KrasnodarMedia, 17 октября. Сегмент новостроек Краснодарского края по итогам девяти месяцев 2026 года демонстрирует рост — объём реализации вырос на 10% к показателю аналогичного периода прошлого года. Однако инерция этого роста постепенно сходит на нет: сентябрьский показатель оказался на 1% ниже результата сентября 2025 года. О том, как оценивать динамику рынка на фоне разрыва между строительством и продажами, с KrasnodarMedia поделился ведущий аналитик "АМаркетс" Игорь Расторгуев.
Дешевле только по условиям
Эксперт отметил, что рост во многом сформировал "предкоррекционный" спрос. Так покупатели стремились закрыть сделки на более выгодных условиях до изменения параметров льготной ипотеки. При этом, по его словам, октябрь, вероятнее всего, покажет либо стабилизацию на текущем уровне, либо умеренное снижение — без резких провалов, но и без всплесков.
— Сопоставление динамики Кубани с соседними регионами подчёркивает разную чувствительность рынков к одним и тем же внешним факторам. В Ростовской области в сентябре зафиксирован рост на 23% — он во многом связан с "последним рывком" покупателей, массово закрывавших сделки по старым условиям, — прокомментировал Игорь Расторгуев.
Он отметил, что на Кубани аналогичный эффект был, но частично его нивелировали иные локальные особенности.
— Более ощутимое сокращение объёма ликвидного предложения, высокая доля проектов, где продажи активно шли в предыдущие месяцы, а также специфика структуры спроса, — перечислил аналитик.
В Сочи и других курортных локациях спрос более волатилен и зависит от сезона и внешних факторов. Фото: KrasnodarMedia
Он добавил, что структура покупательской базы в крае отражает смешанный характер сегмента: значимую долю составляют приезжие — покупатели из других регионов России.
Особенно высока доля внешних покупателей в курортных локациях — например, в Анапе и Сочи. При этом местные жители остаются важным сегментом, особенно в Краснодаре, где значительная часть сделок связана с улучшением жилищных условий. Таким образом, устойчивость спроса в ряде локаций во многом поддерживает именно межрегиональный поток покупателей.
Ценовая динамика в Краснодарском крае отличается от общероссийской. По стране объёмы в штуках и в деньгах росли сопоставимо. Здесь деньги прибавляют быстрее, чем количество сделок. Во втором квартале цены умеренно скорректировались. Средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,8% к первому кварталу. В мае показатель достиг 169,7 тысячи рублей — на 1% ниже апрельского уровня. При этом в годовом выражении цена всё ещё выше на 1,2%.
— Застройщики не идут на прямое снижение ценников, а смещают акцент на условия сделок, например, активнее используют рассрочки, скидки при быстрой оплате и совместные программы с банками. За счёт этих инструментов реальная стоимость покупки для клиента может быть ниже, даже если номинальные цены меняются умеренно, — пояснил Расторгуев.
Рывок перед разворотом?
Ключевым структурным вызовом остаётся нарастающий разрыв между объёмами строительства и темпами продаж. Во втором квартале застройщики вывели порядка 14,2 тысячи новых квартир, а реализовали лишь около 8,1 тысячи.
В результате к 1 июля 2026 года накопленный разрыв достиг 37,3 тысячи квартир. При этом общий объём строящегося жилья продолжил расти и к июню 2026 года увеличился на 7,3% в годовом выражении, составив 8,928 млн кв. м. В Краснодаре нереализованный остаток в строящихся домах достигает примерно 82% от объёма строительства, причём около 90% предложения приходится на комфорт-класс.
— При таком дисбалансе растёт риск накопления нераспроданных лотов. Однако полная остановка строек по краю маловероятна: девелоперы управляют портфелями гибко — переносят сроки запуска новых очередей, фокусируются на проектах с лучшей ликвидностью и усиливают маркетинговые стимулы. В отдельных проектах возможны замедления темпов, но системного сворачивания строительства я бы не прогнозировал, — добавил эксперт.
В Анапе за январь-июль 2026 года продажи выросли на 38%. Фото: KrasnodarMedia
Он подчеркнул, что важно учитывать, что ситуация внутри края неоднородна, и усреднённые показатели скрывают существенные различия между локальными рынками.
— Например, в Анапе за январь-июль 2026 года продажи выросли на 38% (реализовано 1160 лотов) относительно аналогичного периода прошлого года — здесь спрос остаётся устойчивым за счёт инвестиционного интереса и сезонной привлекательности, — привёл пример спикер.
По его мнению, в Краснодаре картина иная, поскольку именно здесь наиболее выражен разрыв между строительством и продажами, а конкуренция в комфорт-классе особенно высока. В Сочи же и других курортных локациях спрос более волатилен и сильнее зависит от сезона и внешних факторов.
По его прогнозу, в ближайшие кварталы наиболее вероятен сценарий не резкого падения цен, а замедления темпов запуска новых проектов и переноса части очередей.
— Девелоперам придётся точечно управлять портфелями, усиливать стимулы для покупателей и фокусироваться на проектах с лучшей ликвидностью — именно эти меры позволят сгладить дисбаланс между предложением и спросом, не допуская масштабного затоваривания, — констатировал Игорь Расторгуев.
Эксперт рассказал о ловушках ипотеки на Кубани и в Адыгее Даниил Ревенко раскрыл риски сделок
