спрос и толкает цену вверх. Он объясняет, что плотная застройка первой линии уже не позволяет реализовывать насыщенные проекты в престижных локациях — там просто нет места. А вот инфраструктура как раз и решает всё.
Юрий Неманежин — о том, что отель на возвышенности даёт больше дохода, чем бетон у воды. Фото: Светлана Юдина
Неманежин ссылается на исследование платформы «Домос», где гостиничные проекты и с бассейнами и SPA продаются в среднем на 20–35% быстрее. Через год после старта продаж объём непроданных лотов в них оказывается на 15–25% ниже, чем в аналогичных объектах без таких сервисов.
Та же закономерность, по данным управляющего партнёра, работает и с ростом стоимости.
— В классическом жилом комплексе цена за время строительства обычно увеличивается на 25–40%, — приводит цифры Юрий Неманежин. — А в проектах с развитой велнес-инфраструктурой прирост достигает 45–70%.
Но максимальную динамику, как отмечает эксперт показывают премиальные гостиничные комплексы с широким набором сервисов и развлечений — там капитализация за цикл реализации проекта может вырасти на 60–120%.
— Поэтому я лично смотрю не в сторону моря, а в сторону наполнения объекта, — резюмирует Неманежин. — Первая линия — это прошлое. Будущее — за тем, что внутри и поверх.
Цены на жилье в Сочи растут вопреки падению спроса Застройщики курорта заработали 11,4 млрд за полгода
