KrasnodarMedia, 19 августа. Краснодарский край за последние годы превратился в главную точку притяжения для покупателей курортной недвижимости. По количеству апарт-отелей регион уверенно обошёл Крым — 28 объектов с номерным фондом 8,7 тысячи единиц против 6 с 2,2 тысячи на полуострове. Но вместе с ростом рынка выросла и волна сомнительных предложений. О том, как не потерять деньги, KrasnodarMedia рассказал руководитель проекта апарт-комплекса «Сады морей» Олег Сакадин.
Олег Сакадин — о том, как не потерять деньги на недвижимости. Фото: Из личного архива О. Сакадина
Красивая сказка, а не прогноз
Рынок растёт, спрос бьёт рекорды, и этим активно пользуются недобросовестные игроки. Они прибегают к агрессивному маркетингу, запутывают условия и давят на эмоции. Олег Сакадин выделил шесть тревожных сигналов, которые должны насторожить любого, кто собирается вложить деньги в курортные квадратные метры. Первый и самый яркий сигнал — обещание гарантированной доходности без понятных расчётов. В рекламе можно встретить цифры в 30 или даже 40 процентов годовых.
— Такие цифры должны вызывать вопросы, — предупреждает эксперт. — Если застройщик не объясняет, за счёт чего образуется прибыль, не показывает финансовую модель и не опирается на реальные данные, то перед покупателем не инвестиционный прогноз, а просто яркое маркетинговое обещание.
Второй тревожный сигнал касается способа продажи. Менеджеры давят на срочность, используют фразы «скидка только сегодня», «осталось всего три лота», «завтра цена вырастет». Сакадин называет такие приёмы расчётом исключительно на эмоциональное решение.
— На практике любая инвестиция требует времени на проверку документов, анализа финансовой модели и сравнения с альтернативными предложениями, — объясняет собеседник, — Добросовестная компания вряд ли станет продвигать свой объект подобными приёмами.
По словам руководителя проекта, третья проблема скрывается в юридической конструкции сделки. Вместо договора долевого участия покупателю иногда предлагают подписать предварительный договор, соглашение о бронировании или инвестиционный контракт. Сакадин призывает внимательно разобраться в причинах такого решения, и даже настаивает на том, что юридическая схема обязана быть понятной и гарантировать защиту интересов покупателя.
Четвёртый «красный флаг» — подозрительно низкая цена. Скидки, по мнению специалиста, в 20–40% никогда не появляются беспричинно.
— Часто за такими предложениями скрывается попытка девелопера быстро привлечь средства из-за финансовых сложностей, что увеличивает риски для инвестора, — отмечает спикер.
Краснодарский край обогнал Крым по числу апарт-отелей. Фото: Ирина Ленская
Инфраструктура на лето — деньги на ветер?
Пятый тревожный момент связан с инфраструктурой. По словам Олега Сакадина, формула «купить у моря подешевле и продать подороже» сегодня фактически перестала работать. Вместо этого, говорит он, следует ориентироваться на предсказуемую доходность и стабильную загрузку объекта. Специалист заявил, что если комплекс востребован только в течение двух-трёх летних месяцев, рассчитывать на высокую эффективность вложений вряд ли стоит.
— Именно поэтому, — добавляет он, — всё больший интерес вызывают курортные проекты с полноценной внутренней экосистемой и возможностью всесезонного использования.
Шестой сигнал касается прозрачности текущих результатов. Если комплекс уже работает и продаётся как готовый арендный бизнес, инвестор имеет право запросить данные системы управления за последние 12 месяцев.
— Уклонение от предоставления информации о фактической заполняемости апартаментов — серьёзный повод отказаться от сделки. Инвестиции в курортную недвижимость строятся на понятной экономике объекта. Чем больше сведений раскрывает девелопер — тем больше поводов ему доверять, и наоборот, — заключает руководитель проекта.
Чтобы не пожалеть о потраченных деньгах, Олег Сакадин рекомендует перед подписанием договора пройти по простому чек-листу. Нужно проверить юридическую чистоту объекта и убедиться в прозрачности финансовой модели. Эксперт советует оценить, способна ли инфраструктура обеспечивать круглогодичную загрузку, а также разобраться, как именно формируется доходность от вложений.
Особое внимание, подчёркивает он, стоит уделить репутации управляющей компании, ответственной за обслуживание комплекса. По мнению Сакадина, такой подход снижает риски и помогает выбрать объект, который будет приносить прогнозируемый доход.
Инвесторы в Сочи зря платят за пляжи без вида и сервиса — эксперт Юрий Неманежин рассказал о том, что отель на возвышенности даёт больше дохода, чем бетон у воды
