Покупать недвижимость необходимо сейчас, потому что цены на нее в обозримом будущем будут только расти, считают сотрудники агентства недвижимости "АВАНГАРД-23": генеральный директор Наталья Завгородняя, специалисты Юлия Леонская и Ольга Огнева. Статистика показывает, что с каждым годом и месяцем на Кубани увеличиваются продажи жилья. Но в отличие от предыдущих лет, в этом году переезжающие в Краснодарский край выбирают жилье эконом-класса. Застройщики, вынужденные поднимать стоимость квадратных метров из-за роста цен на стройматериалы, делают ставку сейчас именно на продажи недорогого жилья. Цены на вторичном рынке недвижимости несколько снизились, как и требования покупателей к расположению и качеству жилья. Что ожидает кубанский рынок недвижимости в ближайшее время, детальная ситуация на первичном и вторичном рынках жилья – об этом и многом другом эксперты АН ""АВАНГАРД-23" рассказали в интервью корреспонденту ИА KrasnodarMedia.
— Некоторые эксперты строительного рынка уверяют, что в сфере продажи недвижимости наметился спад. Похоже, спад и стагнация рынку недвижимости Краснодарского края не грозит – и предложение, и спрос по-прежнему велики. Какая категория покупателей проявляет наибольшую активность и что они хотят приобрести?
— Да, в Краснодарском крае спрос на недвижимость выше и стабильнее, чем в других регионах России. Например, в тех регионах, где остро стоит вопрос с экологией, очень сильно ощущается спад продаж на рынке недвижимости за счет большого оттока людей из региона, и, соответственно, большого количества предложений о продаже.
Как показывает статистика, большинство людей из неблагополучных регионов иммигрируют как раз в Краснодарский край, остальные едут в крупные города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск и пр.
В апреле 2016 года, по статистике Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю количество поданных заявлений на государственную регистрацию жилья составило 126 741 – наблюдается увеличение на 22% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 13% и составило 4 233. Количество зарегистрированных прав застройщиков и прав участников долевого строительства увеличилось на 11% по сравнению с апрелем минувшего года и составило 3 989.
Количество регистрационных записей об ипотеке в силу закона увеличилось на 24%.
Что касается категории покупателей, то в первую очередь — это люди, переезжающие с семьями, и, как мы говорили ранее, люди из экологически неблагополучных регионов— соответственно дорого там продать свою недвижимость не удается. В итоге люди едут с очень скромными средствами.
Вместе с тем, учитывая снижение доходов населения, практически, во всех регионах России, спросом пользуется недвижимость нижнего сегмента недорогой ценовой категории: если в 2013-2014 годах средняя сделка была на уровне 2,3-3,3 млн рублей, то в 2016 году наибольшим спросом пользуются квартиры стоимостью от 1 до 1,5 млн рублей.
Кубань находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга по популярности для переезда на ПМЖ среди жителей других регионов. Фото: Ирина Чувасова, KrasnodarMedia
— Повлиял ли экономический кризис на предпочтения покупателей недвижимости?
— Экономический кризис, конечно, повлиял на предпочтения покупателей, так как снизилась покупательская способность.
До кризиса, в период с 2012 по 2014 годы, было очень много запросов на жилье бизнес-класса. То есть покупатели хотели, чтобы квартиры были больших площадей, например, 1-комнатные квартиры от 46 кв. метров и выше, а сами жилые комплексы находились, как максимум, в 10-15 минутах езды от центра города или в самом центре города. Еще покупатели предъявляли повышенные требования и к придомовой территории, наличию паркингов, красивых детских площадок, и к ландшафтному дизайну.
Сейчас люди себе могут позволить в большинстве случаев класс-комфорт, где площади поменьше, да и комплексы попроще. Меньше требований не только к оформлению придомовой территории, но и к местонахождению жилых комплексов, так как денег у покупателей немного. В связи с этим для покупателей стали очень интересны различные программы рассрочек, предлагаемые застройщиками.
