KrasnodarMedia, 12 ноября 2025. Суды всё чаще признают сделки с жильём недействительными, если доказано, что бывший владелец продал квартиру под давлением мошенников. В таких случаях квартиру возвращают пострадавшему, но новый собственник, ничего не зная о преступной схеме, рискует остаться и без жилья, и без уплаченных денег. Информагентство вместе с юристом и владельцем фирмы "Сделки & Банкротства" Даниилом Быковым попыталось разобраться, насколько это законно и как можно защитить свои права в подобной ситуации.
Скандальные возвраты
По данным Российской гильдии риелторов, количество судебных споров о возврате недвижимости после сделки увеличилось на 15–20 % за год. В судах РФ уже сотни дел, где пожилые люди добиваются возвращения квартир, утверждая, что не осознавали своих действий.
Количество судебных споров о возврате недвижимости после сделки увеличилось. Фото: Евгений Кулешов
Среди громких случаев — история Ларисы Долиной, которая потеряла 112 млн рублей, став жертвой мошенников при продаже элитной квартиры в Москве. Суд признал артистку жертвой и вернул ей жильё, оставив покупательницу без квартиры и денег.
Семья из Новосибирска столкнулась с потерей дачи: они купили участок с домиком, но через месяц бывшая хозяйка подала иск о признании договора купли-продажи недействительным, утверждая, что её обманули. Теперь семье предстоит 30 лет выплачивать ипотеку за отобранную недвижимость.
В Хабаровске девушка купила квартиру за 3 млн рублей, но бывшая хозяйка заявила, что попала под влияние мошенников. И хотя судебная экспертиза показала, что она была вменяема и отдавала отчёт в своих действиях все-таки суд вернул квартиру изначальному владельцу, а девушке — отдать средства. Но денег у пенсионерки не оказалось, и покупательница осталась без жилья и средств, ещё и с тремя потребительскими кредитами.
"Красные флаги" при покупке жилья
На момент сделки почти невозможно отличить обычного продавца от человека, находящегося под внушением мошенников. Такие люди не признаются в этом — они и сами не понимают, что их обманули, и часто боятся говорить о "спецоперациях" или "государственных структурах", которые якобы требуют срочно продать жильё.
— На момент совершения сделки очень сложно, как мне кажется, даже практически невозможно отличить реального продавца от того, кто действует по внушению мошенников, потому что последние не сознаются об этом, — отмечает Даниил Быков.
Юрист выделил шесть ключевых сигналов, которые должны насторожить покупателя при заключении сделки.
Деньги, финансы. Фото: Илья Аверьянов, ИА PrimaMedia.ru
Первым тревожным признаком является неестественно заниженная стоимость объекта. Жертвы мошенников обычно соглашаются на значительное уменьшение цены ради быстрого заключения договора.
Вторым маркером выступает повышенная срочность. Постоянные требования немедленно оформить сделку без возможности обсуждения деталей нехарактерны для добросовестных продавцов.
Особого внимания заслуживает отсутствие у продавца планов по приобретению другого жилья. Обычные собственники параллельно с продажей активно ищут варианты для последующего приобретения недвижимости.
Вызывает вопросы и нежелание лично присутствовать при оформлении документов. Направление вместо себя представителя по доверенности или передача полномочий риелтору требует тщательной проверки.
Отказ от услуг профессионального риелтора также должен насторожить. В современных условиях прямые сделки без участия специалистов стали скорее исключением, чем правилом.
Последним сигналом является настойчивое требование расчетов наличными деньгами. Такой способ оплаты часто используется злоумышленниками для обхода банковского контроля и блокировок операций.
По словам эксперта, специальной справки, подтверждающей, что продавец не под влиянием мошенников, не существует. В договоре можно прописать, что человек осознаёт сделку и не участвует в "спецоперациях", но это не гарантирует защиты — в суде может быть назначена психологическая экспертиза, которая установит факт внушения.
Справки из психоневрологического или наркологического диспансера, видеозапись сделки и даже психиатрическая экспертиза не подтвердят, находится ли человек под чужим влиянием. Они лишь будут доказательством его дееспособности на момент подписания документов.
— Эти меры сами по себе не дают стопроцентной гарантии результата, но лучше сделать их, чем не делать ничего, — подчёркивает эксперт.
Он напоминает: российские суды чаще встают на сторону продавцов, поскольку закон позволяет оспаривать такие сделки. Каждый случай индивидуален, а чёткого алгоритма защиты пока нет.
Реституция рулит
Если суд признал сделку купли-продажи недействительной и вернул квартиру бывшему собственнику, покупатель имеет право требовать возврата уплаченных денег. Суд в решении обычно обязывает продавца вернуть средства — это называется реституция: стороны должны вернуться в положение, которое было до сделки. Но на практике продавец часто не может вернуть деньги, потому что уже передал их мошенникам. В таком случае покупатель может ссылаться на правило о встречном исполнении обязательств (статья 328 ГК РФ). Однако, по словам юриста, эта норма редко применяется в судах — либо покупатели не знают о ней, либо сталкиваются с другими препятствиями.
— И вот здесь как раз это правило и должно работать. То есть покупатель должен говорить, что не вернет продавцу квартиру, пока он не вернет в ответ денежные средства. На деле такая норма, вероятно, не используется в суде. Я не знаю, с чем это связано. Либо сами покупатели не акцентируют на ней внимание, либо есть какие-то иные препятствия для ее применения, — рассказал Быков.
Если покупатель докажет, что действовал добросовестно, он может претендовать на компенсацию по закону о государственной регистрации недвижимости. Но для этого суд должен прямо указать в решении, что покупатель — добросовестный приобретатель. Это ключевое условие.
Как обезопасить себя
Эксперт рекомендует соблюдать несколько важных правил для минимизации рисков при совершении сделки.
Особое внимание следует уделить тщательной проверке всех условий договора перед его подписанием. Следует избегать заключения так называемых "двойных" договоров, которые могут содержать противоречивые условия.
Все расчеты по сделке необходимо проводить исключительно через банковские учреждения. Такой подход обеспечивает создание официального подтверждения факта передачи денежных средств и помогает документально зафиксировать финансовую операцию.
Отдельно специалист предупреждает о рисках приобретения недвижимости по явно заниженной стоимости. Значительное отклонение от рыночной цены часто свидетельствует о возможных проблемах с объектом или мошеннических схемах.
Особую бдительность рекомендуется проявлять при работе с пожилыми продавцами. В таких случаях целесообразно запрашивать актуальную медицинскую справку, подтверждающую психическое здоровье и дееспособность человека на момент совершения сделки.
Особую бдительность рекомендуется проявлять при работе с пожилыми продавцами. Фото: Мария Бородина
Как рассказывает Даниил Быков, эти меры помогают доказать добросовестность и осмотрительность покупателя — главные аргументы в суде. Даже если уголовное дело по факту мошенничества уже возбуждено, суды иногда оставляют квартиру за покупателем. Решающими факторами становятся: рыночная цена, обычный порядок продажи — через риэлтора, показы квартиры, и активная позиция покупателя до сделки.
Александра Ильенко
