Локация и качество турпотока решают цену недвижимости на курортах Кубани

На Кубани "индикатор страха" снизил покупательскую способность на рынке жилья

KrasnodarMedia, 15 сентября. Цены на курортах Кубани меняются по-разному. В Сочи средний чек на вторичке снизился при почти неизменном прайсе, а в Геленджике, Анапе, Новороссийске, Туапсе и Ейске за год подорожал. На первичке Сочи метр растёт быстрее всего в крае, а площадь новых лотов падает. О том, насколько устойчива текущая коррекция, какие инструменты удержания спроса работают и как частному покупателю оценивать реальную доходность курортной недвижимости, KrasnodarMedia рассказал независимый экономист Виктор Мангазеев.

Кто рискует больше всех?

По его словам, видимое снижение в отдельных локациях отражает изменение структуры предложения, а не реальное падение стоимости сопоставимых объектов. Средний чек на вторичке снизился только в Сочи, тогда как метр остался почти неизменным, — эксперт объясняет это вымыванием дорогого сегмента из выборки.

— Премиальные лоты либо раскупили, либо сняли с продажи в пользу аренды на фоне растущего турпотока, — уточняет Мангазеев.

На первичном рынке Сочи действует обратная динамика: он демонстрирует максимальный рост цены метра среди курортов края, а средняя площадь новых лотов при этом сокращается. Как рассказал собеседник, застройщики продают меньшие по площади квартиры за счёт удорожания.

В Сочи рынок уже нашёл равновесие, но на узком, премиальном предложении. Фото: Ирина Ленская

Такой разрыв Мангазеев объясняет структурными ограничениями.

— В городе действует мораторий на строительство жилья, а дефицит номерного фонда высокого класса остаётся значительным, — говорит экономист.

В остальных курортах региона — Геленджике, Анапе, Новороссийске, Туапсе, Ейске — суммы на вторичке за год выросли, причём в Геленджике заметнее всего. Здесь аналитик видит больше поводов для настороженности.

Резкий подъём тарифов на фоне сокращения экспозиции говорит о том, что доступный сегмент вымылся из продажи, а оставшиеся продавцы держат завышенные ожидания без проверки реальным спросом.

— В Сочи рынок уже нашёл равновесие, но на узком, премиальном предложении, а в Геленджике риск дальнейшего снижения выше, — говорит эксперт. — Прогнозы расходятся. Одни ждут умеренного подорожания в Сочи, особенно в премиуме. Другие считают, что заметного роста не будет несколько лет. Давит на рынок и запас непроданных новостроек в Краснодаре — на его реализацию при текущих темпах продаж потребуется несколько лет.

Давит на рынок и запас непроданных новостроек в Краснодаре. Фото: Ума Саадуева

Виктор Мангазеев добавил, что застройщики конкурируют со вторичкой не через ставку, а через управление совокупной стоимостью владения и скоростью получения дохода от объекта. Он отметил, что рассрочка и субсидированные схемы платежей компенсируют высокую ключевую ставку без прямого демпинга по цене метра.

Доходность под вопросом

Как рассказал специалист, готовая отделка и меблировка под ключ сокращают разрыв между покупкой и запуском объекта в аренду, снижая потери инвестора от простоя

— Всё активнее девелоперы предлагают не просто квадратные метры, а готовую бизнес-модель с профессиональным управлением арендой, а также переходят от отдельных лотов к целостным курортным экосистемам с термальными зонами и развлекательной инфраструктурой, что повышает загрузку жилых юнитов уже после сдачи.

Локация и качество турпотока остаются решающим фактором цены, продолжает эксперт. Он обратил внимание на то, что проекты в устойчивых арендных зонах показывают заметный прирост стоимости метра за счёт развития туристического потенциала территории.

— Для частного покупателя ключевыми критериями сегодня становятся не метраж и вид на море, а наличие профессионального управления объектом, устойчивость турпотока в локации и совокупные издержки на запуск объекта — ремонт, меблировка и время простоя до первого дохода, — подчеркнул Мангазеев.

В Геленджике риск дальнейшего снижения выше. Фото: Владимир Селиванов

Отдельно собеседник указал, что стоит разделять декларируемую и фактическую доходность, поскольку заявляемые застройщиками показатели — это маркетинговый потолок.

— Если посчитать реальную доходность — за вычетом комиссии управляющей компании, простоя и налогов, — она оказывается заметно скромнее. Она сопоставима с депозитами и ОФЗ, но ликвидность хуже, а операционный риск выше, — прокомментировал финансист. — Долгосрочная аренда в Сочи приносит умеренно. А вот в премиуме с профессиональным управлением доходность в удачных проектах может быть заметно выше.

Виктор Мангазеев подвёл итог, что при оценке инвестиционной привлекательности объекта частному покупателю важнее смотреть не на витринную доходность из рекламы, а на реальные условия договора с управляющей компанией — размер комиссии, гарантии загрузки и порядок распределения расходов на ремонт и обновление мебели.