Много людей сейчас покупает доступное жилье. Это квартиры с минимальными площадями: 1-комнатные квартиры площадью до 30 -35 кв. метров, смарты (студии) площадью 18-20 кв. метров, 2-комнатные квартиры площадью 40-42 кв. метров, 3-комнатные площадью 52-64 кв. метров.
Строят такие комплексы, как правило, в пригороде Краснодара, в таких районах, как Витаминкомбинат, Ближний Западный Обход, Хутор Ленина. Многие застройщики, быстро отреагировали на изменение спроса, поэтому предусмотрели квартиры с небольшими площадями в тех домах, строительство которых начато в 2016 году.
Так, в микрорайоне Молодежный одна из строительных компаний в начале мая 2016 года объявила о старте продаж дома, в котором есть студии площадью от 18 кв. метров. И стоимостью от 670 тыс. рублей. К 19 мая все студии этой площади были уже проданы.
— Недавно в краевой администрации состоялось совещание с участием представителей компаний-застройщиков. Повышение цен на строительную арматуру на 70% заставляет их бить тревогу: повышение цены за "квадрат" неминуемо. Как обстоит сейчас ситуация с ценами на первичном рынке недвижимости?
— Ситуация на первичном рынке в Краснодаре неоднозначная. Понятно, что на плаву останутся только сильные застройщики — те, которые пережили не один кризис, и у них есть солидный запас прочности. Вместе с тем, как правило, эти застройщики не допускают ценового демпинга и не предлагают квартиры стоимостью менее 35 тыс. рублей за квадратный метр на начальном этапе строительства. Эта стоимость вполне обоснована, так как повышение стоимости строительных материалов при снижении цены квадратного метра до себестоимости неизбежно приведет к затягиванию, а то и к остановке стройки.
Именно поэтому для многих риэлторов, специализирующихся на продаже квартир именно на первичном рынке, заявленная застройщиком цена и дальнейшая политика повышения цены квадратного метра является неким показателем стабильности и компании, и динамики ее строек. Существует норма прибыли. А строительный бизнес, как и любой другой, в первую очередь нацелен на извлечение прибыли. Никто не станет строить себе в убыток.
Но в последние годы появилось много небольших застройщиков, которые строят первый свой объект. Желая угодить покупателю и привлечь как можно больше денежных средств, небольшие застройщики заявляют на старте продаж цены 28-29 тыс. рублей за квадратный метр, что не оправдано экономически, т. к. граничит с себестоимостью строительства. Особенностью Краснодара и городов на побережье Черного моря (Сочи, Адлер, Геленджик и т. д.) является наличие так называемых "частных застройщиков". Понятно, что сейчас все застройщики не государственные, а частные. Но так сложились обычаи делового оборота, что в Краснодарском крае "частными застройщиками" называют физических лиц, которые строят без соответствующих разрешений, без оформления документации, без соблюдения техусловий и контроля за ведением строительства со стороны соответствующих государственных органов. Именно такие объекты рекламируются как самые дешевые. При этом потенциальным покупателям показывают красивые картинки на компьютере и обещают, что все будет построено качественно и в срок.
Уже сейчас видно, как некоторые застройщики не только снизили темп строительства своих объектов, но и, к сожалению, вовсе прекратили строить. В такой ситуации очень жалко дольщиков, которые вложились в так называемые "дешевые" варианты, а сейчас вынуждены и снимать жилье, и платить ипотеку за него, а дом неизвестно когда сдадут. Те застройщики, которые не первый год на рынке, продолжают достраивать объекты, которые были заложены еще до кризиса. Они также начинают закладывать новые жилые комплексы. Конечно, цены им приходится поднимать, из-за того же повышения цен на стройматериалы.
