KrasnodarMedia, 5 марта. Рынок недвижимости Краснодарского края вошел в фазу расслоения. Пока Сочи стагнирует, а инвесторы фиксируют прибыль с дисконтом, Краснодар и Анапа неожиданно становятся новыми точками притяжения. О том, где частному инвестору искать доходность, а где велик риск застрять с активом, информагентству рассказал директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Фото: Личный архив В. Тумина
Анапа догоняет, Сочи отдыхает
Эксперт считает, что инвестиционный вопрос по Кубани сейчас — это, по сути, вопрос о том, что именно вы покупаете: стабильный городской актив или ставку на курортный рост. Ответ, по его словам, неочевидный, и картина за последний год стала значительно сложнее.
— Рынок края переживает момент расслоения: одни сегменты стагнируют, другие восстанавливаются, третьи тихо накапливают потенциал, — отметил Тумин.
Он подчеркнул, что Краснодар сегодня оказался в парадоксальной ситуации. С одной стороны, согласно рейтингу агентства "Движение.ру", по итогам 2025 года город возглавил антирейтинг российских городов-миллионников по доле нераспроданного жилья. С другой — по итогам того же года Краснодар занял первое место в России по доле ипотечных сделок.
По итогам 2025 года Краснодар занял первое место в России по доле ипотечных сделок. Фото: ИА KrasnodarMedia
— Живой спрос есть, он просто стал осторожнее, — пояснил специалист.
Средняя цена квадратного метра в новостройках Краснодара — около 164 тысяч рублей. Годовой прирост цен — около 5%, при этом в бизнес-классе рост оказался существенно выше — плюс 15%. На вторичном рынке, по наблюдениям Тумина, реальные сделки проходят с дисконтом до 20% относительно заявленной цены, что свидетельствует о расхождении "бумажной" и реальной стоимости.
Собеседник указал на два фактора, поддерживающих уверенность в рынке Краснодара. В 2026 году запланирован старт проекта "Новый Краснодар" — создание нового делового и административного ядра города с медицинским кластером. Также важную роль сыграло открытие аэропорта в сентябре 2025 года, что дало толчок росту бронирований (+82% по итогам года).
Сочи остаётся историей для тех, у кого есть капитал на премиальный сегмент. Фото: ИА KrasnodarMedia
На побережье ситуация полярная. В Сочи за 2025 год спрос сократился почти вдвое. Количество доступных квартир стоимостью до 5 млн рублей к осени 2025 года сократилось до 261 лота против 700 в начале года — рынок сузился в 2,5 раза.
— Вход дорогой, выход сложный: перепродать на вторичке при нынешних ипотечных ставках непросто, — констатировал Тумин.
По его оценке, устойчивость сохраняет только премиум-сегмент — объекты с видом на море в центральных районах, тогда как массовый сегмент корректируется.
Анапа, напротив, демонстрирует восстановление. Объем жилья в стадии строительства здесь достиг 600 тыс. кв. метров против 290 тыс. годом ранее. Во втором полугодии 2025 года спрос оказался в 2–3 раза выше, чем в начале года, продажи на первичном рынке летом выросли на 12%.
Не повод для отказа
Аналитики Macon и девелопер Bravo прогнозируют рост цен в Анапе на 5–10% в 2026 году, при том, что стоимость квадратного метра здесь объективно ниже сочинской, добавил собеседник.
Анапа интереснее тем, кто готов к горизонту 3–5 лет. Фото: ИА KrasnodarMedia
С точки зрения инвестиционной логики Валерий Тумин выделил три стратегии. Краснодар привлекателен для инвесторов, ориентированных на арендный доход от долгосрочной сдачи: устойчивый миграционный поток, студенты, молодые специалисты и переезжающие семьи обеспечивают спрос.
Наиболее ликвидны в этом сегменте студии и однокомнатные квартиры. Анапа, по мнению эксперта, интересна инвесторам с горизонтом планирования 3–5 лет: цены ниже сочинских, туристический поток растет, развивается инфраструктура. Экологический эпизод конца 2024 года создал временное охлаждение, которое "при правильном выборе объекта является точкой входа, а не поводом для отказа".
Сочи эксперт назвал историей для владельцев капитала, готовых вкладываться в премиальный сегмент: быстрой перепродажи здесь не будет, однако арендная доходность в высокий сезон достигает 9,5% годовых.
— Общий прогноз по краю — умеренный рост цен в 2026 году на 5–10%, подстегиваемый повышением НДС и ожидаемым снижением ключевой ставки с нынешних 16% хотя бы до 13%. Это не ралли, но и не стагнация — рынок восстанавливается на более здоровом фундаменте. Для частного инвестора с горизонтом от двух лет Кубань остается одним из немногих российских рынков, где за разумный бюджет можно купить актив с понятной арендной историей и реальным потенциалом переоценки, — резюмировал Валерий Тумин.
Напомним, KrasnodarMedia писало о том, что выдача семейной ипотеки на Кубани за месяц подскочила в четыре раза.
Тем временем Сочи обогнал Москву по росту цен на жилье.
