KrasnodarMedia, 30 октября. Сентябрьский всплеск ипотечных выдач в Краснодарском крае оказался резким. Льготных кредитов оформили 2,2 тысячи на 12,9 млрд рублей — на 117% больше по количеству и на 120% по объёму, чем в августе. По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), количество займов в целом по рынку выросло на 52%, а объём кредитования — на 71%. То есть всплеск обеспечили именно программы с господдержкой: их доля в объёме выдач поднялась до 71%. О том, что вызвало такой скачок и что будет с рынком дальше, специалисты по недвижимости поделились с KrasnodarMedia.
Ловушка длинного срока
Причина у всех спикеров одна — заёмщики спешили успеть до изменения условий госпрограмм. Пик выдач пришёлся на последний день действия прежних условий (30 сентября), а один из банков России оценил перенос спроса из октября и ноября в сентябрь примерно в 100 млрд рублей. Первым эту картину комментирует руководитель проекта комплекса апартаментов "Сады морей" Олег Сакадин.
Он напоминает, что миграция на такой скачок повлиять не могла — прирост населения края около 31,6 тысячи человек в год, порядка 2,6 тысячи в месяц, и полуторакратным ростом выдач за один месяц он не оборачивается. Средний срок ипотеки при этом вырос с 268 до 295 месяцев — длинные субсидированные кредиты (в среднем 345 месяцев) вытянули показатель вверх.
— Субсидирование ставки действует максимум 15 лет, а кредиты берут почти на 29, оставшиеся годы заёмщик обслуживает по ставке банка, и при расчёте бюджета покупки эту часть срока обычно не закладывают, — обращает внимание Сакадин на более существенное обстоятельство.
Коррекция, по его словам, уже идёт — в первые две полные недели октября на семейную ипотеку подали 13,7 и 14 тысяч заявок против 32,6 тысячи в среднем за неделю в сентябре, это минимум с декабря 2022 года. Сокращение выдач из-за новых условий эксперт ожидает на уровне 20–30%, но реальную картину можно будет оценить только в начале 2027 года.
— Глубину коррекции определит то, как долго продержится высокая ставка, — говорит Сакадин. — 23 октября ЦБ сохранил ключевую на 14% и повысил прогноз, средняя ставка в 2027 году достигнет 12,5–13,5% вместо ожидавшихся ранее 10,5–12,5%, а однозначных значений регулятор ждёт только в 2028 году. Порогом оживления спроса считается ставка ниже 10%, до этого порога по нынешнему прогнозу ещё два года.
Резкого роста цен при этом ждать не приходится — на 1 июля накопленный разрыв между выводом квартир на рынок и продажами составлял 37,3 тысячи квартир, а застройщики работают со скидками до 35%.
Эксперты объяснили, чем обернулись рекордные выдачи и чего ждать покупателям жилья. Фото: KrasnodarMedia
Другой взгляд на природу всплеска предлагает учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Она тоже объясняет сентябрьский скачок поведенческим фактором — заёмщики спешили запрыгнуть "в последний вагон" и оформить кредиты до ужесточения условий льготной программы с 1 октября. Аналогичная картина была и в других регионах — в целом по стране выдачи ипотеки по количеству кредитов выросли более чем на 40% за месяц.
— Миграционный и демографический фактор в крае создают базовый спрос на жильё, но он не способен объяснить одномоментный рост на 52% по количеству и 71% по объёму за один месяц — сработал именно поведенческий фактор в преддверии ужесточения условий семейной ипотеки, — подчёркивает собеседница.
Средний чек, по её мнению, может увеличиваться на фоне общего роста цен на жильё, а также переориентации покупателей в сторону более просторных форматов — если раньше на рынке было много инвесторов, выбирающих студии и однокомнатные квартиры, то теперь всё чаще покупают жильё для себя. Соответственно растёт и средний срок — люди растягивают его, чтобы удержать ежемесячный платёж на приемлемом уровне.