Нужно понимать, как бы ни хотелось купить дешевле, но если застройщики не будут поднимать цены, то их объекты ждет участь домов маленьких застройщиков или "частников" — то есть остановка строек.
Наталья Завгородняя, генеральный директор АН "АВАНГАРД-23": На плаву останутся сильные застройщики. Фото: Наталья Завгородняя
— Насколько интересен и востребован покупателями вторичный рынок жилья и каковы сейчас средние цены на "вторичку"?
— Вторичный рынок сейчас интересен тем, что цены на "вторичку" и "первичку" не сильно отличаются, а иногда бывает, что на вторичном рынке появляются объекты на срочной продаже, которые оказываются дешевле аналогичных объектов первичного рынка на 5-10%. Это объясняется тем, что люди покупали квартиру, например, на этапе котлована, по недорогой цене: скажем, за 1,75 млн. рублей. С ростом дома растет и цена. И ближе к сдаче у застройщика, например, 1-комнатная квартира стоит уже 2,2 млн рублей. А продавец выставляет такую же квартиру за 2 млн рублей.
Снизился спрос, а вслед за ним и предложение на старый фонд. Так, если в 2013 году 1-комнатная квартира в хорошем районе Краснодара, например, в Фестивальном, в 5— этажном доме 1960 года постройки ("хрущевка") стоила примерно 2 млн. рублей, то сейчас вполне реально купить такую квартиру от 1,75 млн. рублей.
Стабильно невысокий спрос на определенные районы и наличие большого количества практически одновременно сданных домов обеспечивает невысокие цены на квартиры в этих районах. Например, в районе улицы им. Петра Метальникова сейчас можно купить 1-комнатную квартиру площадью 35 кв. метров с предчистовой отделкой в новом кирпичном доме за 1,6 млн рублей. А вот там, где предложений немного, а спрос высокий, например, в Юбилейном микрорайоне, такая квартира будет стоить уже 2,3 млн рублей.
Если говорить в среднем по Краснодару, то стоимость квадратного метра квартир на вторичном рынке будет примерно от 48 тыс. рублей и выше, в зависимости от района и класса жилья.
Снизился спрос, а вслед за ним и предложение на старый фонд. Фото: Ирина Чувасова, KrasnodarMedia
— Извечный вопрос, который мучает покупателей рынка недвижимости: брать сейчас или "погодить" — авось цены упадут?
— Можно сказать, что весь 2015 год люди "годили" с покупкой жилья, и застройщики пытались привлечь клиентов разными способами: проводили акции, объявляли скидки, розыгрыши призов.
Паника среди потенциальных покупателей из-за резких скачков иностранных валют, повышение ставки по депозитам сыграли свою роль, оттянув деньги покупателей с рынка недвижимости в другие сегменты.
На тот момент были очень интересные варианты на первичном рынке, но покупатели, прислушиваясь к мнению интернет-аналитиков и разного рода советчиков, раздумывали. В итоге, к концу 2015 года застройщики были вынуждены поднять цены, убрать дополнительные скидки и акции, так как надо было все-таки достроить дома. С этой целью многие из застройщиков получили целевые кредиты в банках, что тоже оказало влияние на проводимую ценовую политику. Те, кто это не сделал, сейчас вынуждены замораживать стройки и рассказывать своим дольщикам о тяжелой финансовой ситуации в стране.
В начале 2016 года, наконец, потенциальные клиенты поняли, что ждать нечего, цены не упадут, и рынок начал оживать. Поэтому, если есть возможность, то лучше конечно брать жилье сейчас, потому как цены на него будут только расти.
Недобросовестным девелоперам проще вывести деньги из оборота и обанкротить компанию, чем тащить на себе весь этот воз. Именно поэтому в риэлторском сообществе проводят анализ деятельности некоторых строительных компаний, по итогам которого просто отказываются работать с объектами застройщиков, привлекающих деньги покупателей с помощью заявления очень низких цен, ведь эти объекты не будут достроены по вполне объективной причине — отсутствию средств на строительство дома.
