Рынок курортной недвижимости Сочи переходит к сбалансированной модели - эксперт

Аналитики платформы "Домос" зафиксировали охлаждение спроса и снижение тарифов на курортную недвижимость Сочи в первом полугодии 2026 года, однако инвестиционные отели с профессиональным управлением остаются самым устойчивым сегментом благодаря дефициту качественного номерного фонда. Специалисты рассказали KrasnodarMedia о текущей ситуации на рынке и перспективах гостиничных проектов.

По итогам первого полугодия 2026 года рынок курортной недвижимости Сочи демонстрирует признаки охлаждения после нескольких лет рекордного роста. При этом инвестиционный сегмент гостиничной недвижимости сохраняет устойчивость благодаря дефициту качественного номерного фонда и запуску новых проектов с профессиональным управлением.

С весны в Сочи продолжается снижение средней стоимости размещения по сравнению с первым полугодием 2025 года. В марте средний тариф снизился на 7%, в апреле — на 13%, в мае — на 15% относительно аналогичных месяцев прошлого года. В сегменте трёхзвёздочных отелей показатель ADR (ADR — Average Daily Rate — средняя стоимость одного проданного номера за сутки — прим. ред.) сократился на 11%, четырёхзвёздочных — на 6%, пятизвёздочных — на 20%.

В предложении существенно превалируют объекты категории 4*. Из введённых проектов на них приходится почти половина нового гостиничного фонда — 44%, при этом пятизвёздочные занимают только 24%. Более 60% нового предложения составляют классические гостиницы, ещё 28% — апарт-отели.

Последние несколько лет рынок Сочи рос опережающими темпами. Фото: Владимир Селиванов

Руководитель платформы недвижимости "Домос" Сергей Бражник назвал происходящие изменения закономерным этапом развития рынка.

— Сочинский рынок проходит естественный цикл, — отмечает Бражник. — После периода стремительного роста внутреннего туризма и рекордного спроса рынок постепенно возвращается к более сбалансированной модели. Покупатели и инвесторы стали гораздо внимательнее оценивать качество продукта, концепцию, профессионализм управляющей компании и перспективы объекта в долгосрочном горизонте.

При этом, по словам эксперта, интерес к гостиничной недвижимости как инвестиционному инструменту сохраняется. Основной дефицит по-прежнему наблюдается в сегменте качественного номерного фонда с профессиональным управлением.

Управляющий партнёр девелоперской компании GRAVION Юрий Неманежин считает, что текущая ситуация свидетельствует скорее о взрослении рынка, чем о его ослаблении.

— Последние несколько лет рынок Сочи рос опережающими темпами, и сегодняшняя стабилизация выглядит абсолютно закономерной, — поясняет Неманежин. — Сейчас инвесторы всё чаще оценивают потенциал проекта на горизонте 5–10 лет. Именно поэтому на первый план выходят качественная инфраструктура, которая будет актуальной и сейчас и в перспективе, профессиональное управление и способность объекта обеспечивать стабильную доходность после ввода в эксплуатацию. Сочи всё больше становится рынком премиального продукта.

Рынок курортной недвижимости Сочи охлаждается после нескольких лет рекордного роста. Фото: Владимир Селиванов

Собеседник отметил, что это подтверждают и гостиничные показатели, поскольку если в 2023 году выручка на номер RevPAR (Выручка на один доступный номер — прим.ред) составляла около 6,8 тысяч рублей за ночь, то в 2025 году она достигла 10 тысяч рублей, увеличившись почти на 47% за два года.

По прогнозам аналитиков, к 2030 году RevPAR вырастет до 16 тысяч рублей за ночь. Это означает, что фундаментальные предпосылки для роста инвестиционной привлекательности качественных гостиничных проектов сохраняются.

По данным "Домос", именно инвестиционный сегмент сегодня остаётся наиболее устойчивым: девелоперы продолжают запускать новые гостиничные комплексы и всё активнее смещают фокус в сторону управляемых отелей и апарт-отелей. Долгосрочный интерес инвесторов к курортной недвижимости Сочи сохраняется, несмотря на коррекцию отдельных рыночных показателей, подчеркнули аналитики.