Банк России снизил ключевую ставку до 14,25% годовых. Это решение станет критическим сигналом для рынка недвижимости, хотя эффект будет постепенным и неравномерным по сегментам. Снижение ставок не приведёт к мгновенному оживлению рынка, но запустит медленный разворот. Сам факт продолжения цикла смягчения денежно-кредитной политики возвращает на рынок отложенный спрос. Банкам потребуется от двух до четырёх недель, чтобы пересмотреть ипотечные продукты и скорректировать ставки. Такое мнение высказал KrasnodarMedia ведущий аналитик АМаркетс Игорь Расторгуев.
— Снижение ставок — это не волшебная палочка, которая мгновенно оживляет рынок. Это начало медленного разворота, и понимать его нужно именно так, — заявил Расторгуев.
Он пояснил, что вторичный рынок отреагирует заметнее первичного, поскольку он в большей степени опирается на рыночную ипотеку, ставки по которой напрямую следуют за ключевой. По состоянию на середину июня рыночная ипотека держится на уровне 16–19%, и снижение на 0,2–0,4 процентного пункта в течение нескольких недель уже расширит круг платёжеспособных заёмщиков.
Первичный рынок, по его словам, отреагирует слабее: там львиная доля сделок держится на льготных программах — семейной ипотеке по ставке 6% и ИТ-ипотеке по ставке 5%, на которые решение ЦБ практически не влияет. Поэтому рост активности в ближайшие месяцы вероятнее всего проявится именно на вторичном рынке.
— Часть покупателей ожидает снижения цен вслед за снижением ставок. Логика проста: деньги дешевеют, значит, и жильё должно быть дешевле. Эта логика не работает для уже построенных объектов, — отметил аналитик.
Деньги дешевеют, значит, и жильё должно быть дешевле. Фото: Евгений Кулешов
Застройщики привлекали проектное финансирование в 2023–2025 годах под 20–25% годовых, и эти затраты уже зафиксированы в себестоимости квадратного метра. Расширение числа платёжеспособных покупателей, напротив, станет аргументом в пользу роста цен, а не их снижения.
Вторичный рынок уже подтвердил эту тенденцию: в 2026 году цены на вторичную недвижимость выросли примерно на 10%, доля квартир, продающихся в течение трёх месяцев, увеличилась до 47% в среднем по России и до 61% в Москве.
— Даже при снижении ключевой ставки ипотека пока остаётся дорогой для массового заёмщика. Рыночная ипотека ниже 15% при текущей траектории — это горизонт конца 2026 — начала 2027 года, если цикл снижения продолжится, — предупредил Расторгуев.
Кроме того, на рынке давят высокая стоимость недвижимости и закредитованность населения — эти факторы никуда не делись. По оценке аналитика, рынок по-настоящему оживает лишь при ключевой ставке около 10–11%.
— Наиболее ощутимый эффект от текущего решения ЦБ проявится во втором полугодии 2026 года. По мере того как ипотечные ставки будут опускаться до 16–17% по рыночным программам, можно ожидать более заметного роста сделок — особенно на вторичном рынке в сегменте массового жилья, — прогнозирует эксперт.
Цены на готовое жильё, скорее всего, останутся стабильными или покажут умеренный рост в пределах 3–7% к концу года в наиболее ликвидных регионах. Ключевой вопрос, от которого зависит этот прогноз, — продолжение цикла снижения ставок осенью.
Если инфляция не преподнесёт неприятных сюрпризов и недельные данные вернутся к замедлению, следующий шаг возможен уже на сессии 24 июля.
Разрыв между новостройками и вторичкой в Краснодаре сжался до 14% Эксперты — о том, что движет ценами и когда ждать изменений
