KrasnodarMedia, 4 ноября 2025. Рынок недвижимости Краснодарского края находится в фазе структурной перестройки, где традиционные драйверы роста — миграция, госпрограммы — столкнулись с новыми реалиями: перенасыщением в крупных узлах вроде Краснодара, дефицитом на курортах, изменением финансовых условий и растущими требованиями покупателей к качеству продукта. Это не кризис, а переход к более зрелому и сегментированному рынку, где успех определяют не объемы строительства, а адаптивность девелоперов и осознанность выбора покупателей.
Краснодарский край, долгие годы бывший локомотивом жилищного строительства в России, столкнулся с новыми вызовами. Федеральный центр официально включил Краснодар в список городов с признаками перегрева, однако местные эксперты предлагают более nuanced оценку. По мнению вице-президента по маркетингу строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-Юг" Владимира Кравченко, текущую ситуацию не стоит характеризовать как классический перегрев.
Спикер напоминает, что многолетний рост рынка обеспечивался мощной внутренней миграцией, привлекательностью южного региона с его растущей экономикой и теплым климатом, а также государственными программами стимулирования. Однако сегодня рынок столкнулся с закономерными последствиями этого бума.
— Рынок перешел в состояние избытка предложения, или затоваренности. В Краснодаре объем товарного остатка на первичном рынке значительно превышает спрос в отличие от прошлых лет, когда наблюдалась обратная картина, — констатировал Владимир Кравченко.
Цифры подтверждают этот анализ. При среднемесячном объеме продаж около 56,1 тысячи квадратных метров, реализация всего текущего товарного остатка у застройщиков может занять более четырех лет. Это создает принципиально новую реальность как для девелоперов, вынужденных конкурировать за покупателя, так и для самих покупателей, получающих более широкий выбор.
Важно отметить, что ситуация на рынке недвижимости Краснодарского края крайне неоднородна. Если в Краснодаре аналитики фиксируют явный переизбыток предложения, то на Черноморском побережье складывается противоположная картина. Как уточнил Владимир Кравченко, в таких городах, как Геленджик и Туапсе, из-за существующих ограничений на новое строительство предложение остается крайне скудным.
Ситуация на рынке недвижимости Краснодарского края крайне неоднородна.. Фото: Юлия Кучинина
Этот контраст подчеркивает, что говорить о едином рынке недвижимости Кубани некорректно. Он отчетливо сегментируется. Краснодар как миллионник и крупный деловой центр продолжает привлекать инвесторов и постоянных жителей, что и обеспечивает гигантские объемы строительства. В то же время курортные города, где возможности для нового строительства ограничены, сохраняют статус рынка продавца с устойчивым дефицитом и высокими ценами.
Несмотря на признаки затоваренности в отдельно взятых сегментах, строительная отрасль Краснодарского края в целом демонстрирует впечатляющую динамику. По данным на сентябрь 2025 года, объем введенного жилья в регионе достиг 8 миллионов 21 тысячи квадратных метров, что эквивалентно 174 тысячам квартир.
На данный момент в краевом центре в стадии активного строительства находится 3 874 000 кв. метров жилой недвижимости. Фото: ИА KrasnodarMedia
Как сообщила вице-президент по продажам строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-Юг" Светлана Воеводина, Краснодар уверенно занимает вторую позицию в общероссийском рейтинге по объемам возводимого жилья, уступая лишь Москве.
— В городе строится впечатляющее количество жилья — 5 490 тысяч кв. метров, что свидетельствует о динамичном развитии строительной отрасли региона, — отметила эксперт.
На данный момент в краевом центре в стадии активного строительства находится 3 874 000 кв. метров жилой недвижимости, а прямое предложение на первичном рынке составляет 52 500 квартир. Такой масштаб предлагает покупателям невиданный ранее выбор, но одновременно обостряет конкурентную борьбу между девелоперами.
Новым вызовом для всего рынка становятся планируемые изменения в налоговом законодательстве. Минфин России с 2026 года намерен увеличить ставку налога на добавленную стоимость (НДС) с 20% до 22%. Хотя сделки с недвижимостью напрямую не облагаются этим налогом, его рост окажет косвенное, но ощутимое влияние на конечную цену квадратного метра.
Новым вызовом для всего рынка жилья становятся планируемые изменения в налоговом законодательстве. Фото: ИА KrasnodarMedia
Директор технического заказчика корпорации "Девелопмент-Юг" Александр Ганненко разъяснил, что, несмотря на освобождение сделок купли-продажи жилья от НДС, воздействие на себестоимость строительства составит 1,5–2%.
— У нас, как у застройщиков, вырастут затраты на приобретение строительных материалов и оплату услуг подрядчиков, которые являются плательщиками НДС. Следовательно, это приведёт к увеличению финансовой нагрузки на девелоперов, что частично или полностью будет заложено в конечную стоимость жилья, — предполагает специалист.
