KrasnodarMedia, 27 апреля. Рынок коммерческой недвижимости в России привык работать с двумя инструментами — рассрочкой от застройщика и ипотекой. Сегодня набирает вес третий механизм — лизинг. Такое понятие на рынке недвижимости означает долгосрочную аренду объекта с последующим выкупом и получением права собственности. Клиенты уже присматриваются к такой схеме, девелоперы внедряют её в своих флагманских проектах. О том, почему бизнесу выгодно "арендовать с правом выкупа", как экономить на налогах и когда новая схема победит банковский кредит, в интервью KrasnodarMedia рассказал директор по ипотечным и корпоративным продажам девелоперской компании "Неометрия" Риат Гаязов.
Тёмная лошадка рынка!
— Риат, лизинг для недвижимости — звучит как-то странно. Раньше такого ведь не было?
— Это новый для России инструмент для приобретения коммерческих объектов недвижимости. А в целом, конечно, инструмент известный для рынка. Однако традиционно он применялся для покупки транспорта, спецтехники и оборудования.
В недвижимости схема стала внедряться сравнительно недавно и сейчас получает развитие как эффективный инструмент финансирования. Активнее всего лизинговая схема используется в сегменте офисных, торговых помещений, а также для приобретения жилых апартаментов и гостиничных номеров.
Она ориентирована на профессиональных участников рынка — юридических лиц и ИП. Минимальный размер аванса (первоначального взноса) составляет 15–20%, срок достигает 10 лет. До внесения последнего платежа объект остаётся в собственности лизинговой компании. Такая конструкция лучше защищает интересы кредитора и позволяет ему предлагать бизнесу более гибкие и выгодные условия в сравнении с банком.
Еще одна важная опция: такая сделка дает покупателю недвижимости возможность применить налоговые льготы, что делает переплату существенно меньше.
— Почему раньше о ней не говорили?
— Думаю, как застройщики, так и покупатели просто привыкли к консервативным схемам. На рынке коммерческой недвижимости сегодня превалирует рассрочка, а следом идёт ипотека. Лизинг для многих — пока тёмная лошадка, новый инструмент, о котором еще недостаточно информации об условиях и преимуществах.
— Почему он может быть выгоднее кредита или рассрочки?
— Главное отличие — в специфике бухгалтерского и налогового учета лизинговых операций. В частности, по сравнению с кредитованием иначе учитываются платежи и формируется налоговая база. Это влияет на порядок расчета НДС и налога на прибыль. При стандартном кредитовании НДС определяется исходя из стоимости объекта, тогда как при лизинге в расчёт включается полный объём лизинговых платежей. Соответственно, меняется и потенциальный объём возмещения.
Компания вправе возмещать НДС поквартально либо ежегодно, что позволяет более гибко управлять денежными потоками и поддерживать ликвидность.
Запасной аэродром или умная экономия?
— Однако в профессиональном сообществе живёт расхожее убеждение, что данный инструмент выбирают лишь те, кому отказали в кредите. Насколько такое утверждение соответствует действительности, а насколько — искажённое восприятие?
— Я уже говорил, что инструмент довольно новый для рынка недвижимости. Поэтому, да, многие приходят к этому инструменту, когда банк сказал "нет". Банки сегодня очень осторожно подходят к одобрению кредитов, особенно если нет многолетней кредитной истории или ликвидного залога.
Но сводить всё к "запасному аэродрому для отказников" — неправильно. Сегодня поиск безопасных и выгодных финансовых инструментов — приоритетная задача не только для клиентов, но и для застройщиков.
И мы видим, что предприниматели зачастую сравнивают ипотеку и лизинг по ключевым критериям: где дешевле, удобнее и можно быстрое получить одобрение. Имеет значение и позитивный опыт взаимодействия с лизингом в недвижимости. Те, кто уже попробовал этот инструмент, часто выбирают именно его.
— В каких регионах спрос выше — в Москве, Сочи или других субъектах Российской Федерации? Где данный механизм работает активнее?
— Изначально мы делали упор на Сочи. Многие наши клиенты, особенно в сегменте гостиничной недвижимости — юридические лица. Они приобретают курортную недвижимость для получения пассивного дохода либо под нужды своей компании. Мы видим, что бизнес не всегда готов рассматривать рассрочку или ипотеку как альтернативу.
Недвижимость. Фото: KrasnodarMedia
Ставка стимулирует спрос
— Риат, ключевая ставка влияет на интерес к лизингу?
— Безусловно! Изменение ключевой ставки Банка России напрямую влияет на доступность объектов недвижимости. Сейчас мы наблюдаем постепенное снижение ставки — это сразу стимулирует спрос. И запрос на максимально эффективные выгодные инструменты остается высоким. И поэтому интересным остается и лизинг. Ежемесячные платежи становятся ниже, ведь переплата уменьшается. Чем ниже ключевая ставка, тем доступнее лизинг и выше интерес к такой схеме.
— А что выигрывает девелопер?
— Для застройщика интересно получить полную оплату объекта недвижимости. Рассрочка и альтернативные виды ипотеки для нас тоже интересные инструменты, поддерживающие темпы продаж и доступность объектов недвижимости. И для физических лиц мы активно ими пользуемся.
— Влияет ли размер лота на математику сделки, или же ключевыми переменными остаются только платёжеспособность и цели конкретного клиента, а площадь и стоимость — всего лишь производные, не меняющие сути условий?
— Какой-то специфики клиента, которому интересен именно этот инструмент, не существует. Сегодня застройщик очень индивидуально рассматривает каждого клиента, его потребности, финансовые возможности и цели приобретения.
Кому-то выгодно брать крупные площади — он ориентируется на стоимость квадратного метра. Другим интересны маленькие лоты — с низким порогом входа. То же самое, кстати, мы наблюдаем и при альтернативных вариантах — рассрочке и ипотеке.
Сделка по лизингу позволяет внести аванс от 20%, в индивидуальных случаях — от 15%. Срок — до 10 лет. Клиент сам подбирает оптимальные условия: размер платежа, срок, первоначальный взнос — исходя из своих возможностей. Перед нами не жёсткая конструкция, а гибкая.
— Поводя итоги беседы, спрошу: какие главные аргументы убедят предпринимателя не проходить мимо новой схемы, а остановиться и присмотреться к ней?
— Отвечу на языке бизнеса: сохранение оборотных средств, налоговая эффективность (возврат НДС с учётом переплаченных процентов), быстрая сделка и более лояльный подход к оценке клиента по сравнению с банками.
Также отмечу, что лизинг не отменяет рассрочку или ипотеку, а дает клиенту вариативность, позволяя использовать все плюсы каждого варианта.
Там, где есть выбор, бизнес всегда находит более эффективное решение. А переплата по процентам здесь ниже, чем по кредиту.
Напомним, что кубанские девелоперы получили рекордно мало разрешений на стройку домов.
Ранее эксперты назвали лучшие курорты Кубани для инвестиций в аренду жилья.
