KrasnodarMedia, 19 сентября. До лета текущего года участок в зоне подтопления на Кубани не был приговором: закон допускал строительство при наличии инженерной защиты — подсыпки, свай, дренажа, дамбы. А уже с 4 августа 2026 года этой опции больше нет — федеральный закон № 301-ФЗ запретил в границах зон затопления и подтопления и строительство капитальных объектов, и освоение территорий для такого строительства. Что это значит для рынка земли, где участки продолжают покупать с обещанием "нужна просто подсыпка", и как проверять землю до сделки, KrasnodarMedia рассказал инвестор, основатель фонда "Первая земельная компания" Александр Воронин.
Подсыпка больше не спасёт
— Вокруг закона много преувеличений. Обвала и немедленного массового изъятия уже существующей недвижимости лично я не жду, — признаётся Воронин.
Главное изменение, по его словам, в другом. Раньше в официально установленных зонах затопления и подтопления строить капитальные объекты разрешалось при наличии инженерной защиты — подсыпки, свайного фундамента, дренажа, дамбы. Теперь в границах таких зон запрещено и капитальное строительство, и освоение территорий в целях его ведения — исключение оставлено только для самих сооружений инженерной защиты. Логика "поставлю дом на сваи и вопрос закрыт" больше не работает
Часть положений закона заработает с 1 января 2027 года. Так, к полномочиям федеральной власти отнесут утверждение методики определения вреда от негативного воздействия вод и оценки эффективности защитных мероприятий.
Прошло полтора месяца, и стало понятно, что рынок воспринял изменение не сразу. Участки в зонах затопления продолжают выставляться и покупаться — с прежними описаниями, прежними ценами и прежним обещанием "можно построить дом, просто нужна подсыпка". Формально продавец не обманывает, поскольку право собственности зарегистрировано, категория земель и вид разрешённого использования позволяют жилую застройку. Фактически покупатель приобретает участок, на котором строить нельзя.
Конец эпохи «просто подсыпки»: что изменил 301-ФЗ для земли на Кубани. Фото: KrasnodarMedia
Отдельный слой проблемы — уже начатые стройки, объекты незавершённого строительства и промышленные площадки, попавшие в границы зон. Универсальной нормы, которая решала бы их судьбу автоматически, в законе нет, а значит, впереди судебная практика.
Для покупателя земли самый практически важный вопрос — коллизия между данными Росреестра и картой НСПД. Зарегистрированное право собственности само по себе не означает, что участок можно использовать без ограничений.
Зоны затопления и подтопления — это зоны с особыми условиями использования территории, и юридически значимы именно сведения в ЕГРН: зона считается прекратившей существование со дня исключения сведений о ней из Единого государственного реестра недвижимости.
— НСПД я бы рассматривал как инструмент раннего сигнала, а не как источник права, — отмечает эксперт.
Карта может показать проблему до того, как вы закажете выписку. Вывод простой: сегодня инвестору мало проверить право собственности, нужно проверять возможность дальнейшего использования земли — ЕГРН, НСПД, градостроительную документацию и действующие ограничения вместе.
Локальный дефицит качественных участков вполне возможен, особенно в пригородах крупных городов, где хорошей земли под ИЖС и так немного. Если часть территории выпадает из оборота, спрос концентрируется на оставшихся ликвидных участках.
Но, по словам Воронина, речь не о росте цен на землю в целом, а о расслоении рынка, причём проблемные участки будут дешеветь, а качественная земля без ограничений — дорожать
По объектам, построенным легально до введения ограничений, Воронин сразу поправляет постановку вопроса: понятия "зона безусловного отчуждения" в законе № 301-ФЗ нет. Закон устанавливает запрет на новое строительство, а не механизм прекращения прав на уже построенное. Сам факт попадания участка в зону затопления или подтопления не прекращает автоматически право собственности на дом или землю.
— Реальный вопрос — какие ограничения возникают для использования и дальнейшего строительства, — поясняет он.
Теперь считают иначе?
По уже существующим объектам и по стройкам, начатым раньше, нужен индивидуальный анализ документов: универсальной нормы, которая автоматически решала бы судьбу каждого объекта, в законе нет. Поэтому судебная практика здесь неизбежно появится, и появится довольно быстро.