В условиях высокой конкуренции застройщики будут вынуждены искать пути оптимизации, однако полностью нивелировать рост затрат вряд ли удастся. По оценкам Александра Ганненко, в Краснодарском крае с его стабильным спросом повышение стоимости жилья может составить от 1,5% до 2% в зависимости от класса жилья и стадии реализации проекта.
В условиях насыщенного рынка меняется и потребительское поведение. Все больше покупателей обращают внимание не только на цену и локацию, но и на качество самого продукта, в частности, на его архитектурный облик. Как отметил соучредитель Kronung Group Филипп Шраге, современный покупатель стремится приобретать не просто жилплощадь, а определенную среду обитания, соответствующую его представлениям о комфорте.
— Мы это видим на практике: архитектурный облик и использование материалов премиального уровня задают особую атмосферу, — констатирует эксперт.
Проекты с выразительной архитектурной концепцией демонстрируют устойчивый тренд к повышению инвестиционной привлекательности. Такие объекты формируют добавленную стоимость за счет создания точек притяжения в городской среде.
В условиях насыщенного рынка меняется и потребительское поведение. Фото: ИА KrasnodarMedia
По словам Филиппа Шраге, в регионах-миллионниках, к которым относится и Краснодар, так называемая "архитектурная премия" может достигать 10-20% при условии качественной реализации дизайнерских решений.
— Для инвестора это важно: через 5-10 лет продать квартиру в доме с характерной архитектурой проще и выгоднее, — подчеркивает специалист.
Таким образом, уникальная архитектура перестает быть роскошью и становится стратегическим инструментом конкуренции в борьбе за взыскательного покупателя.
Еще одной знаковой тенденцией середины 2025 года стало сокращение доли продаж с использованием рассрочки. Если ранее, на фоне высоких ипотечных ставок, достигавших 21%, этот инструмент был крайне популярен и в отдельных проектах у Черноморского побережья доходил до 80–90% продаж, то сейчас его значимость снижается.
Многолетний рост рынка жилья в Краснодаре обеспечивался мощной внутренней миграцией. Фото: ИА KrasnodarMedia
Как пояснила директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко, дело не сводится лишь к снижению ключевой ставки.
— Сама по себе рассрочка несёт значительные риски как для тех, кто приобретает жилье, так и для строительных компаний, — говорит эксперт. - Для девелоперов такая схема продаж сопряжена с риском потерять доступ к льготному проектному финансированию, поскольку не выполняется ключевое условие — накопление средств на эскроу-счетах.
В связи с этим застройщики ужесточают условия: повышают размер входного платежа, сокращают срок рассрочки. Для покупателя же основные риски, по словам Светланы Опрышко, связаны с отсутствием гарантий, что в будущем он сможет получить ипотеку для окончательного расчета, а также с риском потерять и внесенные средства, и саму недвижимость при срыве графика платежей, так как право собственности переходит только после полной оплаты.
Эксперт отмечает, что в ближайшей перспективе доля сделок в рассрочку продолжит сокращаться, однако этот инструмент останется в своей узкой нише. Он может быть оправдан как "инструмент бронирования", например, когда покупатель ожидает поступления средств от продажи другого актива или имеет гарантированный крупный доход в ближайшем будущем. Главное правило для снижения рисков, по мнению специалиста, — наличие у покупателя четкого и реалистичного плана по полному погашению всей суммы долга до истечения срока рассрочки.
Рынок недвижимости Краснодарского края демонстрирует классический пример перехода от стадии бурного, подпитываемого госпрограммами роста, к стадии зрелости и консолидации. Вызовы в виде переизбытка предложения в Краснодаре, ужесточения налоговой нагрузки и смены финансовых моделей заставляют всех участников рынка адаптироваться.
Еще одной знаковой тенденцией середины 2025 года стало сокращение доли продаж с использованием рассрочки. Фото: ИА KrasnodarMedia
Девелоперам приходится смещать фокус с объема на качество, предлагая рынку не просто квадратные метры, а продуманные архитектурные решения и комфортную среду. Покупатели, в свою очередь, получают больше возможностей для выбора, но и больше ответственности, особенно при использовании таких инструментов, как рассрочка. В этих условиях осведомленность о реальных процессах, трезвая оценка рисков и долгосрочных трендов становятся ключевыми факторами для принятия взвешенных решений как о покупке жилья, так и о новых инвестициях в строительную отрасль региона.
Также сообщалось, что ажиотаж и рост цен на кубанском рынке недвижимости ожидается в 2027 году. Об этом KrasnodarMedia рассказал Хвича Харчилава, заместитель декана факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ.
Ранее эксперт назвал причины подорожания новостроек в Краснодаре.