KrasnodarMedia, 8 июня. Краснодарский край стал лидером среди регионов РФ по затоваренности на рынке новостроек — предполагаемый срок реализации накопленного объёма первичного жилья достигает 5,5 лет. Об этом сообщила компания "Дом.РФ". Ведущий аналитик "АМаркетс" Игорь Расторгуев в беседе с KrasnodarMedia объяснил причины сложившейся ситуации.
По словам эксперта, столь серьезный дисбаланс вызвали одновременно два фактора.
— Первый — структурный перегрев строительства. В 2020–2023 годах девелоперы реагировали на взрывной миграционный спрос и льготную ипотеку, поскольку земля покупалась, проекты запускались с горизонтом продаж 3–4 года вперед. Спрос того периода был разовым и аномально высоким, а строительный цикл продолжается инерционно. Второй — резкое торможение спроса. Отмена массовой льготной ипотеки в 2024 году ударила по краю сильнее, чем по другим регионам, — объяснил Расторгуев.
Он подчеркнул, что значительная доля покупателей в Краснодарском крае — инвесторы и релоканты. Эта категория, по его словам, первой реагирует на рост стоимости денег.
— При ключевой ставке 21% инвестиционная логика "купить и сдавать" не работает, переезд можно отложить. Дисбаланс — это одновременно перепроизводство квадратных метров и обвал именно того типа спроса, под который они создавались, — добавил аналитик.
Отвечая на вопрос о сроках коррекции, Расторгуев заявил, что затоваренность останется выше среднероссийского уровня минимум до 2027–2028 годов. Даже при снижении ключевой ставки до 15–16% спрос не вернётся к пиковым значениям 2022–2023 годов.
— Номинального снижения прайсовых цен ждать не стоит: застройщику это невыгодно из-за механики проектного финансирования, — продолжает Расторгуев. — Реальная коррекция уже идет скрытыми методами — дисконты при переговорах, акции, рассрочки, субсидирование ставки. Фактическая цена сделки все сильнее расходится с прайсовой — это и есть главный индикатор коррекции.
Главным рычагом для стимулирования спроса эксперт назвал снижение ключевой ставки, при котором на 1–2 п.п. круг потенциальных заёмщиков расширяется, и Краснодарский край как регион с высоким миграционным потенциалом выигрывает от этого больше других.
— Адресные льготные программы — семейная ипотека, программы для переселенцев, отраслевые субсидии — тактический инструмент, способный точечно поддержать спрос, — пояснил собеседник.
Он также призвал застройщиков пересмотреть портфель в пользу компактных квартир с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.
— Именно этот продукт остается ликвидным даже при высокой ставке. Торможение новых запусков — болезненная, но необходимая мера для балансировки рынка. Ждать, что рынок рассосется сам, при текущем объеме нераспроданного жилья — значит терять 2–3 года и входить в зону реальных финансовых рисков для части застройщиков, — подытожил Игорь Расторгуев.
Рынок курортной недвижимости Кубани замер в ожидании снижения ключевой ставки Эксперты спрогнозировали будущее жилья на побережье
