Краснодарский край занял третье место в России по объёму строительства жилья — после Москвы и Подмосковья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в которой отражаются все строящиеся в стране дома (ЕИСЖС), в регионе строится 7,804 млн кв. метров, но продано лишь 19% площадей, 37% — не продано, а ещё 44% объёма продажи вообще не открыты. К примеру, в среднем по стране реализовано 31% жилья, не продано 45%, не открыто 24%. Эксперты в области недвижимости рассказали KrasnodarMedia о том, что стоит за этими цифрами и чего ждать рынку новостроек Кубани.
Домов больше, а покупателей нет
Всего на Кубани возводится 7,804 млн кв. метров жилья. Продано 19% площадей, не продано 37%. Это меньше, чем в Ростовской области, где не распродано 50% жилья. В целом по России из примерно 121 млн кв. метров строящегося жилья продано 31%, не продано 45%, а на 24% площадей продажи ещё не открыты.
Классический пузырь на рынке выглядит иначе — там спрос спекулятивный, а цены оторваны от реальной экономики, убеждена основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова.
— Здесь же картина другая. Предложений слишком много, а платёжеспособный спрос слабеет. Рынок не лопнет в один момент, он будет долго стоять на месте. Обвального демпинга не жду. У застройщиков с проектным финансированием есть обязательства перед банками, и прямое снижение цены бьёт по экономике проекта. Поэтому игра идёт в обход цены: рассрочки, субсидирование ставки, подарки, скидки за быстрое решение. Заморозка тоже будет точечной — у слабых игроков и на ранних стадиях, где ещё нет больших вложений, — говорит эксперт.
Кубань вошла в тройку лидеров по строительству жилья в России. Фото: KrasnodarMedia
По её словам, главная причина такой картины — структура самих проектов. В ЕИСЖС попадают и крупные комплексные проекты, которые вводятся очередями. Застройщик не открывает продажи всех корпусов сразу, а выводит их по мере готовности предыдущих. Для Кубани это типичная модель — большие микрорайоны строятся по 5–10 лет.
Часть площадей действительно придерживают: когда спрос слабый, открывать новую очередь в конкурирующем окружении бессмысленно. Проще подождать, пока не продан уже открытый объём. Для сравнения: в целом по России не открыты продажи 24% площадей, на Кубани — почти вдвое больше.
— Эскроу для застройщика — не просто подушка безопасности, — продолжает Ишметова. — Чем больше денег на счетах, тем ниже ставка по проектному финансированию. Продажи нужны, и продавать надо, но если снизить стоимость в лоб, это ударит по уже заключённым договорам, по оценке залога и по отношениям с банком.
Выход собеседница видит один — сохранять прайс на витрине и снижать реальную цену через финансовые инструменты. Покупатель платит меньше, прайс остаётся прежним. Это работает, пока есть маржа. У девелоперов с высокой долговой нагрузкой запаса на такие манёвры почти нет, и именно они первыми начнут давать скидку.
Она уточнила, что показатели нельзя сравнивать напрямую — часть площадей ещё не выведена в продажу. По непроданному жилью Кубань выглядит лучше, а вот по доле проданного — слабее.
— Так что баланс скорее кажущийся. Если сложить непроданные квартиры и те, что ещё не выставили на продажу, на Кубани получится 81% против 69% в среднем по стране. Однако часть этих метров — просто ранние стадии больших проектов. Их пока рано считать проблемой, — подчёркивает Эвелина Ишметова.
Настоящий сигнал перепроизводства появится, когда дома высокой степени готовности будут подходить к сдаче с большим нераспроданным остатком, предупреждает специалист. Пока кризис не наступил, но и не снят — проблема переносится на момент ввода домов, когда выбор будет между снижением цены и дорогим удержанием запаса.
Эксперт прогнозирует, что продажи не рухнут, но будут держаться только на субсидированных программах и рассрочках. Платёжеспособный спрос на рыночной ипотеке уже выбран, поэтому дальше вырастет доля сделок на условиях застройщика.
