Рынок недвижимости в Краснодаре оттолкнулся от дна, цены стабилизировались и в скором времени намечается их незначительный, но уверенный рост — пришло время покупать и продавать недвижимость, считает эксперт-профессионал, руководитель федеральной риэлторской компании "ЭТАЖИ" в Краснодаре Вадим Камалов. Те, кто покупают жилье, уже не готовы брать просто "квадраты" — недвижимость в новой парадигме должна стать больше, чем метрами, люди хотят купить образ жизни, уверен Вадим Камалов. Ожидаемые летом изменения в ФЗ-214, регламентирующем деятельность застройщиков, также приведут к перестроению рынка недвижимости, добавляет эксперт, идет санация рынка и вскоре мы увидим совсем другое его "лицо". Покупать в новостройках станет безопасно, мошенники и "случайные" застройщики уйдут с рынка, говорит Вадим Камалов. Какие еще перспективы ждут "квартирный" рынок в Краснодаре и как безопасно инвестировать в жилье, Вадим Камалов рассказал в интервью корреспонденту ИА KrasnodarMedia.
Вадим Камалов, директор Федеральной риэлторской компании "Этажи" в Краснодаре. Фото: Личный архив Вадима Камалова
— Какая категория покупателей в Краснодаре проявляет наибольшую активность и что они хотят приобрести?
— Говоря языком цифр — на сегодняшний день порядка 30-35% покупателей — это молодежь от 25 до 35 лет. Эта категория, являющаяся наиболее активной частью трудоспособного населения, достаточно привередлива и предъявляет повышенные требования к комфортности и социальной инфраструктуре вокруг объекта недвижимости. Следующая категория — более "размытая" — это люди от 45 лет и выше. Таких покупателей даже больше — порядка 50% и как правило для многих из них это не первая покупка, люди продают свое жилье и покупают другое, чаще всего, расширяя жилплощадь. У таких покупателей меньше требований к социальной инфраструктуре, в садиках и школах потребности как таковой уже нет, эта категория может себе позволить купить жилье в менее обеспеченных инфраструктурой районах.
По гендерным признакам, покупатели — это 60% женщин и 40% мужчины. Также могу сказать, что в большинстве случаев, при семейной покупке недвижимости решение принимает женщина.
На сегодняшний день, рынок недвижимости условно оттолкнулся от дна — Вадим Камалов. Фото: Евгения Кокурина
— Вторичная недвижимость во многих крупных городах дешевеет, эксперты связывают это с тем, что цены в годы экономического подъема были "перегреты", а сейчас идет их закономерное "остывание". Цены на вторичку, по прогнозам ряда аналитиков, в ряде городов и в дальнейшем будут падать — еще одна причина — "старение" вторичного жилья и соответственное снижение ликвидности. Насколько эти тенденции актуальны для Краснодара?
— На сегодняшний день, рынок недвижимости условно оттолкнулся от дна. Те предложения, которые на рынке "висели" годами подошли к примерной рыночной стоимости, люди начинают понимать, что цена предложения и реальная стоимость — это разные вещи.
Покупать квартиры для прибыли в Краснодаре невыгодно, а для жизни — самое время Те, кто ориентируется на такие сайты как Авито — не попадают в рынок, продавцы требуют завышенную цену и какое-то время предложение "болтается" на рынке (в среднем 4-6 месяцев), а затем продавцы начинают понимать, что реальная стоимость "жестче" и начинают снижаться по цене. Как правило, дисконт составляет 10-15% от первоначальной стоимости предложения. Подчеркну важный момент, чтобы у продавцов не было разочарований. Как правило, назначая цену за недвижимость, ее владелец приглядывает себе новое жилье отталкиваясь от этой суммы, однако в дальнейшем, приходится корректировать свои "аппетиты". Если цена "не в рынке" — ее однозначно придется снижать, а следовательно или искать варианты новой покупки дешевле, или "добирать" кредитами.
