По договору ипотеки недвижимость передается банку в залог и должна быть защищена от полного или частичного уничтожения и повреждения. Таким образом, банк обеспечивает сохранность вложенных средств. Страховка выгодна и владельцу ― при наступлении страхового случая ущерб будет покрывать страховая компания, а не заемщик, на котором и без того "висят" платежи по ипотеке. Директор по развитию Inssmart Денис Мишин, рассказал ИА KrasnodarMedia, что требуется страховать в обязательном порядке, а что включают в договор по желанию.
Рассмотрим на примере тарифов разных страховщиков, от чего зависит стоимость страховки, как можно сэкономить, почему иногда страховая сумма не полностью покрывает причиненный ущерб и какие меры помогут это предотвратить.
Какую недвижимость можно купить в ипотеку
В перечень входят не только жилые дома и квартиры. Одна или несколько изолированных комнат ― части квартир и домов ― также считаются недвижимостью. Сюда же относятся апартаменты и помещения, используемые для предпринимательской деятельности, а также прочие коммерческие строения и сооружения. Как и незавершенное строительство, но только в том случае, когда фундамент уже "обзавелся" стенами, крышей, окнами и дверьми.
земельный участок. Фото: Людмила Лата
В этом же перечне и земельные участки, на которые распространяется действие Закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". И даже машино-места, другими словами, часть здания или сооружения, предназначенная исключительно под размещение транспортного средства, которые с января 2017 года являются недвижимым имуществом. Но только при определенных границах, наличии технического плана и после постановки на кадастровый учет.
Какую недвижимость можно застраховать
При заключении ипотечной сделки залогодатель, коим является владелец недвижимости, обязан застраховать приобретаемое имущество ― этого требует Статья 31 Федерального закона №102-ФЗ и Гражданский кодекс РФ. Но не всякую недвижимость можно застраховать, а соответственно, и купить в ипотеку.
В страховке откажут, если объект:
● в аварийном состоянии;
● требует капитального ремонта;
● находится в здании, которое планируют сносить;
● в районе расположения объекта объявлена чрезвычайная ситуация.
Имеется еще ряд ограничений ― например, изъятые из оборота земли.
Вопреки распространенному заблуждению, при заключении ипотеки в обязательном порядке страхуют не только фундамент, стены, перекрытия и крышу. Перечень конструктивных элементов заметно шире. В квартирах страховка распространяется на входные двери, перегородки, оконные блоки с остеклением, а также лоджии и балконы (в том числе, остекление). В жилом доме ― еще и на наружную отделку, лестницы, крыльцо.
Строительство дома. Фото: Людмила Лата
По желанию клиента за дополнительную плату может быть застрахована внутренняя отделка ― вплоть до лепнины на потолке ― и внутридомовые коммуникации. А в том случае, если в доме был сделан ремонт уже после оформления ипотеки, то можно застраховать улучшения. При этом заключают дополнительные соглашения к уже существующему договору.
Основа стоимости страховки ― тарифная ставка
Для определения размера страховой премии ― так называется стоимость страховки ― каждый страховщик разрабатывает свои тарифы, исходя при этом из внутренней политики компании, особенностей объекта и страховых рисков.
Сначала определяется базовая тарифная ставка. Затем в ход идут коэффициенты ― повышающие или понижающие в зависимости от конкретного объекта и клиента. Именно этим и объясняется расхождение в стоимости страховки у разных компаний.
Подводные камни страховой суммы.
Базовая ставка ― или, как принято говорить в профессиональной среде, брутто-ставка ― это всегда процент от страховой суммы. То есть, от той суммы, в размере которой страховщик обязуется погасить ущерб.
На старте страхования ипотечной недвижимости страховая сумма обычно равна фактической стоимости объекта. По мере того как заемщик выплачивает долг банку, страховая сумма уменьшается ― банку требуется лишь покрытие своих рисков (остатка долга), а заемщики обычно относятся к страховке, как к вынужденной мере и оформляют ее "для галочки", не задумываясь о том, на какую компенсацию они могут рассчитывать при наступлении страхового случая.
Договор страхования перезаключается каждый год, соответственно, с каждым годом долг будет уменьшаться, страховая сумма и цена страховки будут снижаться. С одной стороны, это привлекательно. С другой ― при наступлении страхового события о компенсации ущерба в полном объеме говорить не приходится.
Подводные камни страховой суммы. Фото: ИА PrimaMedia
Чтобы такого не произошло, в договоре страхования каждый год следует оговаривать и фиксировать страховую сумму, соответствующую рыночной стоимости недвижимости. Тогда можно рассчитывать на адекватное страховое возмещение, но придется смириться с тем, что страховка не подешевеет. Другой способ ― продолжать платить ипотечную страховку "для галочки", но параллельно "по максимуму" застраховать недвижимость в другой компании.
Величина базовой тарифной ставки
Размер тарифной ставки ― это процент от страховой суммы. Страховщики устанавливают для себя процент самостоятельно, поэтому его величина отличается у разных компаний.
