KrasnodarMedia, 16 сентября. Рынок курортной недвижимости в этом году заметно прибавил в объёме, но спешить с выводами о перегреве не стоит — картина слишком неоднородна. О том, где цены устоят, какие форматы выиграют борьбу за покупателя и почему заявленная доходность — это ещё не итоговый результат инвестора, ведущий аналитик "АМаркетс" Игорь Расторгуев поделился с KrasnodarMedia.
Иллюзия загрузки
— Рост предложения до 20 тысяч лотов за год — серьёзный количественный сдвиг, но говорить о перегреве всего рынка преждевременно. Рынок курортной недвижимости неоднороден. В Краснодарском крае сосредоточилось 46% предложения, и именно там конкуренция будет нарастать быстрее всего, — говорит Расторгуев.
Перегрев, по его словам, — это не только про объём, а про соотношение спроса и предложения в конкретных локациях и сегментах. Сервисные апартаменты действительно формируют уже более половины предложения, и этот формат будет конкурировать сам с собой. В сегменте курортного жилья, где предложение составляет 8,2 тысячи лотов, давление заметно меньше.
Падения цен в ближайшие 2–3 года эксперт не исключает, но оно скорее будет локальным и коснётся проектов без сильного оператора, без инфраструктуры и в удалении от берега. Качественные проекты с управляющей компанией и круглогодичной загрузкой удержат ценник.
Форматы, по словам собеседника, — пожалуй, самый здоровый тренд на этом рынке за последние годы. Покупатели перестали покупать просто квартиру у моря и начали формулировать цель — для себя, для сдачи, для дохода.
Ситуация с котировками в Краснодарском крае и Карачаево-Черкесии отражает разные стадии рынка. Фото: Ирина Ленская
Самыми устойчивыми Расторгуев считает сервисные апартаменты с профессиональным оператором и курортные резиденции в комплексах с развитой инфраструктурой.
— Они дают понятный продукт, то есть ты покупаешь не стены, а поток дохода с управлением, — поясняет специалист. По данным аналитиков, проекты с сильным гостиничным оператором показывают заполняемость до 87%, тогда как средняя загрузка по рынку держится в коридоре 65–75%.
Самыми уязвимыми стали обычные квартиры в курортных посёлках, купленные для сдачи. Доходность от долгосрочной аренды таких объектов сейчас составляет 4–6% годовых, и собственник фактически работает как управляющий своим объектом — ищет жильцов, решает бытовые проблемы, тратится на ремонт.
— Это уже не пассивный доход, а полноценная вторая работа. Гостиничные номера как формат интересны, но требуют ещё более внимательного выбора оператора и локации, — подчёркивает Игорь Расторгуев.
Заявленная доходность 5–12% для сервисных апартаментов реалистична как диапазон, но нужно понимать, что это операционная доходность, а не итоговый финансовый результат инвестора.
Нижняя граница — скорее консервативный сценарий для проектов со средней загрузкой и стандартным оператором. Верхняя достижима в комплексах с сильной управляющей компанией и круглогодичным потоком. Итоговая доходность зависит от цены входа. Если покупать на пике предложения, риск того, что капитализация не вырастет, а возможно, и снизится, довольно высок.
Сочи и Адлер — самая высокая цена входа, но и самая высокая ликвидность. Фото: Ирина Ленская
Главный риск, который инвесторы недооценивают, — это не падение аренды, а простой.
— Курортный сезон на Чёрном море длится четыре-пять месяцев. Если у комплекса нет инфраструктуры, способной привлечь гостей в межсезонье, реальная загрузка будет далека от обещанной, — предупреждает эксперт.
За чей счёт обещанный процент?
Второй недооценённый риск — рост конкуренции внутри формата. 11,8 тысячи сервисных апартаментов на рынке означает, что через два-три года часть из них будет бороться за одного и того же гостя, и операторы с более слабым сервисом проиграют.
Ещё одну роль, как отметил спикер, играют комиссии управляющих компаний. 20–40% от дохода — стандарт для курортных проектов, но не все покупатели на старте учитывают, что значительная часть выручки уходит оператору, а из оставшейся части ещё нужно покрывать коммунальные платежи, которые в сервисной недвижимости выше, чем в жилой.
— Выбор управляющей компании, по сути, это выбор бизнес-партнёра на годы вперёд, — продолжает собеседник. — До сделки стоит проверить три момента. Первое, что нужно узнать, это есть ли у компании действующие объекты, которые можно посмотреть вживую — как выглядит номер, как работает ресепшн, что говорят реальные гости на агрегаторах отзывов.
