Сочи остается лидером рейтинга российских городов с самым дорогим жильем — цена квадратного метра здесь стабильно растет во всех сегментах недвижимости: и в экономе, и в премиуме. И несмотря на это, спрос на квартиры, дома и апартаменты в Сочи сохраняется, пусть и с периодическими падениями. Кто сегодня приобретает недвижимость в Сочи, как долго жилье здесь будет востребовано и у кого, рассказала Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.
Настроения на рынке недвижимости в Сочи
В 2022 году в премиальном сегменте недвижимости Сочи, как показывает наша внутренняя аналитика, объем спроса оказался на 42% ниже, чем в 2021 году — всего 70 сделок. Связано это было не столько с потерей интереса покупателя к недвижимости, сколько с ростом цен. Их стремительный взлет случился в 2020 году на фоне пандемии, и пока темпы подорожания квадратного метра остаются высокими.
По итогам 1 полугодия 2023 года стоимость 1 м2 на первичном рынке прибавила 37% год к году и составила 335 тыс. рублей. На вторичном рынке она выросла на 55% — до 285 тыс. рублей. А на элитном рынке средневзвешенная цена предложения в 2022 году и в 1 квартале 2023 года находилась на уровне 2,4 млн за м2. В результате летом 2023 года Сочи занял лидирующую строчку в рейтинге российских городов, в которых дольше всего придется копить на покупку квартиры.
Такой рост цен сочетается с низким объемом предложения из-за дефицита земли (прибрежная территория застроена, а свободные участки пока геологически слабо изучены) и моратория на точечную застройку. Все эти моменты в совокупности и приводят к снижению количества сделок на рынке недвижимости Сочи.
В 2023 году ситуация со спросом стала улучшаться. По данным федерального девелопера "Неометрия", за первые 8 месяцев 2023 года спрос на рынке недвижимости Сочи увеличился на 53%. А количество сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2023 года выросло на 42% — относительно 1 полугодия 2022 года: такие цифры приводит Единый ресурс застройщиков.
Кто сегодня покупает недвижимость в Сочи
Больше 90% покупателей недвижимости в Сочи — это жители других городов, как говорят аналитики федерального девелопера "Неометрия". Причем москвичей среди них относительно немного: 20% от общего числа покупателей.
Данные нашей внутренней аналитики это подтверждают: недвижимость в Сочи интересует жителей многих крупных городов, в том числе регионов, где много нефтяников. В основном это люди, которые хотят или инвестировать свои накопления для их сохранения или увеличения дохода, или купить жилье и периодически приезжать отдыхать.
Также в числе покупателей есть жители северных регионов, которые откладывали деньги, чтобы перебраться ближе к морю и солнцу: в основном это люди старше 50 лет. Кроме того, недвижимость в Сочи активно приобретают молодые семьи, которые могут себе позволить работать удаленно и хотят выбрать место для жизни с комфортным климатом.
Недвижимость в Сочи стала привлекать людей еще с момента, когда стало известно, что там пройдут Олимпийские игры, и после этого началось активное развитие инфраструктуры по всем направлениям. Некоторых покупателей привлекает наличие сразу двух востребованных природных зон — пляжей и горного кластера, что расширяет возможности отдыха для активных людей.
При этом в Сочи самая развитая инфраструктура на юге, что делает его более востребованным, чем другие города Краснодарского края. По общему уровню комфорта Сочи наиболее близок к Москве и Санкт-Петербургу, что также делает его привлекательным для покупателей из Москвы, из городов-миллионников. Вдобавок, с прошлого года он еще и остался единственным городом региона с открытым аэропортом.
Кроме того, отчасти на рынок Сочи стали смотреть те покупатели недвижимости, которые раньше приобретали или готовились приобрести объекты за рубежом. Однако сопряженные с покупкой иностранного жилья сложности и риски заставили многих людей сфокусироваться на местном рынке.
Чем и как заинтересовать покупателя в Сочи
Один из самых ярких запросов на недвижимость в Сочи — инвестиционный. Аналитики федерального девелопера "Неометрия" говорят о том, что около 50-70% сегодняшних покупателей выбирают недвижимость в Сочи в качестве инвестиций. Эта тенденция возникла давно и остается стабильной не первый год. Таким клиентам и агентства, и девелоперы должны в первую очередь подбирать ликвидные объекты с хорошей долгосрочной перспективой.
