KrasnodarMedia, 24 января. Федеральная служба судебных приставов официально закрыла исполнительное производство в отношении певицы Ларисы Долиной. Таким образом, один из самых громких судебных процессов в стране завершился. Однако сама проблема, которую это дело высветило, никуда не исчезла. Мошеннические схемы на рынке недвижимости продолжают существовать. Риелторы и юристы окрестили подобные случаи "эффектом Долиной". О том, какие меры предосторожности стоит предпринять жителям Кубани, чтобы не лишиться денег и жилья — в материале информагентства.
Лекарство от мошенников
Депутат Госдумы Михаил Делягин предложил защитить покупателей недвижимости от "эффекта Долиной". Об этом KrasnodarMedia рассказал депутат Законодательного собрания Краснодарского края Денис Хмелевской.
— Суть в том, что честные люди теряют деньги и жилье из-за того, что продавец объявляет себя обманутым уже после сделки, — констирует парламентарий, поддержав идею коллеги. — Пробел в Гражданском кодексе позволяет нечестным гражданам злоупотреблять своими правами.
Депутат Госдумы Михаил Делягин предложил защитить покупателей недвижимости от "эффекта Долиной". Фото: Мария Бородина
Хмелевской вспоминает, что подобные случаи уже были в Краснодарском крае, особенно в Сочи. Например, пенсионерка продала квартиру, получила деньги, а потом заявила в суде, что ее обманули. Суд признал сделку недействительной.
— Для Кубани, где проходит много сделок с недвижимостью, четкие правила особенно важны. Новые нормы защитят добросовестных покупателей, — уверен депутат ЗСК.
В Краснодаре агентства недвижимости уже принимают меры по защите клиентов от "схемы Долиной". Специалист по недвижимости компании "Аякс" Анна Яковлева рассказала о любопытном аспекте: в договор добавили два пункта, подтверждающих добровольность сделки, отсутствие давления и угроз.
— Стороны договора заполняют анкеты, — говорит она — Покупателя спрашивают о странностях в поведении продавца: нервозность, частые звонки. Продавца — о причинах продажи, наличии другого жилья, давлении со стороны. Может, это и выглядит глупо, но на каком-то этапе отсеивает мошенников. Подписав такие бумаги, они могут задуматься.
В целях дополнительной защиты риелтор предложила воспользоваться услугами опытного юриста. Она подчеркнула, что для лиц преклонного возраста наличие справки о дееспособности из наркологического и психоневрологического диспансеров (ПНД) — обязательное условие. Если ранее такое правило распространялось на граждан старше 70 лет, то сейчас, по мнению Анны Яковлевой, целесообразно снизить возрастной порог до 60 лет, или же, при наличии признаков беспокойства у клиента.
Адвокат: При приобретении недвижимости следует применять превентивные меры. Фото: Мария Смитюк
Однако специалисты, основываясь на своём опыте, утверждают, что справки из ПНД, полученные перед совершением сделки, не являются абсолютной гарантией.
— Как показала практика, справки из ПНД и НД, даже полученные перед сделкой, не панацея. Если ваш продавец пожилого возраста или есть иные факты, ставящие под сомнение его способность понимать значение своих действий и руководить ими, стоит задуматься о проведении экспертизы в психиатрическом учреждении, — высказалась адвокат Евгения Яковлева из Краснодарской краевой коллегии адвокатов.
Низкая цена — возможный риск
Во избежание мошеннических схем, подобных инциденту с Долиной и Лурье, при приобретении недвижимости следует применять превентивные меры, предлагает Евгения Яковлева. Для успешной сделки купли-продажи объекта и минимизации вероятности ее последующего оспаривания, необходимо проявить "должную осмотрительность".
— Если квартира стоит на 15–20% ниже рынка без понятных причин, например "срочно нужны деньги на операцию", это должно насторожить покупателя. А занижение цены более чем на 20% делает ситуацию еще более серьезной, такую сделку смогут оспорить в случае банкротства вашего продавца в течение ближайших 3 лет, — предупреждает адвокат.
Она рекомендует сохранять информацию о продаже квартиры, чтобы показать, что она продавалась на открытом рынке и такая цена была для всех. Дополнительным аргументом послужат скриншоты объявлений о продаже аналогичных объектов в этом же районе.
— Уточняйте, есть ли у продавца другое жилье, — продолжает эксперт. — Если нет, то спросите, где он собирается жить. В связи с чем происходит продажа — вопрос № 1, вам станет многое понятно о продавце, поймете, куда копать. Выписку из ЕГРН закажите сами, но перед этим просите продавца открыть данные.
Не нужно не лениться и покопаться в истории квартиры: кто ею владел до этого и на каких основаниях. Если жилье часто перепродавали — это уже первый тревожный звонок. Правовед подчеркнула необходимость проверить финансовое состояние продавца и предыдущего собственника: сайт приставов, арбитражного суда на предмет банкротства, сайт ЕФРСБ, сайт районного и мирового суда по месту жительства продавца.
— Настаивайте на встрече с собственником. Избегайте сделок только по доверенности. Если владелец за границей, договоритесь о видеозвонке с записью экрана, где он показывает паспорт и подтверждает намерение продать объект. Используйте только безналичный расчет. Желание получить наличку должно, по нынешним временам, насторожить, — предостерегает адвокат.
Не стоит соглашаться на занижение цены в документах. Фото: Евгений Кулешов
По ее словам, при покупке квартиры, не стоит соглашаться на занижение цены в документах — есть огромная вероятность потерять свои деньги. Евгения Яковлева советует поговорить с соседями или консьержем, посмотреть почтовый ящик, сделать фото в квартире, записать аудио и видео, сделать копии квитанций за прошлый период.
— Однажды сделку удалось отстоять в суде, потому что на фото оказался муж продавца, который якобы был не в курсе продажи и согласие не давал, — вспоминает собеседница. — Ведите переписку, а не телефонные разговоры, просите подтвердить и уточнить необходимые данные именно в письменном формате, делайте скриншоты. Как говорят хорошие риелторы: умный покупатель приходит посмотреть квартиру в 21:00 в субботу — сразу становится понятно, какие соседи.
Чтобы быть на 100% уверенным, Яковлева предлагает заверить договор у нотариуса, который не только проверит, что продавец в здравом уме и всё с квартирой в порядке, но и сам будет отвечать деньгами, если что-то пойдет не так.
Ранее KrasnodarMedi писал о том, как аренда жилья на Кубани становится для россиян кошмаром.
