С 1 сентября 2024 года в России действуют новые правила использования земельных участков в населенных пунктах, на садовых и огородных территориях. Нарушение установленных норм может привести к изъятию земли через суд. Для садовых и огородных участков нарушением считается захламление и зарастание сорняками выше одного метра более чем на половине площади. Контроль за соблюдением начнется не ранее чем через три года после регистрации прав. На вопросы ИА KrasnodarMedia о практическом применении новых норм, особенно в условиях Краснодарского края, ответил управляющий партнер адвокатского бюро "Zharov Group", кандидат экономических наук, член-корреспондент Российской академии естественных наук Евгений Жаров.
Напомним, согласной новым правилам, для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) установлено дополнительное требование — построить дом в течение семи лет. Проверка возможна только через десять лет. Для земель, отведенных под коммерческое строительство, срок освоения составляет пять лет, а проверка — через восемь лет. Нарушения будут выявлять Росреестр и местные власти. Механизм предусматривает сначала предостережение, затем предписание с полугодовым сроком на исправление. При игнорировании требований последует административное дело и суд, где будет решаться вопрос об изъятии участка для продажи с торгов. Вырученные средства, за вычетом расходов, вернут бывшему владельцу. Изъятие позиционируется как крайняя мера, а целью правил называется мотивация владельцев к порядку, а не наказание, с учетом форс-мажорных обстоятельств.
Управляющий партнер адвокатского бюро "Zharov Group", кандидат экономических наук, член-корреспондент Российской академии естественных наук Евгений Жаров, адвокат, специализирующийся на земельных и экологических вопросах, говорит, что изменения, внесенные Федеральным законом № 307-ФЗ и подкрепленные постановлением Правительства РФ, представляют собой попытку системного решения проблемы заброшенных земель, но на практике порождают ряд серьезных вопросов, особенно для владельцев участков в Краснодарском крае.
— Относительно строгости трактовки критериев "50% площади" и "сорняки выше 1 метра" для садоводов хочу отметить, что законодатель действительно предусмотрел количественные параметры оценки состояния участков. Однако на практике применение этих норм может столкнуться с субъективной оценкой. Например, дикий кизил или алыча, формально подпадающие под определение "сорной растительности", фактически могут являться ценными культурными или дикоросными растениями, традиционно выращиваемыми в регионе. Важно, чтобы контролирующие органы учитывали местные особенности и практику землепользования. В случае возникновения спора собственник вправе оспаривать выводы проверки, предоставляя доказательства того, что состояние участка не нарушает экологический баланс и не создает угрозы для соседних территорий. Ключевым моментом является не формальное соответствие критериям, а реальное воздействие на окружающую среду, — утверждает Евгений Жаров.
Он подчеркивает: что касается рисков точечной застройки и спекуляций на рынке ИЖС, новые правила действительно предусматривают длительный период до начала проверок — десять лет для участков, приобретенных до марта 2025 года. Это, по словам эксперта, может создать правовой вакуум, в котором недобросовестные собственники и инвесторы будут намеренно задерживать строительство, ожидая роста рыночных цен.
— Однако следует понимать, что закон обязывает владельцев не просто формально сохранять участок, но и проводить мероприятия по его освоению — очистку, выравнивание, предотвращение захламления. Кроме того, местные органы власти имеют право проводить профилактические мероприятия и направлять предостережения еще до истечения установленных сроков. Поэтому говорить о полной "тишине" на десять лет не совсем корректно, так как контроль будет осуществляться, но его интенсивность может варьироваться в зависимости от региона и конкретной ситуации, — констатирует Евгений Жаров.
Он подтверждает, что механизм применения предписаний и изъятия участков, особенно в сельской местности и дачных массивах Кубани, действительно вызывает вопросы. Исходя из практики, массовая рассылка уведомлений маловероятна — ресурсов Росреестра и местных администраций недостаточно для сплошного контроля, считает специалист.
— Скорее всего, основным триггером для проверок станут жалобы соседей или визуальные признаки нарушения. Для доказательства форс-мажорных обстоятельств, таких как засуха или болезнь владельца, собственнику необходимо будет предоставить документальные подтверждения. Это могут быть справки медицинских учреждений, акты о стихийных бедствиях от местных властей, заключения агрономов о потере урожая и так далее. Закон предусматривает возможность учета таких обстоятельств, но бремя доказывания ложится на владельца участка, — подчеркивает эксперт.
По мнению Евгений Жарова, в целом новые правила — это шаг в направлении рационального землепользования, но их успех будет зависеть от взвешенности применения и готовности органов власти учитывать региональную специфику и человеческие факторы. Владельцам земельных участков в Краснодарском крае он рекомендует внимательно ознакомиться с новыми требованиями, и заранее предпринять меры для приведения участков в соответствие.
Рынок земельных участков на Кубани демонстрирует неожиданное падение цен Стоимость земли в регионе снижается быстрее среднего
