KrasnodarMedia, 29 июля. Краснодарский край оказался в эпицентре парадоксальной рыночной динамики. На фоне беспрецедентного роста числа участников гостиничного бизнеса почти на 30% выросло и количество ликвидаций. За первое полугодие 2026 года в регионе закрылись около 240 объектов, тогда как число новых регистраций достигло 638. Эксперты рынка недвижимости и туризма в беседе с KrasnodarMedia, сходятся во мнении, что за этими цифрами скрываются как последствия объективных сложностей прошлого сезона, так и глубинные структурные сдвиги в инвестиционной модели курортов.
Новички штурмуют, старожилы уходят
Рост числа ликвидаций на фоне бума регистраций вызывает вопросы у участников рынка. Партнёр департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Усенко отмечает, что объективных данных для определения точных причин нет. Однако, по её словам, ключевой фактор кроется в структурных особенностях кубанского рынка.
— Край стабильно остаётся в первой тройке самых посещаемых российских регионов, формируя 11–12% общего турпотока страны, — отмечает она. — При этом 85% коллективных средств размещения субъекта представлено объектами без присвоенной категории — частными мини-отелями и гостевыми домами. Как правило, именно они в кризисные периоды оказываются более уязвимыми, чем крупные отели, поскольку у них нет большого запаса прочности — ни оборотного капитала, ни доступа к кредитам, ни поддержки материнской компании.
По словам собеседницы, объективные сложности 2025 года — проваленный из-за экологических проблем летний сезон в Анапе и проблемы с транспортной доступностью Сочи — вызвали существенную коррекцию спроса на отдых в крае.
— Это, по всей видимости, и стало спусковым крючком для ликвидации части малого бизнеса в туристическом сегменте, — разъясняет Усенко.
Однако темпы роста предложений в регионе в 3,6 раза превышают среднероссийские. Сейчас на Кубани сосредоточено 12,2% всех участников отрасли в стране. Такой лавинообразный вход новых игроков, по мнению партнёра CMWP, неизбежно влияет на стоимость коммерческой земли в ключевых локациях — Сочи, Анапе и Геленджике.
Ключевые риски связаны с перегревом сегмента апарт-отелей и высокой долей малых объектов, не имеющих запаса прочности. Фото: Мария Смитюк
Усенко обращает внимание на важный нюанс. В крае фиксируется большой "бум" в гостиничном строительстве, но почти исключительно в нише так называемых "кондо-отелей", или "апарт-отелей".
— Речь идёт о проектах по 214-ФЗ, где номера продают частным инвесторам как готовый бизнес-актив. Краснодарский край здесь уверенный лидер по всей стране. Только в Сочи на июнь 2026 года насчитывалось около 11 тысяч таких номеров. И цены на них уже начали сдавать — в апреле 2026 года они упали на 3% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, — продолжает собеседница.
Усенко предупреждает, что всё это может оказаться лишь началом процесса, если запланированные к открытию в ближайшие два-три года апарт-отели не смогут обеспечить заявленный ранее уровень доходности. Причина, по её словам, — очень высокая конкуренция в гостиничном сегменте в сочетании с высокими значениями бюджетов покупки. Следствием такого сценария может стать резкое расширение вторичного рынка.
— Часть инвесторов решит избавиться от низкодоходных активов, — поясняет Марина Усенко.
Кто формирует новый облик курортов?
Качественно меняется и структура спроса на гостиничные активы. Сегодня на Кубань приходят не столько классические долгосрочные операторы, строящие отели под управление, сколько девелоперы, возводящие апарт-отели под продажу физическим лицам как чисто инвестиционный продукт. Именно они формируют основную массу новых регистраций.
Генеральный директор курорта "Лучи" Владимир Ковалёв подчёркивает, что эти модели не взаимоисключающие. Сегодня на Кубани одновременно развиваются и классические гостиничные проекты, и проекты с продажей номеров частным инвесторам. Однако присутствие гостиничного оператора и продажа номеров физическим лицам вполне совместимы.
— Объект может принадлежать множеству частных собственников, но работать как единый отель под профессиональным управлением, — говорит эксперт.
Качественное изменение рынка, по мнению Ковалёва, заключается в другом. Покупатель постепенно перестаёт оценивать гостиничный номер только как квадратные метры у моря. Его всё больше интересуют инфраструктура проекта, оператор, структура дохода, сезонность, предполагаемая загрузка, порядок распределения прибыли, эксплуатационные расходы, возможность личного проживания и условия выхода из инвестиции.
Именно по этим параметрам, обращает внимание спикер, можно отличить гостиничный бизнес от проекта, экономика которого строится преимущественно на первоначальной продаже недвижимости.