При этом, независимо от конкретного запроса, большинство сегодняшних покупателей недвижимости в Сочи от объектов ждут в первую очередь качества, потому что с этим в регионе есть проблемы. Юг есть юг, и это накладывает свой отпечаток. Нередко можно столкнуться со стремлением девелоперов побыстрее построить, пока есть спрос, и, соответственно, быстрее продать, даже если у объекта есть очевидные недоработки.
Например, дом могут возвести на оползневом участке, а таких здесь немало, и далеко не всегда это делают правильно, из качественных материалов (возможно такое, что отделка хорошая, а внутри дешевый шлакоблок). Потом владельцы недвижимости наблюдают, как дом стремительно "едет".
Также покупателю, особенно в премиальном сегменте, важно получить полное соответствие ожиданиям и юридическую чистоту — чтобы у девелопера были все разрешения, чтобы рядом в ближайшей перспективе не планировались постройки, которые могут закрыть обзор в видовых квартирах или ухудшить общую инфраструктуру. Например, внезапная трасса, которая меняет движение не в лучшую сторону.
При этом, по сути, клиент сейчас приходит со сформированными запросами и знает основные плюсы и минусы города. Поэтому основная задача девелопера и агентства — снять опасения клиента по возникающим вопросам, дать актуальную информацию по изменениям и прогнозы. У среднестатического покупателя нет такой аналитики и чаще всего он не хочет в нее погружаться.
А если говорить о премиум сегменте, то здесь на первый план выходит персонализация. Агентство должно понимать, для чего конкретно клиент хочет купить объект и какие задачи решает, какие у него есть опасения, сомнения. И только после это предложить ему подходящий вариант, который на первый взгляд может показаться не самым очевидным решением.
Как долго будет сохраняться спрос
Рост цен на недвижимость в Сочи в ближайшей перспективе продолжится и маловероятно, что его динамика замедлится. Причины, которые его стимулируют, сохраняются: и нехватка земли, и закрытие аэропортов, и санкции, и многое другое. Поэтому Сочи будет оставаться локацией в первую очередь для состоятельных покупателей, даже если рассматривать не только премиум-сегмент.
В то же время, будет сохраняться и рост инвестиционной привлекательности объектов недвижимости в Сочи. Раньше многие люди — в основном обыватели, не аналитики рынка — думали, что это "мыльный пузырь", который лопнет через несколько лет. Но годы идут, а стоимость квадратных метров только растет — Сочи в этом вопросе даже обогнал Москву.
Если рассматривать юг России, а по секторам проще оценивать формирование цены, так как покупатель преследует разные задачи, то Сочи остается приоритетным направлением. Инфраструктура, которая появилась у города после Олимпиады, не скоро появится в других южных городах, даже если они будут очень активно развиваться. А после закрытия аэропортов в других южных городах, у Сочи появился еще один весомый аргумент в пользу увеличения его популярности.
Туристический поток сюда не ослабевает. За период с мая по август 2023 года Сочи посетили 3,7 млн путешественников, а за январь-август — 5,3 млн. Итоговые цифры за 2023 год ожидаются на уровне или выше 2022 года. А раз есть туристы, и их число увеличивается, есть спрос не только на отели, но и на аренду жилья и на его покупку — что обеспечивает ему стабильную инвестиционную привлекательность.
В ближайшее время конкурентов у Сочи не предвидится. Потенциально им может стать Крым, у которого уникальная природа и в инфраструктуру сейчас власти вкладывают много денег. Но там есть своя специфика, о которой всем известно, поэтому люди пока с настороженностью смотрят на этот вариант и с опаской приобретают недвижимость в Крыму — хотя за последние несколько лет там появились интересные объекты.
В целом давать точные прогнозы очень сложно, поскольку внутри страны постоянно происходит множество изменений, которые могут влиять на уровень спроса: например, волатильность курса рубля и его резкие скачки, падение платежеспособности населения. Однако в ближайшей перспективе серьезных падений рынка недвижимости Сочи не предвидится — он уже выдержал несколько стресс-тестов, поэтому будет относительно стабилен.