— Переплата при этом действительно растёт, чем длиннее срок кредита, тем больше общая сумма переплаты по процентам, — поясняет Опрышко. — Например, при покупке квартиры стоимостью условно 10 млн рублей с первым взносом 30% под льготные 6% на 15 лет ежемесячный платёж будет около 59 тысяч рублей, а переплата за весь срок — около 3,6 млн. Если увеличить срок до 30 лет, платёж снизится до 42 тысяч, но переплата превысит 8 млн рублей.
Спрос исчерпан до 2027-го?
При этом на горизонте 25–30 лет крайне сложно с достаточной точностью спрогнозировать, как изменится финансовое положение конкретного человека, отмечает она — за это время могут произойти события, которые сделают выплаты невозможными, потеря работы, серьёзное заболевание, снижение дохода. Банк не может с уверенностью предсказать, как заёмщик справится с нагрузкой, особенно если у него уже есть другие кредиты, и это определённый риск для него.
— После сентября исчез поведенческий фактор ажиотажа, а ставки по "Семейной ипотеке" для родителей с одним и двумя детьми, которые составляют наиболее массовую категорию заёмщиков, выросли, — заключает Светлана Опрышко. — Кроме того, во время ажиотажа в сентябре заёмщики исчерпали и спрос будущих периодов, так что спрос на рынке жилья будет спокойнее, а основные показатели рынка — примерно на уровне первой половины года.
Как отметила руководитель портала, цены на новостройки в Краснодарском крае уже снижаются, и ждать возобновления их уверенного роста пока не приходится — спрос всё ещё сдерживают в том числе высокие ипотечные ставки.
Сентябрьский бум ипотеки на Кубани уже аукнулся для заёмщиков. Фото: Сделано с помощью ИИ
Специалист по недвижимости компании "Аякс" Анна Яковлева добавляет бытовую сторону картины — ипотеку брали все, кто мог взять, по старым 6% годовых. Сейчас, по её словам, градация прошла, и все, кто не успел взять с одним ребёнком, под 10% уже не все готовы брать.
— Жильё не настолько снизилось в цене, чтобы можно было позволить такую большую сумму под 10%, — говорит она. — Раньше при 6% платёж был бы в районе 20 тысяч рублей, а сейчас под 10% это уже 35 — вот разница в чём, поясняет она.
Застройщики сейчас идут навстречу покупателям: акции, скидки, рассрочки, ремонт в подарок, и остатков по городу очень много, хотя не по всем копаниям. Есть те, кто уже почти доторговал, но опять возвращается к цене 100 тысяч рублей за кв. м.
— Это был переломный момент, когда цена сильно выросла. Квартира в 35 квадратов за 3,5 млн — пример того, что сейчас может произойти: под такой уровень цен застройщики и будут подстраивать политику новостроек, — отмечает Яковлева.
По её словам, дорогая ипотека означает низкие цены — и наоборот. К стоимости хотя бы 100 тысяч рублей за квадратный метр рынок вернулся после резкого роста: новостройки семь лет назад стартовали от 45 тысяч, а затем застройщики переоценили жильё.
Нынешние всплески по регионам специалист считает нормальной реакцией на отмену господдержки. Рынок, уверена спикер, привыкнет к этим цифрам — такие откаты уже случались.
— В этом году стоит присмотреться к покупке — вторичный рынок ещё дешевле, а по всем застройщикам можно отследить, что сейчас дешевле на 30%, чем когда проект стартовал, — заключает Анна Яковлева.
Напомним, что ранее эксперт назвал критерии выбора квартиры в новостройке Краснодара.
До этого, KrasnodarMedia писало о том, что переоценка спроса привела к спаду строительства жилья на Кубани.
Жители Краснодарского края взяли за месяц ипотеки на 18,2 млрд рублей Кубань вошла в число лидеров по росту ипотечных выдач в сентябре
