Метр в цене: что происходит со стоимостью новостроек от Кубани и Кавказа до Магадана

8 июня 2023. От 65 до 240 тысяч за квадратный метр стоит жилье в новостройках среднего сегмента в разных городах России. В элитных домах предел ограничен разве что фантазией застройщика. В одних регионах цены почти сравнимы с Москвой, в других — заметно ниже, но все равно далеко не всем по карману. Несмотря на активное строительство, стоимость почти нигде не падает. В особенностях ценообразования квартир в новых домах от Дальнего Востока и Сибири до Северного Кавказа разбирался корреспондент ИА Stavropol.Media.

Ставрополье входит в топ-20 субъектов Российской Федерации по объёму ввода жилья, у региона первое место в Северо-Кавказском федеральном округе. Только за первый квартал 2023 года здесь построено 415 тысяч кв. метров жилой недвижимости. Однако жительница краевого центра Марина второй год не может справить новоселье.

"В начале прошлого года резко выросли не только ипотечные ставки, но и цены на квартиры. Ставки потом упали, если не до прежнего уровня, но все равно заметно. А вот квадратные метры подешевели не сильно. Ипотеку мне одобрили, однако при средней стоимости однушки — от 3 млн рублей мне придется отдавать ежемесячно большую часть зарплаты. А ведь траты на еду, коммуналку, одежду никто не отменял. Про форс-мажорные ситуации даже подумать страшно. Вот и живу с родителями, не могу решиться на покупку", — рассуждает девушка.

Марина присматривает жилье в новостройках — хочет минимизировать сюрпризы из-за старых коммуникаций. Но здесь придется потратиться на ремонт, что тоже влетит в копеечку.

По словам председателя Союза риелторов Ставропольского края Инны Овсянниковой, цены за кв. метр в новых зданиях начинаются от 80-90 тысяч рублей, как правило, это будут дома в Юго-Западном районе города, где идет массовая застройка. А в центре цены могут достигать и 140 тысяч рублей за кв. метр.

"Вопреки распространенному мнению, покупка на стадии котлована не всегда выгоднее, чем в сданном доме. Нередко "стяжка-штукатурка" обойдется даже дешевле. Сейчас застройщики начали предлагать квартиры с ремонтом, и они пользуются спросом, хотя тут кв. метр обойдется где-то на 15 тысяч рублей дороже", — говорит Инна Овсянникова.

А вот владелец агентства недвижимости в Ставрополе Георгий Ляшов считает, что выгоднее купить вторичку с ремонтом. В новостройках квартиры часто продают перекупщики. А когда жилье в собственности менее 3 лет, хозяевам придется платить налог, поэтому они не хотят указывать в договоре полную стоимость. В спорных ситуациях покупатель сможет вернуть только задокументированную сумму.

"В моей практике большинство клиентов желают жить в центре города, где новостроек мало. Впрочем, по сравнению с прошлым годом спрос растет на все районы. Но я считаю: корректнее сравнивать показатели с допандемийным, 2019 годом. И тогда нынешняя ситуация выглядит не так оптимистично", — рассуждает Георгий Ляшов.

И он, и Инна Овсянникова констатируют, что львиная доля жилья приобретается с привлечением ипотеки, за наличный расчет разве что одну-две квартиры из 10.

На сайтах объявлений есть варианты и 65-70 тысяч рублей за кв. метр. Как правило, речь идет о трешках — за счет площади они оцениваются от 6 млн рублей — тоже далеко не всем по карману.

Ставропольчанка Марина призналась, что уже подумывала о переезде — у компании, где она работает, есть офисы почти во всех округах России. Вместе с нашим корреспондентом девушка изучила рынок недвижимости, чтобы решить, стоит ли кардинально менять свою жизнь.

В соседнем Краснодарском крае, особенно в столице, в прошлом году цена квадратного метра в стандартных новостройках выросла со 125 до 149 тысяч руб. А поклонникам элитного жилья придется выложить 416 тысяч рублей вместо прошлогодних 335 тысяч рублей. Традиционно повышенным спросом пользуются объекты в историческом центре. Однако большинство проектов, как правило, появляется в новых районах, где, кстати, активно развивается социальная инфраструктура.

Как отметила Ольга Нарт, коммерческий директор федерального девелопера "Неометрия", в течение 2022 года стоимость квадратного метра жилья в новостройках Краснодара выросла со 105,7 до 116,9 тыс. руб. в классе стандарт (рост 10,6%); со 125,3 до 149 тыс. руб. — в классе комфорт (19%); со 195,7 до 214,4 тыс. руб. в классе бизнес (9,6%) и с 335 до 416 тыс. руб. в сегменте элитной недвижимости (24,2%).

Ольга Нарт также добавила, что динамика спроса на недвижимость в краевом центре по-прежнему остается на высоком уровне, как и интерес к южному городу в целом. Город все еще привлекателен для людей со всех уголков России, и это делает краснодарский рынок весьма перспективным. Уровень спроса зависит от локации объекта, наличия инфраструктуры для жизни, а также выбранной девелопером концепции. Проекты, в которых применяются современные подходы — как в строительстве, так и в благоустройстве и техническом оснащении, будут пользоваться спросом всегда.

Риелтор из Краснодара Любовь Лукина рассказала, что немало зависит от типа строения, например в панельном доме квартиры будут дешевле чем в монолитном, в монолитно— кирпичном — дороже всего. В среднем стоимость от 80-90 тысяч рублей за кв. метр в двух-трёхкомнатных и от 110 тысяч рублей в студиях и однокомнатных. Так как Краснодар утопает в пробках, жилье люди подбирают там, где работают, чтобы как можно меньше времени тратить на дорогу. 