— Это съест маржу. Рост просрочки по ипотеке для долевого строительства (+20% с начала года при сокращении портфеля на 10%) говорит о том, что часть заёмщиков уже на пределе. Через год эксперт ожидает три вещи. Первое — консолидацию рынка: слабые игроки продают проекты или отдают их банкам. Второе — сокращение новых запусков. Третье — рост доли готового жилья в экспозиции, потому что покупатели будут уходить туда, где можно оценить результат, — отметила основатель и руководитель образовательной организации.
По её словам, деньги по эскроу защищены, поэтому главный риск — не потеря средств, а срок и качество. Застройщик с недобором продаж замедляет темп, и сроки сдвигаются. Инфраструктура в больших микрорайонах и так приходит позже жилья, а при слабых продажах — ещё позже. При перепродаже покупатель конкурирует с соседями из-за огромного предложения. Плюс цена: субсидированная ставка или рассрочка обычно уже заложены в стоимость.
— Субсидированная ставка или рассрочка обычно уже заложены в стоимость, и "выгодная" сделка может оказаться дороже рыночной, — резюмирует Ишметова.
Цены упадут или замерзнут?
Учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко отмечает, что застройщики осторожно выводят новые проекты на рынок. Они балансируют между ростом себестоимости строительства, нестабильным спросом и ожиданиями будущего снижения ставок. Продажи новостроек продолжают падать.
— В августе 2026-го, например, в Краснодаре отмечено снижение более чем на 50% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, который уже не был активным. Слабый спрос застройщики компенсируют не прямым пересмотром прайс-листов, а дополнительными опциями. В ход идут рассрочка на 3–5 лет, субсидированная ипотека, оплата первоначального взноса в несколько этапов и другие акционные предложения, — говорит она.
Опрышко предпологает, что ждать обвального снижения цен не стоит. Себестоимость строительства за последние годы существенно выросла — подорожали материалы, логистика, фонд оплаты труда, налоги. В таких условиях крупные игроки предпочитают конкурировать не ценой, а условиями покупки — рассрочками, субсидированными ставками и акциями. Так они сохраняют номинальную стоимость актива.
— Демпинга в открытой форме не будет, скорее рынок перейдёт в режим индивидуальных скидок, рассрочек и торга, — рисует картину будущего учредитель и директор портала.
Кубань вошла в тройку лидеров по строительству жилья в России. Фото: KrasnodarMedia
По её мнению, это осознанная политика застройщиков. Несмотря на слабый спрос, они не могут продавать по низким ценам — это уничтожит маржу и обесценит уже проданные квартиры. С другой стороны, выводить новые площади при текущем уровне спроса означает лишь увеличивать статистику нераспроданного жилья. Поэтому девелоперы придерживают новые очереди и корпуса, ожидая снижения ключевой ставки и активизации спроса.
— Запуск новых проектов замедляется, а приоритет смещается в сторону реализации уже сданных объектов, — поясняет спикер. — Для стимулирования спроса застройщики активно внедряют программы рассрочки, субсидирования и проводят акции. Продажи продолжат стагнировать, а доля нераспроданных площадей будет расти.
Высокие ставки отсекают значительную часть покупателей, вынуждая застройщиков идти на скидки и торг, уверена Опрышко. Это уже фиксируется как стагнация цен. Сохранение дорогой ипотеки приведёт к накоплению нераспроданных остатков, замедлению темпов вывода новых проектов и дальнейшему снижению реального спроса.
Самый серьёзный риск, по её словам, — не просто задержка сдачи дома, а финансовая несостоятельность застройщика. Если проект не набирает плановые темпы продаж, эскроу-счета не наполняются в нужном объёме. Тогда стройка может замедлиться или встать, а сроки ввода перенестись.
— Ещё один риск — снижение качества строительства. Когда застройщик работает на грани рентабельности из-за высокой стоимости денег и низких продаж, он может экономить на подрядчиках, материалах, инженерных системах. В итоге качество конечного продукта неизбежно снижается, — заключила Светлана Опрышко.
Минфин залезет в карман продавцам жилья: налог с продажи квартиры серьезно вырастет
