При продаже недвижимости налоговая база теперь чаще рассчитывается не по договорной цене, а исходя из кадастровой стоимости объекта. Как отмечает “Прайму" (18+) эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский, это исключает возможность искусственного занижения стоимости в договоре купли-продажи. В некоторых случаях налог может превышать фактическую выручку от сделки.
Как формируется кадастровая стоимость
В отличие от рыночной цены, которая учитывает состояние ремонта, инфраструктуру района и другие субъективные факторы, кадастровая оценка базируется на объективных параметрах:
- местоположение объекта
- площадь помещения
- год постройки дома
При этом, как поясняет эксперт, кадастровая стоимость не корректируется автоматически вслед за изменением рыночных цен. Даже если собственник выставит квартиру по цене значительно выше кадастровой оценки, это не приведет к мгновенному пересмотру кадастровой стоимости.
Налоговые нюансы при продаже
Согласно действующим правилам, налоговая база определяется как наибольшая из двух величин:
- 70% от кадастровой стоимости
- Цена, указанная в договоре
Это означает, что даже при продаже квартиры за символическую сумму в 1-2 миллиона рублей при кадастровой стоимости 10 миллионов, налог будет рассчитан с 7 миллионов. Кроме того, такие подозрительно низкие цены могут привлечь внимание контролирующих органов.
Законные способы минимизации налогов
Эксперт выделяет несколько легальных вариантов:
- Владение недвижимостью в течение минимального налогового периода
- Использование имущественного вычета
- Учет расходов на покупку при расчете налогооблагаемой базы
Например, при покупке жилья за 10 миллионов и последующей продаже за 11 миллионов можно заявить налоговый вычет. Однако для этого требуется официальное трудоустройство и уплата НДФЛ, подчеркивает Кричевский.
Специалист отмечает, что установленный порог в 70% от кадастровой стоимости позволяет избежать злоупотреблений, но при этом учитывает реальные ситуации, когда собственники вынуждены продавать недвижимость со скидкой 20-30% от рыночной цены.
