KrasnodarMedia, 27 мая. Ещё недавно Сочи считался местом, где можно выгодно купить жильё у моря. Сейчас приоритеты девелоперов меняются — гостиницы и пляжные комплексы вытесняют жилые новостройки, а купить квартиру в новом доме становится всё сложнее. Город возвращается к своей исторической роли курорта федерального значения, и рынок недвижимости переживает настоящую перезагрузку. О том, что происходит с ценами, спросом и стоит ли теперь инвестировать в квадратные метры на побережье, рассказал в беседе с KrasnodarMedia основатель "Аструм Групп", застройщик всесезонного курорта "Алеан Ресорт Монвер" Артём Тамазов.
Апартаменты вытесняют жилье?
Эксперт называет происходящие изменения закономерными. По его словам, до 1993 года Сочи развивался как всесоюзная здравница, в основу которого формировали гостиницы и санатории. Сейчас город вернул исторический статус. Так, с июля 2024 года власти признали его курортом федерального значения, а с 1 января 2026-го определили границы территории площадью 351 тысяч га.
— Основным вектором развития становятся туризм и рекреация. Генеральный план Сочи до 2044 года ограничивает долю жилой застройки и расширяет инвестиционную недвижимость. Рынок переходит от модели "строительства квадратных метров" к созданию полноценных туристских продуктов, — отмечает Артём Тамазов.
Он подчеркнул, что данные ДОМ.РФ показывают: спрос на квартиры в курортном мегаполисе снизился. Соотношение проданных и построенных объектов составляет лишь 40%. В I квартале 2026 года на квартиры пришлось чуть более 35% всех продаж, остальное — инвестиционные апартаменты.
— Инвесторы смещают интерес в сторону гостиничного формата, где объект у моря получает понятную модель использования и управления, — добавил специалист.
Тамазов выделяет две причины привлекательности таких активов. Во-первых, развитие курортной и гостиничной инфраструктуры соответствует градостроительным приоритетам города и региона.
Во-вторых, подобные объекты решают две задачи для инвестора: владелец может сам приезжать в Сочи и пользоваться инфраструктурой курорта, а в остальное время — рассчитывать на доход от сдачи объекта в управление. Обслуживанием занимается профессиональный гостиничный оператор.
— Цены на апартаменты и размещение в апарт-отелях Сочи за последний год выросли на 15–25%, — костатирует собеседник. — Причина — не только спрос. Земля в городе остается ограниченным ресурсом: с одной стороны море, с другой — горы. Свободных площадок под застройку курортными объектами становится все меньше.
Выше сервис — выше доход
По словам эксперта, растущий спрос повышает ценность и стоимость участков. Ужесточение правил застройки также влияет на ценообразование. Экологические ограничения, обязательства по благоустройству и развитие транспортной сети повышают порог входа для девелоперов.
— Удорожание апартаментов компенсирует удобство эксплуатации. Работа с профессиональными операторами упрощает управление активом. Владелец апартаментов не думает о том, как привлекать туристов или поддерживать уровень сервиса. Управляющие компании комплексно решают задачи — от оказания услуг гостям до распределения прибыли между собственниками, — пояснил Артём Тамазов.
В заключение он обратил внимание на то, что оператор подбирает оптимальную модель управления для стабильной заполняемости отеля в течение года.
— По данным администрации Сочи, средняя заполняемость отелей в 2025 году составила 65%, а в проектах с профессиональным отельным оператором этот показатель достиг 87%, — резюмировал эксперт.
Цены на новостройки Сочи пошли вниз впервые за долгое время Квадратный метр подешевел на 5% за год