Вместе с тем, есть новые объекты стабильно надежных застройщиков, которые мы с чистой совестью рекламируем и предлагаем к продаже.
Покупатели, вовремя принимающие решение о приобретении недвижимости, и не ждущие у моря погоды, пропуская выгодные варианты — оказываются, безусловно, в выигрыше.
Юлия Леонская, специалист по недвижимости АН "АВАНГАРД-23": Люди покупают доступное жилье. Фото: из архива Юлии Леонской
— Как меняется цена на недвижимость с наступлением весенне-летнего сезона на Кубани? Не секрет, что именно в этот период большую активность на рынке покупки недвижимости проявляют жители других регионов, желающие обосноваться в теплых краях?
— Нельзя сказать, что климатические сезоны играют значительную роль. Активность продаж, фактически, не зависит от времени года. Цены примерно одинаковы круглогодично на ту или иную недвижимость. Это, пожалуй, более касается рынка арендной недвижимости, так как с окончанием учебного года спрос на аренду падает и резко возрастает к августу-сентябрю, когда в городе появляется большое количество студентов, нуждающихся в арендном жилье.
Что же касается покупки жилья — конечно, с мая по октябрь в Краснодар приезжает очень много потенциальных покупателей. Но они так же приезжают из других регионов и в декабре, и в марте. Скорее, активность зависит от того, прошла ли сделка по продаже недвижимости в регионе, дали ли человеку отпуск на работе, и еще от многих факторов.
А в летний период, как правило, люди приезжают именно отдохнуть, а заодно и присмотреться к городу, определиться, город нужен или станица, дом или квартира. Это, скорее, время предварительной работы для риэлторов и время экскурсий для потенциальных покупателей. По нашему опыту, больше всего проводится сделок с недвижимостью именно с сентября и до новогодних праздников.
— Является ли вложение денег в недвижимость хорошей инвестицией? Всегда ли она в цене, или возможно потерять часть вложений в недвижимость в силу различных экономических причин?
— Вложение денежных средств в недвижимость всегда было выгодным и прибыльным мероприятием. Несмотря на появление иных механизмов — валютные торги, фондовые торги, банковские вклады и так далее — и по сей день инвестиции в недвижимость продолжают оставаться востребованным способом сохранения денег и получения прибыли. Сейчас, в краткосрочной перспективе, правильнее будет говорить не о получении прибыли, а о сохранении денег, ведь получить желаемую прибыль в короткий период времени не удастся. Вместе с тем, надо понимать, что вложение в недвижимость — это тоже риск.
В связи с неоднородностью роста цен, нестабильной экономической ситуацией, такие инвестиции требуют глубокого анализа данного сегмента рынка, а значит привлечения настоящих профессионалов в этой области. Не любая недвижимость принесет прибыль, а только отвечающая критериям повышенного спроса, причем спрос должен стабильно сохраняться на протяжении длительного периода — в течении 2-3 лет, как минимум, пока объект будет построен. Вместе с тем, основной критерий востребованности – это расположение объекта. А значит строиться дом должен быть в хорошем районе, где имеется развитая инфраструктура и отсутствует большое количество объектов-конкурентов. При этом Застройщик должен быть надежным — качественно и в срок выполняющим свои обязательства.
Ольга Огнева, специалист по недвижимости АН "АВАНГАРД-23": Инвестировать в недвижимость необходимо осторожно. Фото: Из архива Ольги Огневой
— Повлияло ли снижение объемов ипотечного кредитования на продажи недвижимости?
— С учетом непростой экономической ситуации, снижением деловой активности во многих регионах, доход людей также снизился. Понятно, что при принятии решения о выдаче ипотечного займа, банки руководствуются, прежде всего, критерием платежеспособности клиента. Если официальный доход низкий или его нет вообще, то, вероятнее всего, банк не даст денег. Сделки с использованием кредитных средств занимают сейчас примерно 65% от общего количества сделок с недвижимостью, тогда как еще пару лет назад их было не более 45%.