Конец эпохи «просто подсыпки»: что изменил 301-ФЗ для земли на Кубани. Фото: KrasnodarMedia
Массовой кампании по сносу законно существующих объектов только из-за изменения границ зоны специалист не ждёт. Риск для бизнеса лежит в другой плоскости: новые требования ограничивают реконструкцию, расширение и дальнейшее развитие объекта. Для промышленной или коммерческой площадки попадание в зону — это прежде всего снижение инвестиционной привлекательности и удорожание любого будущего развития территории.
Закон при этом не устанавливает простого правила финансирования в духе "частник платит сам, а за государственный участок платит государство", поэтому делать вывод о том, кто несёт расходы в конкретном случае, Александр Воронин не берётся.
Самая сложная категория — объекты незавершённого строительства. Нельзя сказать "разрешение получено раньше — значит, ничего не меняется". Каждый объект придётся смотреть отдельно: когда выдано разрешение или направлено уведомление, когда фактически начато строительство, какие права уже возникли у собственника и что именно запрещает новый режим территории.
— Инвестору я бы не рекомендовал покупать объект незавершённого строительства в такой зоне без полноценной юридической проверки, — предупреждает Воронин, добавив, что здесь цена ошибки равна стоимости всего вложения.
Массового кросс-дефолта Александр Воронин не ждёт, локальные проблемы — вполне. Если у крупного девелопера или собственника значительный земельный портфель и часть его внезапно становится непригодной для запланированного строительства, снижается стоимость залогового обеспечения. Дальше возникают вопросы с банками, ковенантами и рефинансированием. Но это, по его оценке, точечные истории конкретных компаний с высокой долговой нагрузкой и концентрацией земли в пойменных территориях, а не системный сценарий.
Конец эпохи «просто подсыпки»: что изменил 301-ФЗ для земли на Кубани. Фото: KrasnodarMedia
Новые правила инвестор воспринимает как аргумент в пользу более тщательного отбора земли. Когда вкладчик смотрит участок под ИЖС, он оценивает не только цену и рыночную стоимость, но и другие важные ограничения: категория и ВРИ, подъезд, электричество, окружение, градостроительные параметры и главное — кому потом этот участок можно будет продать.
— Сейчас к этому списку добавляется проверка зон затопления и подтопления по ЕГРН и НСПД, — говорит собеседник.
По капитализации региональных девелоперов и агрохолдингов давать оценки в процентах он не будет — корректно это можно считать только по конкретному портфелю, зная долю затронутых площадей. Механизм вывода участка из-под ограничений существует, но он не такой, как многие себе представляют. Существование зоны может быть прекращено по двум основаниям, а именно обеспечение территории инженерной защитой в соответствии с частью 4 статьи 67.1
— Это не инструмент, которым частный собственник распоряжается самостоятельно, — подчёркивает Воронин.
Решение о прекращении зоны принимают Росводресурсы, и юридически оно срабатывает только после исключения сведений из ЕГРН. Покупать проблемную землю в расчёте на то, что её потом удастся "вывести", спикер категорически не советует, поскольку для частного инвестора это слишком много неопределённости и слишком длинный горизонт.
Конец эпохи «просто подсыпки»: что изменил 301-ФЗ для земли на Кубани. Фото: KrasnodarMedia
В кредитовании Воронин ожидает ужесточения. По его наблюдениям, банк смотрит на ликвидность залога, ведь если на участке строительство ограничено или невозможно, круг потенциальных покупателей сужается, а значит, залог менее привлекателен.
— Банки будут внимательнее проверять земельные участки перед выдачей ипотеки и кредитов на строительство, — прогнозирует эксперт.
Участки с неоднозначным правовым статусом либо перестанут принимать в залог, либо будут кредитовать на худших условиях.
— Если кратко, главный эффект закона не в том, что "землю начнут отбирать", а в том, что проверять землю теперь придётся гораздо тщательнее. Для рынка это скорее оздоровление. Раньше участок оценивали по трём параметрам — площадь, цена за сотку и расстояние от города. Теперь надо понимать, что на этой земле можно делать сегодня и что с ней можно будет делать через пять-десять лет, — подвёл итог Александр Воронин.
Более тысячи зон затопления внесли в реестр на Кубани Регион стал лидером по внесению соответствующих территорий в ЕГРН
