KrasnodarMedia, 8 августа. Объём просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жильё в Краснодарском крае за первое полугодие 2026 года вырос на 687 миллионов рублей и достиг 4,2 миллиарда, что стало самым высоким показателем среди всех регионов России. Как пояснила KrasnodarMedia Светлана Опрышко, учредитель и директор портала Всеостройке.рф, основными причинами стали массовое строительство, низкое качество заёмщиков, бравших кредиты на пределе возможностей, а также сжатие ипотечного рынка, из-за которого просрочка перестала "разбавляться" новыми займами.
Кубанские заемщики массово тонут в ипотечных долгах
В Краснодарском крае продолжает ухудшаться ситуация с ипотечным кредитованием на строящееся жильё. За первое полугодие 2026 года доля просроченной задолженности по договорам долевого участия выросла на 25%, а абсолютный прирост неплатежей составил 687 миллионов рублей. Общий объём просрочки в регионе достиг 4,2 миллиарда рублей, что является самым высоким показателем среди всех субъектов Российской Федерации, сообщили в агентстве "Долговой консультант".
В Краснодарском крае продолжает ухудшаться ситуация с ипотечным кредитованием на строящееся жильё. Фото: ИА KrasnodarMedia
Аналитики отмечают, что столь внушительные цифры объясняются сразу несколькими факторами. Кубань в последние годы стала одним из главных центров жилищного строительства в стране, что повлекло за собой массовую выдачу ипотечных кредитов. Однако качество заёмщиков оказалось неоднородным: наряду с платёжеспособными покупателями в рынок вошли те, кто брал обязательства на пределе своих финансовых возможностей. В условиях текущей экономической нестабильности обслуживать такие кредиты становится всё сложнее. Дополнительным фактором выступает общее сжатие ипотечного рынка: снижение объёмов новых выдач привело к тому, что прежний эффект "разбавления" просрочки свежими займами исчерпал себя, и теперь даже относительно небольшой объём проблемных долгов занимает заметную долю в портфеле.
Особую тревогу вызывает тот факт, что сложности по договорам долевого участия неизбежно перетекают на вторичный рынок ипотеки. Как пояснила Светлана Опрышко, после ввода дома в эксплуатацию кредит, оформленный на строящийся объект, автоматически переквалифицируется в обычную ипотеку на готовое жильё, и вместе с ним в этот сегмент переходят все накопленные долги, создавая дополнительную нагрузку на банковскую систему.
Региональные особенности или системный сбой
Отвечая на вопрос о том, почему Краснодарский край показал максимальный прирост просрочки именно по ДДУ, тогда как в Москве общий объём долга больше, а прирост существенно ниже, Светлана Опрышко указала на региональную специфику и массовое ухудшение качества заёмщиков на Кубани.
— В Москве большой объём долга распределён среди более платёжеспособной аудитории с диверсифицированными доходами. В Краснодарском крае взрывной рост ДДУ в 2020–2024 годах обеспечили в том числе инвесторы и мигранты, которые брали кредиты на пределе возможностей. Обслуживать такие кредиты в условиях текущей экономики стало сложнее. Ещё одна причина — сжатие ипотечного рынка. Снижение объёма выданных кредитов ведёт к уменьшению массы накопленной задолженности. При таком сценарии даже небольшой объём "плохих" долгов начинает занимать больший процент в структуре портфеля. Прежний эффект "разбавления" просрочки новыми займами исчерпан, — пояснила Светлана Опрышко.
Остановить переток проблемных кредитов с первичного на вторичный рынок только рефинансированием не получится - эксперт. Фото: ИА KrasnodarMedia
Говоря о способах решения проблемы, эксперт отметила, что остановить переток проблемных кредитов с первичного на вторичный рынок только рефинансированием не получится. На вопрос о том, как именно проблемы по договорам долевого участия перетекают на вторичный рынок и можно ли этот процесс остановить мерами рефинансирования, она ответила, что у большинства заёмщиков ставки по кредитам на новостройки и так минимальные — льготные.
— Проблема не в ставке, а в том, что люди изначально брали кредиты на пределе возможностей и на фоне изменившейся экономической ситуации столкнулись с финансовыми сложностями. Ситуация изменится при росте доходов и платёжеспособности населения, — считает Опрышко.
Для заёмщиков, которые уже испытывают трудности с обслуживанием долга, доступны несколько инструментов сохранения платёжеспособности. Среди них — ипотечные каникулы, которые позволяют на срок до шести месяцев либо вовсе не вносить платежи, либо перечислять их в уменьшенном объёме. Однако, как уточнила эксперт, воспользоваться этой мерой могут лишь те, кто соответствует жёстким критериям: жильё должно быть единственным, сумма кредита не должна превышать 15 миллионов рублей, а также требуется подтверждение серьёзных жизненных обстоятельств, таких как потеря работы или инвалидность.
Отвечая на вопрос о возможных вариантах сохранения платёжеспособности с учётом ужесточения банковских требований и сокращения льготных программ, Светлана Опрышко перечислила основные доступные инструменты. С 1 сентября 2026 года вступают в силу дополнительные послабления — специальные ипотечные каникулы для многодетных семей, которым разрешат оформлять паузу в платежах на срок до полутора лет.
Также заёмщики всегда могут продать квартиру, даже находящуюся в ипотеке, чтобы погасить долг перед банком и избежать потери жилья через суд и торги. Кроме того, как отметила Опрышко, Банк России рекомендует кредиторам оказывать адресную поддержку отдельным категориям граждан, включая участников СВО, многодетных и пенсионеров, вплоть до частичного прощения долга. При этом эксперт подчеркнула, что универсального решения не существует, каждый случай индивидуален, а промедление в поиске выхода — самый плохой советчик.
Касаясь влияния текущей ситуации на застройщиков и отвечая на вопрос о том, насколько опасен текущий уровень просрочки для девелоперов и может ли рост неплатежей привести к корректировке цен, Светлана Опрышко пояснила, что ипотечные просрочки — это вопрос взаимоотношений банка и заёмщика, и напрямую девелоперы их не ощущают. Однако, по её мнению, глобальное снижение платёжеспособности населения ведёт к сокращению спроса, а заёмщики, не справляющиеся с кредитами, могут выставить свои квартиры на продажу, возвращая их на рынок, где и так уже наблюдаются признаки затоваривания.
— В сочетании эти факторы действительно могут стать триггером для снижения цен, — резюмировала эксперт.
На Кубани просрочка по ипотеке на строящееся жилье достигла 4,2 млрд рублей Краснодарский край возглавил антирейтинг по ипотечным долгам
