KrasnodarMedia, 10 сентября. Экспозиция компактных лотов в Сочи за год выросла на 15%, тогда как весь рынок увеличился лишь на 9%. Число объектов площадью более 50 кв. м сократилось, что опровергает версию об их накоплении из-за низкой скорости продаж. Инвесторы всё чаще выбирают небольшие форматы — они требуют меньшего бюджета входа и обладают более высокой ликвидностью. Об этом KrasnodarMedia рассказал управляющий партнёр компании GRAVION Юрий Неманежин.
Как изменения на московском рынке влияют на сочинскую недвижимость. Фото: Из личного архива Ю. Неманежина
После охлаждения рынка в 2025 году покупатели стали тщательнее оценивать бюджет входа и ликвидность, пояснил Неманежин. По его словам, инвесторы, формирующие основу спроса в Сочи, отдают предпочтение компактным лотам.
— Они требуют меньше вложений, проще сдаются и привлекают широкий круг покупателей при перепродаже, — даёт расклад эксперт. — Однако площадь не определяет инвестпотенциал — ключевую роль играют формат, стадия строительства, расположение, инфраструктура и управляющая компания. Обычная квартира и номер в гостиничном комплексе с одинаковым метражом 40–50 кв. м — принципиально разные продукты с разной экономикой.
Микролоты до 25 кв. м сократились на 13%, но это не говорит о потере интереса к ним. Как разъяснил Юрий Неманежин, одновременно происходило вымывание ранее выведенных объектов и сокращение таких форматов в новых проектах.
Он добавил, что девелоперы понимают — минимальная площадь даёт доступную цену, но слишком маленький юнит ограничивает сценарии использования и сужает круг будущих покупателей или гостей.
Управляющий партнёр компании утверждает, что Сочи ориентируется на московскую аудиторию, поэтому изменения на столичном рынке, включая минимальный порог площади квартир, влияют и на курортную недвижимость, хотя напрямую это ограничение на главный курортный город Кубани не действует.
— Сам город развивается как курорт высокого класса, — продолжает Неманежин, — Растёт число профессиональных гостиничных комплексов с приоритетом на комфорт, сервис и инфраструктуру. Для стандартного номера достаточно 27–30 кв. м, а 40–50 кв. м — востребованный формат для семейного размещения.
Как изменения на московском рынке влияют на сочинскую недвижимость. Фото: Ирина Ленская
Разрыв между массовым и премиальным сегментами характерен не только для Сочи, считает специалист. Он считает, что основу экспозиции формируют компактные лоты для инвестиций и сезонного проживания. Параллельно, по его мнению, существует небольшой рынок коллекционной недвижимости — пентхаусы, виллы и резиденции с уникальными видами, большой площадью и ограниченным числом аналогов.
— Такие объекты могут оставаться в экспозиции дольше, но это не всегда признак отсутствия спроса, — подчеркнул собеседник, — Владельцы не торопятся с продажей, а целевая аудитория узка. Сверхдорогие лоты искажают усреднённые показатели, поэтому для объективной оценки нужно раздельно анализировать массовый сегмент, инвестиционные номера и уникальные резиденции, используя медианную цену и стоимость квадратного метра внутри каждой категории.
Юрий Неманежин определил, что у этих форматов разные покупатели и стратегии. Один приобретает резиденцию для семейного отдыха и сохранения капитала, другой — один или несколько юнитов для дохода под управлением оператора.
— Инвестора, ориентированного на рост стоимости, привлекает вход на ранней стадии строительства, тогда как готовый объект даёт возможность сразу пользоваться им или получать арендный доход и не несёт строительных рисков, — подытожил эксперт.
Переуступка в Краснодаре не может стоить дороже прайса застройщика — эксперт Евгений Ткачёв заявил о фазе охлаждения рынка недвижимости в столице Кубани
