В Новороссийске одновременно растут цены, продажи, масштабы стройки и средняя площадь покупки. При этом в Сочи при цене 352 тысячи рублей за квадратный метр число сделок упало на 70,5%, а объём строительства — на 43,1%. О причинах разнонаправленной динамики KrasnodarMedia сообщила учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
Как пояснила эксперт, рост новороссийского рынка связан с эффектом низкой базы и отложенным спросом. Ранее этот сегмент испытывал дефицит нового предложения, и появление проектов вернуло интерес покупателей, что сказалось на средних ценах.
Одновременно сюда продолжает перетекать покупательская активность из перегретого Сочи, и это поддерживает стоимость жилья. А рост площади покупки говорит о том, что люди всё чаще выбирают более просторные квартиры для постоянного проживания, а не компактные инвестиционные лоты под сдачу.
— Это признак того, что Новороссийск постепенно меняет структуру — с чисто инвестиционной на более "жизненную", что делает его устойчивее, — рассказала Светлана Опрышко.
Касаемо роста объёма строительства на 21%, то сам по себе он не приведёт к затовариванию, если будет соблюдаться ряд условий. Покупательская активность сохранится, в том числе продолжит подпитываться перетоком из Сочи и других перегретых локаций, а застройщики не переоценят глубину данного интереса.
Падение сделок в главном курортном городе Кубани — прежде всего реакция на исчерпание платёжеспособного спроса, объясняет Светлана Опрышко.
По её словам, цены здесь давно перегреты, и покупатель либо уходит в более дешёвые локации, либо откладывает сделку, а девелоперы тормозят новые проекты из-за дорогого финансирования, дефицита свободных участков и моратория на точечную застройку.
— Это скорее структурный сдвиг, чем временная коррекция, потому что рынок Сочи уже несколько лет движется от массового спроса к узкому премиальному сегменту, где объёмы сделок, как правило, скромнее, — отметила собеседница информагентства.
Анапа привлекла покупателя доступным входным чеком, которого лишился Сочи. Фото: KrasnodarMedia
Рост сделок в Анапе на 26,3% при умеренном росте цен на 6,6% и сокращении строительства на 11% эксперт связывает с тем, что город предлагает инвестору то, что Сочи уже не может — относительно доступный входной чек.
— Сюда едут те, кто ищет золотую середину между стоимостью квадратных метров и возможностью жить у моря, — пояснила Опрышко.
В Новороссийске 37% продаж приходится на двухкомнатные квартиры, тогда как в Сочи 62% — на однокомнатные. По словам эксперта, в Новороссийске двухкомнатные квартиры становятся основным форматом, потому что покупатель выбирает жильё для себя, а не для сдачи.
Около 80% покупателей — жители Краснодарского края, и средняя площадь покупки растёт. В Сочи однокомнатные доминируют как наиболее ликвидный и доступный (относительно) формат для вложения капитала с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
При цене 210,9 тысяч рублей за квадратный метр против 351,7 тысяч в Сочи Новороссийск способен перетянуть часть инвестиционного спроса за счёт ценового разрыва, но сократить его до уровня Сочи ему не позволят промышленная нагрузка, портовый имидж и отсутствие выраженной курортной инфраструктуры, которые формируют потолок для премиализации рынка.
— Новороссийск воспринимается как "город у моря", а не курорт, и это пока ограничивает возможность привлечения покупателей, готовых платить сочинскую цену, — резюмировала она.
Высотная застройка стала новой нормой для курортного Сочи Малоэтажные дома почти исчезли из новых проектов
