KrasnodarMedia, 19 июня. В Краснодаре продолжает сокращаться разница в цене между новостройками и вторичным жильём. За год этот разрыв уменьшился с 16 % до 14 %, что ставит кубанскую столицу в один ряд с другими городами-миллионниками, где наблюдается аналогичная тенденция. Эксперты рассказали KrasnodarMedia, какие факторы повлияли на сближение цен и стоит ли ждать дальнейшего уменьшения разрыва в ближайшее время.
Ждут ставку и мигрантов?
Рынок недвижимости Краснодарского края переживает непростой период. Высокая ключевая ставка, падение ипотечных выдач и заморозка новых проектов меняют привычные правила игры. Разрыв между первичным и вторичным жильём остаётся значительным, а девелоперы ищут новые инструменты для поддержания спроса.
Директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL, основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова считает, что разрыв в 30–40 % носит структурный, а не рыночный характер — его сформировали массовые льготные программы.
По её словам, сценарий обвала цен на новостройки практически исключён: застройщики с проектным финансированием ниже себестоимости не продают. При этом она отметила, что "сползание вниз" через скрытые дисконты — кешбэк, субсидирование ставки, рассрочку с дополнительной скидкой — уже идёт.
Вторичка, напротив, по её наблюдению, получила покупательский переток и медленно подрастает, в том числе за счёт регулярного пополнения свежими лотами от недавно сданных новостроек. Ишметова прогнозирует, что равновесие, скорее всего, установится в диапазоне 20–25 % в пользу первичного рынка.
— Дефицита жилья в ближайшие 2–3 года в Краснодарском крае точно не будет, в стройке остаётся колоссальный объём нераспроданного предложения, — подчеркнула собеседница, говоря о ситуации с новыми проектами.
Она привела данные на май 2026 года, из которых следует, что из 7,57 млн кв. м строящегося многоквартирного жилья на Кубани непроданными остаются около 6 млн кв. м — примерно 80 % от общего объёма.
Разрыв между первичкой и вторичкой — не аномалия, а отражение реальной экономики строительства. Фото: Ирина Ленская
Ишметова пояснила, что пауза в запуске новых проектов — это не кризис, а естественная саморегуляция. Проектное финансирование под ключевую ставку 21 %+ делало экономику новых строек нежизнеспособной: открывать их при нераспроданности 80 % означало наращивать долг при нулевых поступлениях на эскроу. При этом она предупредила, что риск кроется в другом.
— Затяжная выжидательная позиция ослабляет мелких и средних девелоперов, у которых нет ресурса обслуживать кредиты без продаж. В горизонте года-двух рынок, вероятнее всего, ждёт консолидация — часть игроков продаст проекты более крупным структурам или уйдёт, — уверена Эвелина Ишметова.
Отвечая на вопрос об эффективности рассрочек и субсидированных ставок на фоне падения ипотеки на 78 % по стране и на 30 % в регионе, специалист сказала, что ограничение семейной ипотеки вынудило девелоперов перестроить стратегии: вместо льготных программ они предлагают субсидированные кредиты, совместные продукты с банками и рассрочку.
— Инструменты стимулирования продаж (рассрочка, субсидированная ставка, кешбэк) позволяют поддерживать минимальный поток сделок, но не восстанавливают сегмент жилья, — пояснила она. — Покупатель с рассрочкой — это покупатель с отложенным долгом, который всё равно нужно закрыть ипотекой или деньгами.
Эвелина Ишметова выделила для Краснодарского края два реальных рычага. Первый — снижение ключевой ставки до 12–13 %, которое ЦБ обозначает как ориентир на конец 2026 года. Именно оно способно вернуть рынку 2–3 тысяч сделок в месяц по краю. Второй — возобновление потока внутренних мигрантов, традиционно очень высокого для региона. Как только ипотека станет доступнее, отложенный спрос начнёт реализовываться именно здесь.
Эскроу тормозит, нагрузка растёт
Управляющий партнёр девелоперской компании STENOY Илья Фролов, в свою очередь, убеждён, что разрыв между первичкой и вторичкой — не аномалия, а отражение реальной экономики строительства. Он отметил, что себестоимость за год выросла почти вдвое: логистические цепочки перестроились на Азию, европейские комплектующие подорожали кратно.
— При этом качество материалов и технологий только растёт, никакого упрощения в премиальном сегменте не происходит, — сказал Фролов. — Девелоперские проекты имеют длинный цикл, и корректировка предложения займёт годы. В регионах сокращение новых проектов действительно формирует будущий дефицит.
Касаясь инструментов продаж, он выразил мнение, что падение ипотечной выдачи на 78 % критично для массового сегмента. Однако в премиум-классе рассрочки от застройщиков эффективно замещают банковское финансирование и сохраняют темпы реализации.
Равновесие, скорее всего, установится в диапазоне 20–25 % в пользу первичного рынка. Фото: Ума Саадуева
Эксперт подчеркнул, что сегодня застройщикам в синергии с государством важно одновременно работать с тремя вещами: доступностью проектного финансирования, понятными условиями покупки для клиентов и сроками согласовательных процедур.
— Проектное финансирование как механизм защиты дольщиков свою функцию выполняет, но в условиях слабого спроса и высокой доли рассрочек оно требует более гибкой настройки. Если эскроу-счета наполняются медленнее, чем идёт строительство, нагрузка на экономику проекта резко возрастает, — констатировал Илья Фролов.
Управляющий партнёр резюмировал, что наиболее правильный путь — не создавать новые льготы и тем более не субсидировать отдельные категории застройщиков, а точечно и планомерно снижать риски всего сегмента в целом.
— Это может быть снижение комиссий банков в проектном финансировании, ускорение всей цепочки согласований на пути к разрешению на строительство, включая автоматизацию таких рутинных действий, как выдача допсоглашений на аренду земли под строительство, регистрация ипотеки земельных участков и зданий и прочих ежедневных мелких процедур, которые растягивают строительный цикл и увеличивают финансовые риски, — заключил собеседник, добавив, что главное — не поддерживать слабую экономику искусственно, а повысить устойчивость проектов за счёт прозрачности и снижения издержек.
Жители Кубани вошли в топ-5 по спросу на запрет сделок с недвижимостью Регион занял четвёртое место по России
