Недвижимость на юге России — перспективное вложение. Посуточная аренда жилья пользуется неизменным спросом в курортных городах, особенно в сезон. Также уже несколько лет наблюдается "переселение" жителей северных регионов в южные из-за более благоприятного климата — для них актуальна долгосрочная аренда или покупка. Екатерина Румянцева, основатель и CEO Kalinka Ecosystem, рассмотрит наиболее перспективные для инвестирования в недвижимость города — Сочи, Краснодар и Ростов-на-Дону — и их особенности.
Сочи
Южная столица России ежегодно привлекает миллионы туристов — в прошлом году здесь отдохнули около 7,5 млн человек. Съемное жилье востребовано здесь круглогодично — летом на море приезжают семьи с детьми, зимой — удаленщики, которые хотят отдохнуть от слякоти и морозов, и любители горных лыж. Инфраструктура в Сочи довольно развита — регулярно открываются новые заведения, на общественном транспорте можно доехать в любую точку города, работает каршеринг. Все это приводит к растущей популярности курорта, и цены на недвижимость тут тоже регулярно растут — особенно на жилье у моря. Недвижимость в более удаленных от побережья районах будет стоить дешевле, но добраться до нее по сочинскому серпантину сложнее, и спрос на нее намного меньше.
Но нужно принимать во внимание климатические особенности Сочи. Летом здесь бывают наводнения, которые размывают дороги, буквально сносят транспорт и портят помещения на первых этажах прибрежных зданий. Из-за них могут возникнуть и повреждения трубопроводов. Также с 2021 года в Сочи действует мораторий на новое строительство — он будет отменен после утверждения генплана, запланированного на конец 2023 года. Поэтому найти новостройки по оптимальной цене, у которых в порядке все документы, весьма проблематично.
Вообще с недвижимостью в Сочи сложная ситуация — на рынке много незаконных самостроев, которые могут снести в любой момент, апартаментов, которые продаются как квартиры. Поэтому при покупке недвижимости нужно сотрудничать с проверенным риелтором и желательно страховать сделку.
Средняя стоимость недвижимости
— квартиры — 278 370 ₽ /м²;
— офисы — 217 932 ₽ /м²;
— торговые площади — 257 987 ₽ /м².
Плюсы
— теплый климат — меньше затрат на отопление зимой;
— круглогодичная востребованность арендной недвижимости;
— развитая инфраструктура.
Минусы
— высокая стоимость недвижимости;
— мораторий на новое строительство;
— недобросовестные продавцы.
Краснодар
Краснодар — еще один популярный для инвестирования в недвижимость город. Теплый климат, близость к курортным городам Сочи и Анапе, транспортная доступность делает Краснодар привлекательным для жилья и развития бизнеса. В отличие от Сочи, здесь можно не опасаться наводнений или сейсмической активности, а цены на недвижимость значительно ниже. Также здесь нет такой разницы в рельефе — Краснодар расположен на равнине, поэтому добраться до любого района не составит труда.
Но с каждым годом все более актуальной становится транспортная проблема — в часы пик город парализуют километровые пробки. Численность населения Краснодара довольно высока (более 1 млн), но здесь нет альтернативного транспорта, который мог бы разгрузить дороги — например, метро.
Недвижимость на активно застраивающихся окраинах города стоит намного дешевле. Наиболее привлекательная по цене — в граничащей с городом Адыгее (например, в поселке Новая Адыгея). Территориально недвижимость находится практически в Краснодаре, но по бумагам она принадлежит другому региону, отсюда и разница в цене. Но если приобретать здесь жилую недвижимость с целью сдачи в аренду, она будет пользоваться меньшей популярностью, потому что добираться оттуда в центр (где находится большинство офисов) в час пик проблематично.
Средняя стоимость недвижимости
— квартиры — 116 678 ₽ /м²;
— офисы — 118 547 ₽ /м²;
— торговые площади — 125 507 ₽ /м².
Плюсы
— благоприятный климат;
— цены примерно в два раза ниже, чем в Сочи;
— крупный город с перспективами развития.
