KrasnodarMedia, 6 сентября. Осенью на Кубани туристов ждёт не только бархатный сезон, но и непростой выбор между гостиницей, частным домом и модным глэмпингом. И цена здесь далеко не главный критерий. Семьи с детьми, например, тратят бюджеты на развлечения, а не на квадратные метры. Инвесторы же закладывают окупаемость апартаментов от 5 до 10 лет, а в некоторых случаях и вовсе рассматривают покупку не как бизнес, а как способ сохранить капитал. Как не ошибиться с жильём, почему средний отдых сократился до 6 ночей и где на самом деле выгоднее — обо всём этом старший консультант департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Софья Рябенкова, рассказала в интервью с корреспондентом KrasnodarMedia.
Софья Рябенко о том, как не потерять деньги на курортной недвижимости. Фото: Из личного архива
Бархат без компромиссов?
— Софья, вот, например, прилетает турист в Краснодарский край осенью и думает: снять отель, целый дом или модный глэмпинг. Что посоветуете?
— Ответ на вопрос зависит от многих вводных, прежде всего локации и уровня размещения, ну и объёма оказываемых дополнительных услуг. При прочих равных, если рассматривать качественное размещение одинакового уровня, то для компании до трёх человек более выгодным вариантом окажется гостиничный номер. Для больших компаний — скорее аренда дома, чем несколько двухместных номеров в гостинице. Стоимость размещения в качественном глэмпинге в удачной локации сравнима с размещением в отеле уровня четыре-пять звёзд, поэтому в данном случае выбор зависит от формы отдыха, который предпочтут туристы.
— А как долго сегодня вообще отдыхают на Кубани в бархатный сезон? Я слышала, сроки сокращаются.
— По оперативным данным Росстата за последние 3 года мы видим снижение средней продолжительности пребывания в сентябре на курортах Краснодарского края с 7 ночей в 2023 году до 6 ночей в 2025 году. Такая тенденция может продолжиться и в текущем сезоне. Тут главное понять, что этот показатель средний для всех типов размещения и видов досуга. Соответственно, в бархатный сезон на Кубани по-прежнему приезжают гости с целью лечения и оздоровления в санаториях и пансионатах.
Это, как правило, долгосрочное размещение на 14–21 день, хотя в последние годы наблюдается популярность коротких оздоровительных программ и снижение сроков лечения. Второй сегмент — пляжный отдых, где продолжительность варьируется в пределах 6–10 дней. И третий — короткий отпуск на 2–4 дня с целью развлечений.
— Получается, в прохладную пору люди едут и на две недели, и на два дня. На чём в таком случае они стараются сэкономить, а на чём нет?
— Делая выбор в пользу осенней поездки, отдыхающий уже существенным образом экономит на размещении, которое занимает первое или второе место в структуре бюджета поездки в зависимости от удалённости региона прибытия. В целом экономия зависит от предпочтений туристов.
Семьи с детьми не жалеют денег на развлечения, а те, кто приезжает на выходные, экономят на проживании в пользу, например, питания и развлечений.
Осенью Анапа остаётся популярным у семей с детьми. Фото: Ирина Ленская
— Тогда логичный вопрос от тех, кто покупает недвижимость на побережье. Выгодно ли вообще сдавать апартаменты туристам осенью или это только для энтузиастов?
— Когда речь идёт о покупке жилья для сдачи гостям, главное — сроки окупаемости и доходность. Самые успешные проекты с грамотной концепцией и удачной локацией, особенно в формате кондо-отеля с профессиональным управлением, показывают окупаемость за 5–6 лет — и операционные прогнозы это подтверждают. Если же локация слабее, концепция проработана хуже или управляющая компания не справляется, срок окупаемости вырастает до 10 лет и дольше.
Но здесь стоит отметить, что для получения хороших операционных результатов апартаменты сдаются круглый год, а не только осенью. Когда инвестор покупает курортную недвижимость, чтобы приезжать туда самому в высокий сезон, а в низкий сдавать, то главная цель меняется.
Это уже не получение дохода, а сохранение капитала, диверсификация активов и личное рекреационное пространство. Аренда в таком случае — приятное дополнение, а не основной источник прибыли.
Дело в качестве, а не в цене!
— В прошлом году падение выручки на номер был сильнее, чем в прошлые годы?
— Динамика RevPAR (выручка на доступный номер — прим. авт.) отелей Сочи, горного и прибрежного кластера, по данным Hotel Advisors в выборке CMWP, показывает снижение на 22,5% показателя сентября 2025 года к июлю 2025 года.
Аналогичная динамика была в 2023–2024 годах: минус 16% и минус 16,7% соответственно.
Экстраполируя такие данные на рынок качественных апартаментов, которые представляют собой кондо-отели, можно предположить аналогичные сезонные колебания в загрузке и средней цене номера, что снижает доходность инвестора.
Геленджик уступает Сочи по всесезонности, но в паре с Анапой остаётся морским курортом. Фото: Ирина Ленская
— Раз уж заговорили про Сочи... Осенью его часто сравнивают с Анапой, но там ведь дороже, а туристы всё равно туда тянутся. Почему?
— Если сравнивать две локации с точки зрения продукта и позиционирования, то Сочи — это сложившийся всесезонный курорт с развитой гостиничной и развлекательной инфраструктурой, а также возможностью комбинации тура в двух кластерах — горном и прибрежном. Анапа — это морской семейный курорт с выраженной сезонностью, в том числе за счёт недостаточного развития прочей инфраструктуры.
Главный город-курорт Кубани выбирают любители разнообразного досуга, привыкшие к высокому качеству услуг. В Анапе же он носит более семейный характер, но семейный не значит дешёвый.
Предложение Анапы в последние годы пополнилось качественными комплексами формата all-inclusive и ultra all-inclusive, и это несколько выравнивает цены между локациями. Однако базово выбор в пользу Сочи объясняется прежде всего развитой инфраструктурой и форматами отдыха, которые доступны круглый год, в том числе осенью.
— И всё-таки, если сравнивать Сочи, Геленджик и Анапу по сумме жилья, питания и развлечениям, где осенью будет и дешевле, и качественнее?
— Ответ на этот вопрос зависит прежде всего от конкретной локации и уровня всех услуг — проживания, питания, развлечений, — поэтому без конкретных вводных провести сравнение не представляется возможным.
На Кубани ожидают прирост туристов по итогам года несмотря на непогоду и ограничения РСТ прогнозирует рост отдыхающих на 2–3%