Был случай, человек продавал дом за 8 млн, когда его рыночная стоимость равнялась четырем. Продавец обосновал завышенную стоимость тем, что после продажи дома ему нужно купить родственникам несколько квартир, себе дачу и квадроцикл. В конечном итоге, человек был лишен своих надежд — реальность суровее.
— Насколько интересен и востребован покупателями вторичный рынок жилья и каковы сейчас цены на "вторичку" по сравнению со стоимостью квартир в новостройках?
— Я бы сказал, предпочтения покупателей разделились "50 на 50" — половину покупателей интересует вторичное жилье, другая половина предпочитает покупать квартиры в новостройках. В других городах, не в Краснодаре, ситуация иная: 70 покупателей покупают на вторичном рынке, 30 — на первичном. Почему такая разница? В Краснодаре как нигде перенасыщен рынок новостроек, большой объем предложений — на первичном рынке. Что касается других городов, то вторичку берут чаще, так как именно такое жилье ближе к центру, а новостройки — в спальных районах.
Половину покупателей интересует вторичное жилье, другая половина предпочитает покупать квартиры в новостройках. Фото: Евгения Кокурина
— Повлиял ли продолжающийся экономический кризис на предпочтения покупателей недвижимости?
— С уверенностью могу сказать — кризиса, кроме как "в головах", нет. Но есть новая реальность, в условиях которой мы живем и в рамках которой работает сегодняшний рынок недвижимости. Те, у кого свежи в памяти кризисы 1998-го и 2008-го годов наверняка помнят, что вначале был кризис, а затем был "отскок". Нынешняя ситуация — иная. "Отскока" не будет, цены на рынке жилья сформированы, ситуация стабилизировалась и в дальнейшем в корне не поменяется, колебания могут быть очень незначительные — в пределах статистической погрешности. В целом же, сейчас мы живем в условиях новой парадигмы, к этому нужно привыкать.
Что касается предпочтений покупателей, то, к примеру, в 2015-16 годах был зафиксирован больший спрос на квартиры-"малометражки", это было связано с высокими ипотечными ставками, но не только. На рынке недвижимости вообще есть такой "тренд" как цикличные предпочтения покупателей. Был демографический взрыв — люди активно скупали маленькие квартирки. Сейчас эти семьи "выросли", ставки по кредитам снизились, пришло время расширяться.
— Как меняется цена на недвижимость с наступлением весенне-летнего сезона на Кубани? Не секрет, что именно в этот период большую активность на рынке покупки недвижимости проявляют жители других регионов, желающие обосноваться в теплых краях.
— С наступлением весенне-летнего сезона цена однозначно будет расти. В связи с изменениями в 214-ФЗ, "подрастет" цена в новостройках, а за ними "подтянется" и вторичка. Рост ожидается в пределах 5-7%.
Нынешний покупатель желает купить больше, чем просто "квадраты", жилье должно быть "образом жизни" — эксперт. Фото: Мария Оленникова
— Является ли вложение денег в недвижимость хорошей инвестицией? Всегда ли она в цене, или возможно потерять часть вложений в недвижимость в силу различных экономических причин?
— Я бы не рассматривал вложение в недвижимость как инвестиции. В первую очередь потому что это не настолько высоколиквидный актив. Чтобы быстро продать нужно будет дисконтировать, поэтому маржинальность как таковая в этом проекте стремится к нулю. Если играть "вдолгую", понимая, что через 5-7 лет рынок недвижимости в Краснодаре не будет таким аномально "демпинговым", можно получить неплохую прибыль, но это слишком "долгие" деньги. Сейчас время покупать, чтобы жить. А для инвестиций лучше поискать другие более эффективные инструменты с ликвидностью повыше.
Вложение в квартиру сложно назвать хорошей инвестицией. Фото: Александр Ратников
— Удовлетворяет ли нынешний рынок недвижимости Кубани запросы покупателей? Не секрет, что большая часть новостроек в Краснодаре — безликие и нам явно не хватает проектов, таких как, к примеру, у девелопера "Брусника" в Москве, который строит экономичное и одновременно "инновационное" жилье с разумно организованным пространством внутри жилых комплексов и в квартирах.