Специалист обратил внимание на то, что если оператор только начинается и управляемых им же объектов пока нет, это серьёзный риск. Особо важна прозрачность финансовой модели. То есть управляющая компания должна показать, как именно формируется доход, какие расходы вычитаются, как распределяется прибыль между собственником и оператором, в какие сроки производятся выплаты.
— Если вместо конкретной модели покупателю предлагают только маркетинговый буклет с картинками счастливых туристов, это должно насторожить, — говорит Игорь Расторгуев.
Ну и третий момент — гарантирована ли доходность? Если компания обещает фиксированный процент независимо от загрузки, важно понять, за чей счёт покрывается разница. Иногда гарантия обеспечивается за счёт самого застройщика и прекращается после продажи всех лотов. И ещё один тревожный сигнал — отказ предоставить договор управления до сделки или настойчивость на подписание только после регистрации права собственности.
Анапа и Геленджик — средний ценовой сегмент с хорошим сезонным спросом, но зависимостью от летних месяцев. Фото: Ирина Ленская
Инфраструктура как способ продлить сезон — это абсолютно правильная логика, но она работает только при достаточном масштабе. Wellness-центр, медицинский спа, конференц-залы — всё это генерирует дополнительный трафик в межсезонье, когда пляжный отдых не актуален.
По данным рынка, апарт-комплексы с круглогодичной инфраструктурой показывают рост стоимости 15–25%, тогда как объекты без неё стагнируют. Но граница между полезной и избыточной инфраструктурой проходит там, где стоимость её содержания начинает съедать доход собственника.
— Если в комплексе на 200 номеров строят конференц-зал на 500 мест, его загрузка будет низкой, а расходы на содержание — постоянными. Та же логика с бассейнами, спа и ресторанами. Они оправданы при достаточном количестве номеров и реальном круглогодичном спросе, а не как „фишка“ для буклета, — приводит пример аналитик.
Оправданность вложений для застройщика определяется просто. Инфраструктура должна увеличивать цену квадратного метра и скорость продаж настолько, чтобы окупить затраты на её строительство и содержание. Если этого не происходит, расходы ложатся на собственников через повышенные эксплуатационные платежи.
Горы зовут инвестора
Ситуация с котировками в Краснодарском крае и Карачаево-Черкесии отражает разные стадии рынка. 828 тысяч рублей за квадратный метр на Кубани при росте всего 5% за год говорит о том, что рынок действительно близок к потолку в абсолютных значениях.
Основной рост цен уже позади, и динамика замедляется. В Карачаево-Черкесии 653 тысячи при росте 22% — это эффект низкой базы и активного развития Архыза. Новых проектов мало, спрос на горнолыжные курорты растёт, и стоимость догоняет прибрежные локации.
По соотношению стоимости, ликвидности и доходности Расторгуев распределяет локации так. Сочи и Адлер — самая высокая цена входа, но и самая высокая ликвидность, потому что поток туристов обеспечен круглый год, инфраструктура развита, вторичный рынок активен.
— Анапа и Геленджик — средний ценовой сегмент с хорошим сезонным спросом, но зависимостью от летних месяцев, — высказался спикер.
Здесь сервисные апартаменты с сильным оператором показывают доходность 8–12%, а число сделок в Анапе за пять месяцев выросло в три раза. Новороссийск — рабочая локация, скорее для покупки для себя, чем для инвестиционного дохода.
Горнолыжные курорты Кавказа — Архыз, Красная Поляна — дают лучшее соотношение цены и доходности именно из-за круглогодичности. Фото: Ирина Ленская
Горнолыжные курорты Кавказа — Архыз, Красная Поляна — дают лучшее соотношение цены и доходности именно из-за круглогодичности.
Зимний сезон обеспечивает загрузку с декабря по март, а летний треккинг и экотуризм — с мая по октябрь. Но порог входа там выше из-за удалённости и ограниченного предложения.
— Выбор между этими локациями зависит от горизонта инвестирования. Для короткого срока и быстрой ликвидности — Сочи, для среднего срока и баланса цены с доходностью — Анапа и Геленджик, для долгого срока и максимальной доходности — горные курорты, — резюмирует Игорь Расторгуев.
На Кубани "индикатор страха" снизил покупательскую способность на рынке жилья Эксперты оценили ситуацию на рынке недвижимости Краснодарского края
