В первый месяц 2020 года на Кубани было сдано в эксплуатацию более 200 тысяч квадратных метров жилья. Значительная доля построенного жилья приходится на Краснодар. В то же время продажи недвижимости в краевой столице падают, цены на квадратные метры растут, а застройщики уходят с рынка. В причинах происходящего и перспективах отрасли решил разобраться корреспондент ИА KrasnodarMedia.
Цены вверх, спрос вниз
По данным аналитиков портала "Мир Квартир", в Краснодаре квадратный метр на вторичном рынке жилья за год подорожал на 13,6 % — до 63 903 рублей за квадратный метр (данные за декабрь 2019 года). Средняя стоимость квартиры в уже готовом доме к декабрю составила 3,67 млн. А стоимость "квадрата" в новостройке увеличилась на 20,9 % – до 57,3 тысяч рублей. При этом стоимость усредненной "первички" достигла 3,14 млн рублей.
Несколько другие цифры называет директор консалтинговой компании "МАСON" Илья Володько. По его данным, на начало года средневзвешенная цена "первички" составляла – 55,3 тысячи рублей рублей за "квадрат", а у "вторички" – 61,6 тысяч рублей.
Существенно "скакнула" за год и цена одного из самых доступных видов жилья. Как выяснили аналитики Авито, квартиры-студии в кубанской столице подорожали на 21% — до 47 тысяч рублей за квадратный метр. По этому показателю Краснодар оказался вторым среди 24 рассматриваемых крупнейших российских городов.
По данным компании Macon, за прошедший год в Краснодаре продано около 20 тысячи квартир. Основная масса сделок совершается в сегментах "стандарт" и "комфорт". На жилье высокого класса приходится менее 10 % сделок.
– В целом по краснодарскому рынку жилья сейчас подорожание есть, но оно не критическое, – делится своим мнением гендиректор компании "МАСON". – Если мы возьмём несколько предыдущих лет, то с 2017 по 2019 годы подорожание было существенным – 17 %. Отчасти, это произошло из-за ожидания введения эскроу-счетов и проектного финансирования строительства.
Эксперт считает, что и дальше цены на квартиры будут увеличиваться в пределах привычных 5 – 8 % в этом году.
– Ситуация будет зависеть от того, какой будет девелоперская активность (объем строительства и объем новых проектов). Мы ожидаем, что она будет снижаться. Но при этом не видно и роста спроса. Он тоже падает — по сравнению с предыдущим годом падение составило 10,8 %. Сделок было заключено 48 тысяч. То есть, затухание спроса компенсирует снижение девелоперской активности, – уточнил Володько.
Проблем выше крыши
Как отмечает эксперт, застройщики увеличивают цены в силу целого ряда обстоятельств. Это и уже упомянутый переход на эскроу-счета (затрудняющий процесс финансирования объектов), и рост цен на строительные материалы, и отсутствие снижения спроса. При этом часть игроков вынуждена уйти с рынка, не сумев соответствовать новым правилам, что снижает конкуренцию и дает возможность для повышения цен оставшимся девелоперам.
– Все приведённые выше факторы создают некий баланс друг для друга, поэтому сейчас ситуация на рынке недвижимости в целом стабильная, – добавляет директор консалтинговой компании. – В текущем году ситуация будет сохраняться. Цены чуть подрастут, а объем строительства и спрос продолжат небольшое снижение.
По словам эксперта, сейчас на рынок влияет не столько небольшое снижение спроса, сколько ожидание процесса снижения девелоперами, закладывающими этот фактор в цены квартир. Из-за отсутствия роста доходов у людей упала покупательская активность, а растущие цены делают покупку жилья еще менее доступной для населения. Кроме того, в предыдущие годы треть всех покупателей кубанских квартир составляли приезжие из других городов. Однако в 2019-м миграционный поток в Краснодар упал на четверть. С уменьшением количества приезжих уменьшается и число проданных квартир.
Илья Володько прогнозирует, что существенное снижение объемов строительства можно ожидать в ближайшие два года.
– Примечательно, что сейчас в стадии строительства находится 5,4 млн метров квадратных метров. Это довольно большой объем. Для сравнения, в 2017-м было 4,6 млн. Однако новых проектов с каждым годом появляется все меньше. Нужно учитывать, что сегодняшняя цифра включает много замороженных проектов. На конец 2019-го они составляли пятую часть от всего объема — это больше миллиона квадратных метров, – рассказывает гендиректор компании "МАСON".
По словам Ильи Володько, ожидаемое падение объемов строительства в Краснодаре – следствие негативных процессов, которые наблюдаются в отрасли не первый год.
– Серьезный удар по девелоперам нанес кризис 2015-го года, ощутимо затронувший рынок недвижимости России. Как раз подавляющее число сегодняшних проблемных строек "родом" оттуда. Компании, не справившиеся с этим кризисом, были вынуждены уйти с рынка, заморозив старые объекты. Следствием этого стало недавнее введение системы эскроу-счетов, которое повлекло за собой новую волну банкротящихся компаний. Кто-то не может соответствовать новым правилам, а у кого-то возникли трудности с получением кредитов. Ведь банковские правила тоже были ужесточены, – рассказывает эксперт.
По словам эксперта, разнонаправленные факторы на рынке недвижимости (рост цен, небольшое снижение спроса, уход части девелоперов и ожидаемое небольшое падение объемов строительства), пока опять же держат баланс между собой. Дальше ситуация будет зависеть от того, какой из факторов возьмет верх.
Тренды на квадратные метры
Впрочем, стоит учитывать, что в минувшем десятилетии Краснодар пережил невиданный доселе строительный бум. По данным аналитиков ЦИАН, 38% зданий из всего жилого фонда, построенного в городе за последние 100 лет, введены в эксплуатацию с 2010 по 2019 годы (что является общероссийским рекордом). Еще 11 % домов здесь были построены в нулевые годы. Исследователи ЦИАН объясняют это высокой миграцией: в период с 2010 по 2017 годы. Краснодар стал вторым после Москвы по миграционному приросту населения среди городов с числом жителей от 100 тысяч человек.
Как отмечают аналитики ЦИАН, средняя площадь жилья в домах, построенных за последнее десятилетие, снизилась почти на четверть. Общероссийский показатель составил 58,9 кв. метров, что на 16 кв. метров меньше, чем в 2000-х. Для Краснодара этот показатель составляет 53,6 кв. метров.
При этом, монолитные дома приходят на смену панельным. А жилые корпуса, сданные в столице Кубани 2010-2019 гг. имеют в среднем 13,1 этажей.
– Если говорить о трендах, есть небольшие сдвиги в сторону качества. Высокая конкуренция, наблюдавшаяся на краснодарском рынке последние годы, заставила девелоперов немного улучшить состояние не только сдаваемых квартир, но и домов в целом, а также серьезно заняться благоустройством прилегающих территорий. Хотя при этом Краснодар остается рынком с некачественным жильем по общероссийским меркам, – рассказывает гендиректор "МАСON".
По его словам, важнейшим изменением на рынке недвижимости краевого центра стала его стабилизация.
– В 2019-году не появилось ни одного крупного проблемного объекта. Поток новых долгостроев у нас наконец-то иссяк. Есть надежда, что благодаря "очищению" отрасли и новым правилам строительства жилья, эта проблема перестанет быть системной, – резюмирует Илья Володько.