Минусы
— наиболее привлекательные объекты — на удалении от центра города, добираться до них сложно из-за масштабных пробок;
— летом в городе бывает очень жарко (до +40 в тени) — это влияет на состояние внешних материалов зданий и асфальт на придомовых территориях;
— популярность города снизилась из-за временного закрытия аэропорта.
Ростов-на-Дону
Недвижимость в крупнейшем городе юго-запада России сейчас стоит дешевле, чем в Краснодаре. При этом, инвестиционная ценность объектов в Ростове-на-Дону довольно высока — через город проходит федеральная трасса М4 "Дон", соединяющая столицу и южные регионы. Ежегодно через Ростов-на-Дону следуют тысячи туристов, которые едут на Черное море и останавливаются в городе на ночевку. А рядом (буквально в 2-3 часах езды) находится побережье Азовского моря — оно не так популярно, как Черное, но тоже привлекает отдыхающих. То есть, жилая недвижимость для посуточной аренды здесь точно будет востребованной. Так, по данным "РБК Ростов", город вошел в ТОП миллионников РФ с самой высокой доходностью аренды жилья.
При этом, стоимость и состояние недвижимости в Ростове-на-Дону очень зависит от района. Ожидаемо, что объекты в центре, неподалеку от набережной, будут самыми дорогими — здесь расположены туристические и административные объекты, ежедневно центр посещают сотни жителей и гостей города, транспортная доступность района также высока. На окраинах города недвижимость значительно дешевле, но для инвестирования выбирать ее нужно очень тщательно — множество объектов расположены в ветхих, аварийных зданиях, добраться до них сложно.
Средняя стоимость недвижимости
— квартиры — 111 681 ₽ /м²;
— офисы — 82 123 ₽ /м²;
— торговые площади — 97 685 ₽ /м².
Плюсы
— через город проходит трасса М4 "Дон";
— строительная отрасль развивается — в ближайшее время должно быть введено в эксплуатацию почти 3 млн кв м жилья;
— Ростов-на-Дону активно растет как туристический и деловой центр.
Минусы
— объекты на окраинах города часто находятся в ветхом жилье;
— климат довольно переменчивый — от южной жары летом до заморозков (до -25°C) зимой. Это сказывается на состоянии дорог и зданий;
— тепло— и электросети, канализация в городе довольно изношены, часто случаются аварии.
Ситуация на рынке недвижимости на юге России в 2023 году
Если в 2022 году на южном рынке недвижимости — как и практически во всех сферах — по понятным причинам наблюдался застой, то в этом году ситуация наладилась. Сейчас недвижимость на юге является одной из самых популярных — после Москвы и Санкт-Петербурга. Сочи находится на третьем месте в этом рейтинге, Краснодар — на четвертом, Ростов-на-Дону — на шестом.
Наиболее перспективными видятся вложения в жилую недвижимость, так как южное направление в первую очередь связано с туризмом. Особенно явно это выражено в Сочи и других городах на берегу Черного моря — Геленджике, Анапе. Ситуация с недвижимостью в этих городах примерно такая же, как в Сочи, только цены чуть ниже и инфраструктура развита похуже.
Что касается Краснодара, Ростова-на-Дону и близлежащих городов — переезжают сюда преимущественно на ПМЖ, из-за благоприятного климата и близости к морю. Вместе с тем, эти города активно развиваются как культурные и деловые центры, привлекая предпринимателей. Стоимость и состояние недвижимости здесь зависит от района. Так, в Краснодаре на окраинах можно приобрести квартиру в новостройке по приемлемой цене, но добираться оттуда в центр будет настоящим испытанием из-за постоянных пробок. В Ростове-на-Дону состояние объектов вне центра часто оставляет желать лучшего, но ситуация с транспортной инфраструктурой там получше.
В целом, инвестирование в южную недвижимость имеет хорошие перспективы, так как рынок в столицах уже перегрет, а южные города сейчас активно развиваются. Спрос на объекты в Сочи, Краснодаре, Ростове-на-Дону и близлежащих городах на протяжении этого года показывает постоянный рост, и скорее всего он будет сохраняться.
