Инфляция, корректировки в процентной ставке по ипотеке, дорогое жилье — все нипочем — объемы ввода новостроек на Кубани остаются на высоком уровне. Квартиры в южном регионе дорожают, а интерес к нему только повышается. Но несмотря на такие показатели Краснодарский край занимает сегодня третье место по высокой доле непроданных квартир в новостройках. Как так получается, что жилье строится, но не продается — в материале ИА KrasnodarMedia.
Никакой личной жизни
Кубань не стоит на месте — прогресс в сфере инфраструктуры становится очевидным для окружающих. Это служит подтверждением роли края как растущего центра притяжения. Только за последние пять лет в краевом центре население увеличилось на 220 тысяч. И это официальные данные. Реальные могут быть еще выше. Но при этом первичное жилье теряет своих покупателей, уступая место вторичке.
— Я всю жизнь жила в Красноярске, но дети выросли и захотели жить на Юге, — рассказывает Алия М. — Они переехали в Краснодар — я за ними. Здесь тепло, много зелени, но, увы, жильe дорогое. Мы арендуем дом в Прикубанском округе, пока накопим на первоначальный взнос — будем покупать дом в ипотеку. Новостройки нам не нравятся, там никакой личной жизни — слышимость слишком хорошая, а у меня внуки растут. Сейчас цены на новостройки и дома практически одинаковые.
В целях сэкономить девелоперы прибегают ко многим различным ухищрения, которые влияют на качество жилых многоэтажек.
— Застройщики нередко стремятся уменьшить затраты, что нередко сказывается на качестве используемых материалов, — говорит кубанский прораб Михаил Цибулин, — Параллельно с ухудшением качества увеличивается и уровень шума в новостройках. Некоторые жильцы дабы избежать нежелательных звуков, после заселения в квартиру вызывают мастеров по установлению системы звукоизоляции. В Краснодаре такое удовольствие стоит от 3 тысяч рублей за кв. метр.
Чем меньше площать, тем проще и дешевле самим сделать в нем ремонт, поэтому доля лотов с отделкой выше в апартаментах и крупногабаритных квартирах. Можно сэкономить до трети средств от стоимости жилья, но въедешь в совершенно голую квартиру. И даже если сэкономишь на материалах, найме рабочих, то потеряешь кучу времени.
Дабы избежать лишних затрат, потребители стали действовать другим путем — приобретать вторичку, где не надо вкладывать свои кровные на шумоизоляцию. Однако, и тут уперлись в стену банальной инфляции. В связи с ростом ключевой ставки Центрального Банка до 18%, в Краснодаре увеличился ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на вторичном рынке на 10%.
Если в июне этого года платили 90,6 тысяч рублей при стоимости типовой квартиры в 7,46 млн рублей, то уже в июле пришлось раскошелиться до 99,7 тысяч рублей при цене типовой квартиры на вторичке в 7,43 млн рублей. Типовая квартира в строящемся доме в столице Кубани обойдется дешевле — 6,9 миллиона рублей. Цена за квадратный метр в новых жилых комплексах достигла 146 тысяч рублей, что на 2% меньше, чем в прошлом месяце. В то же время, в течение июля количество предложений на рынке новостроек в городе увеличилось на 0,2%.
— Спрос на них все равно будет скакать, а инвесторы — находить возможность воспользоваться рыночными колебаниями. Рост ключевой ставки до 18% на вторичку пробудит еще больший интерес к льготным ипотечным программам по новостройкам, — рассуждает строительный эксперт Леонид Масленников.
Едут, едут по Кубани сибиряки!
По мнению экономиста Дмитрия Семенова, скачки цен на строительные услуги обусловлены ростом стоимости строительных материалов и увеличением зарплат работников в данной сфере.
— Это во-первых, а во-вторых, некоторые застройщики предлагают "ценовое меню", при котором стоимость на квартиру зависит напрямую от одобренного ипотечного кредита, — говорит он. — В-третьих, банки ввели комиссию для девелоперов за каждый заем, выданный по ипотечному кредитованию. Поскольку ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 18%, следовательно, выделяемые деньги для коммерческих банков, в виде кредитов тоже выросли в процентном соотношении. Исходя из этого, банки повысили процентную ставку по ипотечным кредитам и другим кредитным продуктам. С 26 июля 2024 года, ипотека стала дороже за счет обслуживания процентов, а ранее заключенные ипотечные договора остаются по старой ипотечной ставке.
Экономист предполагает, что сложилась ситуация при которой предложений на рынке много, а фактического спроса нет из-за удорожания процентной ставки по ипотеки и отмене с 1 июля в РФ госпрограммы льготной ипотеки на новостройки под 8%, которая действовала четыре года.
— Девелоперы начали сокращать ввод первичной недвижимости из-за резкого спада спроса. По стране спрос упал в целом на 25-30%, — заключил Семенов.
Тем не менее, инфляция никак не повлияла на интерес потребителя из других городов к Краснодарскому краю. Так, в полугодии 2024 года к южному региону внимание возросло у обитателей "холодных регионов".
— В нашем топе — жители Сибирского и Уральского федерального округов (Свердловская, Челябинская, Новосибирская), которые желают перебраться в теплые места, — комментирует руководитель отдела межрегиональных продаж Нмаркет.ПРО Алена Бурикова, — То есть в основном переезжают на Кубань жители сибирской области: семьи с детьми, молодые семьи, пенсионеры, которые отработали на севере и теперь перебрались ближе к морю. Черноморское побережье Краснодарского края по обороту значительно уступает Краснодару, поскольку здесь более высокие цены и чеки на покупки жилья. Недвижимость у моря выбирают больше для инвестиций, а Краснодар — для комфортной жизни.
Эксперт назвала несколько основных причин популярности столицы Кубани.
— Предпочтение отдают Краснодару, поскольку море и горы здесь находится всего в трех часах езды, что привлекает приезжих из отдаленных регионов, — продолжает Бурикова, — Легче найти работу и учебные заведения для детей, к тому же в городе есть множество мест для отдыха и досуга. Жители северных регионов страдают от поздней весны, в то время как здесь комфортный климат, крупные федеральные застройщики создают много новых объектов в условиях конкурентной среды, предлагая скидки и акции.
Внезапный спрос к солнечной Кубани появился из-за быстрого роста внутреннего туризма и инвестиционной привлекательности, уверен коммерческий директор ГК "АльфаСтройИнвест" Юрий Балабанов.
— Помимо этого, в регионе растет уровень деловой активности, появляются новые рабочие места. Вспомним, что в 2023 году Краснодарский край занял второе место после Москвы по уровню инвестиционной привлекательности. Ну и, конечно, близость к морю привлекает людей во всем мире. При этом феномен самого Краснодара, как мне кажется, в том, что он сохраняет свою провинциальность. Людям нравится темп жизни и уют города в сумме с развитой социальной инфраструктурой, — считает Балабанов.
Сегодня сами жители Краснодара столкнулись с выбором: отправляться в мир ипотеки или отложить этот шаг? Пока получаем только переплату на вторичке из-за изменения ключевой ставки и отмену льготной ипотеки на первичку. Вспомним весну 2022 года, когда на фоне событий специальной операции на Украине, ипотечные ставки в некоторых банках взлетели до 20,78%. По сравнению с теми временами, сегодняшняя жилищная инфляция некоторым кажется настоящей сказкой.
