Экономический кризис, вызванный пандемией коронавируса, нанес серьезный удар рынку недвижимости в России, включая Кубань. Пожалуй, больше всего от карантина, и связанными с ним многочисленными ограничениями, пострадала сфера коммерческой недвижимости. О том, как сейчас обстоят дела в этом сегменте и какие у него перспективы, по просьбе ИА KrasnodarMedia рассказали отраслевые эксперты.
Рынок подвис
– Среди всех сегментов рынка недвижимости влияние кризиса на сектор коммерческой недвижимости наиболее значительно. Объекты коммерческой недвижимости не работают уже полтора месяца. Это фатальная ситуация для собственников и арендаторов. В этих условиях сделки по приобретению и аренде недвижимости фактически прекратились, –комментирует ситуацию генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
Эксперт уточняет, что коммерческая недвижимость обычно приобретается с четким расчетом ее окупаемости (в том числе, возврат средств через аренду). Поскольку на сегодняшний день ситуация неопределённая, ни о какой коммерческой эффективности в этом сегменте сейчас речи не идёт. Пока владение таким видом собственности вместо прибыли приносит лишь издержки (на содержание, уплату налогов, коммунальных платежей и т.д.).
С экспертом соглашается и руководитель агентства недвижимости "Вектор-Коммерц" Алексей Смешков.
– Ситуация находится в "режиме ожидания". Эпидемия коронавируса, карантин и кризис внесли коррективы в работу компаний. И многие инвесторы сейчас вместо приобретения новой недвижимости вынуждены вливать финансы в спасение имеющегося бизнеса. Кто-то из собственников снял объекты с продажи, а кто-то просто повысил цены. Но большинство людей сейчас ждут окончания карантина. Активность серьезно снизилась, – отмечает эксперт.
По его словам, на рынке из покупателей остались только те, кто имеет свободные финансовые ресурсы и инвестирует в недвижимость, опасаясь ослабления курса рубля. Либо, это профессиональные рыночные игроки, готовые сейчас купить объекты с хорошим дисконтом.
Алексей Смешков уточняет, что наибольший удар на рынке недвижимости пришелся на недвижимость под общепит, торговлю непродовольственными товарами, не попадающих под категорию "товаров 1-й необходимости", а также сфера услуг (индустрия красоты, развивающие центры и прочее). Работающие в этих сферах компании закрылись на карантин. Поэтому продать такого рода объекты (или сдать их в аренду) стало значительно сложнее.
А по данным директора консалтинговой компании "Реноме Онлайн" Андрея Филипповского, цены на ряд объектов коммерческой недвижимости уже поползли вниз. Причем, в некоторых случаях падение составило от 10 до 30 %.
Ситуация уже начала меняться в лучшую сторону, подчеркивает представитель риэлторского агентства.
– Здесь уместнее говорить о небольшой паузе в период неопределенности, которая имела место в начале апреля. Сейчас же мы наблюдаем ежедневный постоянный рост интереса к коммерческой недвижимости. Если в начале апреля количество звонков в нашу компанию снизилось в 5 раз, то сейчас мы почти вышли на показатели аналогичного периода прошлого года, – уточняет эксперт.
Перемен ждут к осени
– Цены в этом сегменте остались на прежнем уровне. Средняя стоимость сохраняется как и раньше: на уровне 80-85 тыс. рублей за кв. метр (при том, что в зависимости от территории она может колебаться от 30 до 300 тыс.). Но на сегодняшний день особо сделок не совершается. Есть лишь единичные случаи. Продать что-то сложно и делать это можно лишь с большим дисконтом. Поэтому владельцы собственности пока выбрали выжидательную стратегию до момента, когда ситуация нормализуется.
– Возможно, если кризис будет затяжной, то осенью цены будут корректироваться на 10 – 15 % вниз. Вполне возможно, что если кризис будет затяжной, то в 2021 году мы увидим дисконт на 30 – 40 % к уровню начала этого года, – добавил Илья Володько.
Впрочем, эксперт добавляет, что давать четкие прогнозы будущего развития событий сейчас сложно, поскольку трудно прогнозировать в какую сторону развернется ситуация. Есть вероятность, что спрос и деловая активность могут восстановиться.
– Поэтому сейчас все поставлено на паузу. И владельцы недвижимости, и потенциальные покупатели сейчас наблюдают за ситуацией. Пока заметных изменений на рынке нет. Ожидать мы их можем ближе к осени.
Алексей Смешков оценивает ситуацию на рынке более оптимистично.
– Думаю, что к концу года цены на коммерческую недвижимость немного вырастут, но без большого всплеска. А вот стоимость аренды заметно (но не существенно) снизится. На это повлияет общая ситуация на рынке, когда из-за кризиса многие мелкие арендаторы будут вынуждены закрыться, следовательно – возрастет предложение по сдаваемым в аренду площадям.
По мнению эксперта, деловая активность осенью и зимой возрастет, как в секторе аренды коммерческой недвижимости, так и в секторе ее продажи.
– К концу года торговые сети традиционно приобретают или арендуют новые объекты для продолжения своей экспансии. Инвесторы, заработавшие деньги, будут стараться до конца года вложить их в квадратные метры (в том числе покупка у застройщиков). Соответственно будет определённое повышение спроса, что неизменно вызовет определённое увеличение стоимости за квадратный метр.
А вот по мнению представителя риэлторского агентства, ценовая ситуация на рынке обойдется без серьезных ценовых изменений.
– Мы прогнозируем стабилизацию ситуации. Никаких ценовых скачков и выходов больших объемов новых предложений не ожидается, – отмечает эксперт.
Кризис – это новые возможности
По ее словам, в стратегии инвестирования в недвижимость на первый план выйдет оценка объекта недвижимости, исходя из его востребованности и универсальности использования, а не исходя из арендных потоков, которые сейчас проходят серьезный пересмотр. Причем, это не означает, что арендная стоимость повсеместно снижается, вовсе нет. Появляются новые типы расчетов арендной платы, такие как привязка к товарообороту.
– Нынешняя ситуация на рынке — это мощный толчок, который спровоцировал различные процессы на нем. Для постоянных профессиональных игроков подобные толчки всегда преподносят новые возможности. Взаимоотношения арендаторов и арендодателей вступают в новую эру. Вырабатываются новые правила и стратегии, – акцентирует эксперт.
По ее словам, у объектов с большой экспозицией появился шанс быть проданными, потому как вложения в коммерческую недвижимость остаются наиболее предпочтительными, когда мы говорим о сохранении денег. Многие профессиональные игроки ждут подобные явления на рынке, дабы диверсифицировать свой портфель, приобретая новые объекты.