Начали с Дальнего Востока. Средняя стоимость квадратного метра в Приморском крае — 129 662 рубля.

По данным риелторов, во Владивостоке "квадрат" стоит 140 — 146 тысяч рублей, в зависимости от площади, локации, классности объекта. Одно из самых дешевых предложений — 136 тысяч рублей, но дом обещают сдать только в 2026 году. А в центре города есть и здания, где придется раскошелиться на почти 355 тысяч рублей за квадрат, причем, заселиться можно лишь в конце следующего года.

 "Помимо того, что появилось много федеральных игроков, некоторые местные застройщики заявили большое количество новых проектов. Причём в городе не так много мест, где можно строить жильё, поэтому образовались зоны локализации застройки — это и Снеговая падь, и Патрокл, и Садгород. Из-за скученности — высокая конкуренция среди компаний. А на участках, где она ниже, и продажи проходят легче", — комментирует директор строительной компании Алексей Исаков.

Большой разбег в ценах — от 95 до 180 тысяч рублей за метр в Якутске может озадачить человека, плохо ориентирующегося в городе. По мнению риелторов это не предел — после ввода дома в эксплуатацию стоимость может достигнуть 250 тысяч рублей за метр. Многое зависит от района, застройщика. По информации сервиса недвижимости, в районе улицы Автодорожной двушки площадью  61,4 кв метров в черновом варианте предлагают за 8 млн рублей, в строящемся доме на Свердлова — 8,1 млн рублей, на Воинской в новом ЖК за 50,2 кв. метра надо отдать 5,9 млн рублей, а в районе Залога за 72,37 кв. метров — 11 млн рублей.

Недалеко ушла и Чита. По словам местных жителей, один квадрат в новостройках здесь оценивают где-то в 122 тысячи рублей. За 120 тысяч рублей можно купить в отдаленном районе, куда добираться от центра на маршрутке придется около часа — по меркам города долго. Двушка обойдется в районе 5,5-6 млн, трешка — 7,5-8 млн. 

В Хабаровске по словам специалиста по недвижимости Фаромурза Зоирова, цены с начала года повысились примерно на 5%. Средняя стоимость — 110-120 тысяч за "квадрат", но в некоторых строящихся комплексах достигает и 130-140 тысяч рублей. 

"В новостройках по умолчанию она будет расти ближе к сдаче дома. В одной компании, где продажи стартовали в прошлом году со 100 тысяч рублей за метр, потом цена выросла до 140 тысяч в самых ликвидных квартирах: одно— и двухкомнатных. Теперь в продаже остались только трехкомнатные", — говорит эксперт. 

В Бурятии по сравнению с Хабаровском средняя цена ниже — 86 658 рублей. Большинство сданных квартир в Улан-Удэ находятся в спальных районах. В первую очередь, новые дома строятся на юго-западе столицы.

"Доля частных деревянных домов очень высокая. Люди бегут из деревень поближе к городу — здесь есть работа, хорошие школы. Но покупать квартиры, влезая в ипотеку, сельчане не стремятся. Цены и на новостройки, и на вторичку задраны до небес, поэтому ждать что покупатели выстроятся в очередь — глупо", — прокомментировал статистику риелтор Леонид Будаев.

А вот в Магадане любителям новостроек делать нечего. Здесь коммерческое жилье не возводится много лет, а новые микрорайоны — "Нагаевский" и "Гороховое поле" рассчитаны для переселения из ветхих и аварийных домов. Жилая застройка "Горохового поля" выполняется в два этапа. На первом планируется построить 21,4 тысячи кв. метров жилья или 444 квартиры в жилых домах от 4 до 8 этажей — для сотрудников учреждений социальной сферы региона. Вторая очередь застройки — уже 1 569 квартир или более 70 тысяч кв. метров — для переселенцев из аварийного и ветхого жилищного фонда области. Так что покупателям придется выбирать только среди вторичек. 

Увидев, что для покупки жилья на Дальнем Востоке нужен заработок повыше, ставропольчанка Марина стала смотреть варианты в Сибири. Минимальная стоимость в новостройках Иркутска — 70,4 тысячи рублей за кв. метр. Максимальная — 200 тысяч рублей. Руководитель группы компаний Татьяна Красноштанова отмечает, что с прошлого года цены выросли из-за подорожания строительных материалов. Особенно востребован у покупателей Октябрьский район города, но набирает популярность и Ленинский — за последние 10 лет здесь построено больше социальных объектов, чем во всех остальных районах города вместе взятых. 

А, может, не обязательно перебираться так далеко? Марина решила обратить внимание на Северо-Запад. 

Оказалось, что в Калининграде застройщики стали возвращаться к формату хрущевок, то есть, малогабаритных квартир с кухнями, площадью около 10-12 кв.метров. Так называемые евро-однушки, двушки и трешки становятся менее востребованы.

Советник губернатора Калиниградской области по архитектуре Вячеслав Генне в интервью РИА "Балтик Плюс" (18+) рассказал, что дома остаются высокотехнологичными, однако метраж сильно "подсох". И если раньше за 7-8 млн рублей люди могли позволить себе среднюю двушку или небольшую трешку, пусть и не в центре, то сейчас столько стоит однокомнатная квартира. Однако конкуренция среди застройщиков растет, и возможно в будущем будет больше выгодных предложений.