Вместе с тем, многие застройщики предлагают программы рассрочки при покупке недвижимости на этапе строительства. В данном случае не рассматривается вопрос платежеспособности клиента и не требуется подтверждение его дохода.
Это, конечно, не работает на рынке вторичной недвижимости, ведь без денег квартиру не продаст никто. Поэтому более активен рынок новостроек.
Но уменьшение количества выгодных предложений на рынке недвижимости и ужесточение требований банков оставляет мало шансов для людей, чей бюджет на покупку – это материнский капитал.
— На фоне снижения уровня жизни в других регионах, Краснодарский край выглядит по-прежнему привлекательным для многих людей и рост внутренней миграции, как нам кажется, неминуем. Удовлетворяет ли нынешний рынок недвижимости Кубани запросы покупателей? Возможно, не хватает квартир эконом-класса или возрос спрос на недорогую загородную недвижимость?
— Рынок недвижимости вполне справляется с наплывом мигрантов как с регионов России, так и из других стран. Так, немало потенциальных покупателей приезжает из Республики Казахстан, из Украины и Белоруссии, и с других стран СНГ.
Девелоперы, работающие в сфере строительства, чутко реагируют на особенности спроса покупателей недвижимости, поэтому сейчас рынок недвижимости в состоянии удовлетворить спрос практически всех категорий покупателей.
В отличие от многих регионов в Краснодаре рынок недвижимости можно считать недооцененным. Так, если во Владивостоке один кв. метр стоит, в среднем, от 70 тыс. рублей, то в Краснодаре на первичном рынке можно купить квартиры по цене квадратного метра от 33 – 35 тыс. рублей.
Вложение в недвижимость — это риск. Фото: Ирина Чувасова, KrasnodarMedia
— Каковы прогнозы на ближайшие полгода? Многие ожидают снижения объемов выхода на рынок недвижимости новых проектов, ведь себестоимость строительства растет, кредитные средства для застройщиков стали менее доступны в условиях кризиса. Не сократят ли девелоперы свою активность?
— Сейчас сложно делать какие-то прогнозы на ближайшие полгода, до стабилизации экономической ситуации в России, как минимум. Конечно, присутствует стагнация на региональных рынках недвижимости и снижение цен в общем. При этом рынок недвижимости Краснодара все так же привлекателен как в плане цен, так в связи с разнообразием предложений.
Безусловно, строительный бизнес присматривается и осторожничает, желая не потерять клиентов, но, вместе с тем, он хочет сохранить и прибыль. Возможно, поэтому сейчас на рынок выходит мало новых объектов. Вместе с тем, застройщики, демпингующие цены несмотря на увеличение издержек в строительстве, скорее всего или сильно затянут, или, что более вероятно, остановят строительство.
Это, в свою очередь, создаст дефицит предложений уже через год-полтора. Мы прогнозируем повышение цен на недвижимость в долгосрочной перспективе. Можно сказать, сейчас есть еще возможность "запрыгнуть в последний вагон" и купить по пока еще невысоким ценам то, что осталось.
Справка. Краснодарский край находится на третьем месте после Москвы и Санкт-Петербурга по популярности для переезда на ПМЖ среди жителей других регионов. За прошлый год миграционный прирост составил 210 тыс. человек. Сумма, которую все переехавшие потратили за год на приобретение жилья, составила 88 млрд рублей.
Агентство недвижимости "АВАНГАРД-23" (ООО)
г. Краснодар ул. Северная, 286, офис 202
Т.:8-989-26-49-789, 8-988-143-07-34
E-mail: Avangard-23Krd@yandex.ru
Сайт: краснодарский-форум.рф
Ссылки по теме:
Краснодарский край прирос населением за счет жителей Дальнего Востока и Сибири