Сдала позиции Дальнему Востоку и оказалась в аутсайдерах по цене "квадрата" жилья Кубань— Сейчас рынок принадлежит покупателю. Покупатель диктует предложение. Если раньше, застраивали города (и Краснодар не стал исключением) бетонными унылыми коробками, без деревьев, без детских площадок и, так называемых, общественных пространств, то теперь такой "фокус" уже не проходит. Покупатель знает чего он хочет и желает купить больше, чем просто "квадраты". Так, наше агентство сейчас совместно с партнером подготовило проект, для которого мы привлекли топового девелопера и намерены реализовать новую концепцию, чтобы продавать не квадратные метры, а образ жизни. Поэтому, скоро на рынке Краснодара появится принципиально иное жилье и, что немаловажно — по приемлемым ценам. По наполнению это будет жилье бизнес-класса, по метражу — комфорт+, а по цене — ненамного дороже эконома. На такое жилье будет спрос, это уже очевидно.
— Президент РФ Владимир Путин поручил в течение трех лет ликвидировать институт долевого строительства. К каким последствиям на рынке недвижимости может привести такое решение?
— Раньше застройщик пользовался условно бесплатными деньгами, то есть привлекал деньги дольщиков и ничего за это не платил, и это была приличная экономия для застройщика. Что произошло сейчас? С принятием поправок в 214-ФЗ банк будет выдавать ипотеку дольщику, однако дольщик уже не понесет их застройщику, как прежде, а будет класть на эскроу-счет, где деньги дольщиков будут аккумулироваться в том же банке.
Застройщику вместо бесплатных денег дольщиков придется брать в банке кредит на строительство под проценты и только затем начать строить. Денег дольщиков, пока дом не будет сдан, застройщик не увидит. На кого, как вы думаете, застройщик "раскидает" проценты? Разумеется он их "спрячет" в стоимость квадратного метра, и платить их придется покупателю.
Покупатель останется в проигрыше. Это выглядит так: казалось бы человек берет дешевый ипотечный кредит, не под 14-15%, как это было несколькими годами ранее, а по сниженной ставке. Однако проценты он заплатит дважды — за себя и, образно говоря, "того парня" — то есть застройщика.
Доверие к институту долевого строительства подорвано, считает эксперт. Фото: Виталий Гречанюк
— В Краснодаре число обманутых дольщиков, по данным Минстроя РФ, превышает число таких дольщиков в Москве и Московской области вместе взятых. Прослеживается ли в связи с растущим недоверием к застройщикам тенденция к падению спроса на жилье на этапе котлована? На что нужно обращать внимание при выборе строящегося объекта и в целом — застройщика?
— Доверие к институту долевого строительства однозначно подорвано. Люди в основном стараются покупать жилье с высокой степень готовности. Потому что это большой риск. И никто не хочет инвестировать деньги в то, что возможно не достроится.
Застройщики "с именем", конечно, все еще пользуются доверием покупателей, но надо понимать, что статус и "доброе имя" еще не дают никаких гарантий. В качестве примера могу привести крупного и очень уважаемого застройщика в Москве — СУ-155, признанного банкротом. Любой даже самый "непотопляемый" застройщик гипотетически может пойти "ко дну". Если у застройщика все хорошо: отличная репутация, много объектов, активно идут продажи, "живо на стройках", к такому можно идти смело, но не забывая при этом, что покупка квартиры в стройке — это инвестиции, а инвестор всегда несет риски.
— Сможет ли 214-ФЗ, после того как поправки "заработают" в полную силу дать 100% гарантии безопасности покупки жилья на "этапе котлована"?
— Рисков для дольщиков я не вижу никаких. Новые правила настолько жесткие, что со строительного рынка как тараканы разбегутся все те, кто оказался там "случайно", уйдут застройщики с мутными схемами. Идет санация рынка и это хорошо. На строительном рынке жилья останутся только профессионалы. Да, жилье будет стоить дороже, но покупать его будет безопасно.