Особое внимание Владимир Ковалёв уделяет моменту подключения управляющей компании.
— Если она появляется только после завершения строительства, может выясниться, что планировки, инженерные решения, служебные помещения и общественные пространства не соответствуют требованиям полноценной гостиничной эксплуатации, — отмечает он.
Ключевые риски связаны с перегревом сегмента апарт-отелей и высокой долей малых объектов, не имеющих запаса прочности. Фото: Владимир Селиванов
В профессионально сформированном проекте оператор участвует в создании продукта заранее, поскольку будущая доходность зависит не только от количества номеров, но и от того, насколько эффективно работает весь комплекс. Ковалёв также отмечает, что присутствие сетевого оператора даёт ощутимую ценовую премию. Разница в цене апартаментов в соседних корпусах — с брендом и без бренда — в таких случаях может достигать 20%.
Источники финансирования и риски банкротств
При сохранении жёсткой денежно-кредитной политики и высоких ставок ЦБ активный рост числа новых участников выглядит неочевидным. Марина Усенко призывает не торопиться с выводами и обращает внимание на природу этих цифр. Возможно, в данном случае речь идёт не о новых проектах, а о формальном количестве участников рынка. Под "участниками" могут подразумеваться лица, купившие курортные апартаменты для сдачи в краткосрочную аренду — в тех же кондо-отелях.
Она поясняет и правовые нюансы, которые могут объяснять часть новых регистраций.
— Самозанятый не вправе сдавать в аренду нежилую недвижимость. Физическим лицам, которые систематически сдают нежилые помещения, необходимо регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Таким образом, часть новых регистраций может быть связана с "обелением" рынка арендодателей, а не с реальным строительством новых объектов, — интерпретирует собеседница.
Владимир Ковалёв добавляет, что 638 регистраций нельзя напрямую приравнивать к новым гостиницам. Новичкам рынка может оказаться собственник небольшого средства размещения, управляющая компания, арендный оператор или предприятие, которое изменило организационно-правовую структуру.
— Поэтому эти данные сами по себе не позволяют определить ни объём нового строительства, ни источники его финансирования, — констатирует директор курорта.
Говоря о финансовой устойчивости проектов в условиях дорогого капитала, Ковалёв акцентирует внимание на то, что крупные гостиничные проекты используют сочетание нескольких инструментов: собственный капитал инвестора, банковское финансирование, государственные программы поддержки, а в проектах с продажей номеров — средства частных покупателей. Главный вопрос, по его словам, — соответствует ли структура финансирования срокам создания и выхода объекта на плановую загрузку.
Экологический провал в Анапе и транспортный коллапс в Сочи скорректировали спрос на отдых на Кубани. Фото: Ума Саадуева
Спикерт считает, что в текущих условиях наиболее уязвимы те, кто строил бизнес на завышенных ожиданиях. Финансовая модель, рассчитанная на максимальную загрузку и постоянный рост стоимости проживания, в жёсткой кредитной среде оказывается крайне рискованной. Устойчивый гостиничный продукт, напротив, должен сохранять работоспособность и при более консервативном сценарии.
— Для этого необходимы профессиональный оператор, несколько источников спроса, инфраструктура для межсезонья и резерв на обновление объекта. Однако устойчивость проекта определяется не тем, насколько быстро были проданы номера, а тем, способен ли проект долгие годы создавать востребованный гостиничный продукт и обеспечивать доход за счёт реальной эксплуатации, — заключил Ковалёв.
Что ждёт рынок в 2027 году
Эксперты сходятся во мнении, что рынок гостиничной недвижимости края вступает в фазу структурной трансформации. Ключевые риски связаны с перегревом сегмента апарт-отелей и высокой долей малых объектов, не имеющих запаса прочности.
Параллельно, несмотря на рост ликвидаций, Кубань сохраняет свои фундаментальные преимущества — климат и развивающуюся инфраструктуру.
Для устойчивого развития отрасли необходимо профессиональное управление активами, диверсификация форматов отдыха и развитие межсезонных продуктов. От власти бизнес ждёт не столько краткосрочных субсидий, сколько понятной долгосрочной рамки — транспортной доступности, безопасности и прозрачных правил игры.
В противном случае рынок продолжит консолидироваться: слабые игроки будут уходить, уступая место крупным сетям и профессиональным управляющим компаниям, которые способны выкупать обесцененные активы и обеспечивать доход за счёт реальной эксплуатации, а не спекулятивной продажи квадратных.
Эксперты заявили о росте туристического спроса на Кубани Кубань вошла в тройку лидеров по туризму в России