Например, САО "ВСК" рассматривает недвижимость очень пристально, разделяя квартиры и строения по степени пожароопасности и уровню отделки. Самая высокая базовая ставка устанавливается для домов с деревянными перекрытиями и качественной отделкой ― 1.3. Заметно более низкая ― для квартир без учета отделки или с типовой отделкой ― 0.24 и 0.37 соответственно. Наименьшей является базовая тарифная ставка для земельных участков ― 0.1.
ПАО СК "Росгосстрах" предпочитает оперировать брутто-ставками для обобщенных категорий недвижимости: страхование земельного участка ― 0.13, помещения ― 0.15, незавершенного строительства ― 0.58.
Некоторые компании указывают в правилах ипотечного страхования единую брутто-ставку по риску гибели или повреждения недвижимого имущества. Например, у СПАО "РЕСО-Гарантия" базовая ставка составляет 0.16.
Если речь идет о земельном участке или о среднестатистической квартире, то, несомненно, выбор страховщика с самой низкой базовой ставкой обоснован и поможет сэкономить. Но базовая ставка ― это далеко не вся стоимость страховки.
Дифференциация тарифов ― коэффициенты
Помимо базовой тарифной ставки у каждого страховщика есть и такой инструмент, как поправочные коэффициенты. Они бывают как повышающими, так и понижающими, и способствуют учету особенностей объекта и клиента.
Коэффициенты к базовому страховому тарифу могут быть очень существенными. Например, у ПАО СК "Росгосстрах" они варьируются в пределах от 0.5 до 10.0. В правилах САО "ВСК" присутствуют повышающие коэффициенты от 1.01 до 10.0 и понижающие от 0.99 до 0.01.
Коэффициенты помогают оценить степень риска
На применение коэффициентов влияет то, что из себя представляет недвижимость, на какой территории расположена, насколько интенсивно эксплуатируется и обеспечена ли ей достойная защита.
строительство. Фото: Людмила Лата
Причиной для применения повышающего коэффициента являются факторы дополнительного риска. Это может быть соседство с потенциально опасными объектами или расположение в зоне сейсмической активности. С помощью коэффициентов закладываются и риски, связанные с техническими характеристиками: год постройки, деревянные межэтажные перекрытия, наличие газоснабжения, степень завершенности строительных работ ― полный перечень указан в приложении к правилам страхования.
На понижающий коэффициент можно рассчитывать в том случае, когда на объекте имеется пожарная сигнализация, а также предусмотрено оборудование для пожаротушения. Хорошая страховая история ― например, благоприятное развитие событий в течение последних пяти страховых лет ― тоже причина получить скидку. Как и технические характеристики объекта, увеличивающие его прочность ― страхование кирпичного дома обойдется дешевле деревянного.
… и стимулируют вносить оплату сразу
Для страховых компаний выгодно, чтобы клиент вносил деньги как можно быстрее, поэтому они поощряют активных плательщиков либо повышают стоимость страховки при уплате в рассрочку.
Например, АО "Тинькофф Страхование" при заключении договора на условиях уплаты страховой премии в рассрочку применяет к базовой тарифной ставке повышающий поправочный коэффициент. Его величина зависит от количества и сроков платежей и может составлять от 0.01 до 1.35. Соответственно, стоимость страховки может вырасти до 35%.
Другим путем пошли в ПАО СК "Росгосстрах". Согласно правилам ипотечного страхования этой компании клиент может претендовать на понижающий коэффициент при единовременной уплате страховой премии, а также в тех случаях, когда страхует недвижимость более чем на 1 год. Это может быть коэффициент в диапазоне 0.8–1.0 в зависимости от срока, класса объекта и риска. В самом выгодном варианте стоимость страховки удастся уменьшить на 20%.
Страховые риски ― всегда есть нюансы
На первый взгляд, все компании страхуют ипотечную недвижимость от одинаковых рисков. Но только на первый взгляд. Для примера сравним страховые риски, которые покрывают АО "Тинькофф Страхование" и ПАО СК "Росгосстрах" при ипотечном страховании имущества (за исключением земельных участков).
Смотрим на перечень рисков
У "Росгосстраха" это ― пожар, взрыв, стихийное бедствие, залив, падение на застрахованное имущество летательных аппаратов и их частей, противоправные действия третьих лиц, конструктивные дефекты, наезд.
У "Тинькофф Страхования" ― все вышеперечисленное, плюс такие риски, как удар молнии и механические повреждения (в более широкой трактовке, чем падение на застрахованное имущество летательных аппаратов и их частей). Кажется, что "Тинькофф Страхование" предлагает покрытие большего числа рисков.
Смотрим на исключения
Но в формулировках рисков тоже имеются исключения ― и это может стать неприятным сюрпризом.
Эксперт рассказал кубанцам, что влияет на стоимость страховки объекта недвижимости. Фото: Антон Балашов
Например, по правилам АО "Тинькофф Страхование" понятие "взрыв" распространяется на "взрыв газа, пара, используемого для бытовых целей, паровых котлов и сосудов, работающих под давлением и других аналогичных устройств, а также взрыва, взрывчатых веществ". Тем не менее, если клиент желает, он может согласовать со страховщиком иное определение взрыва и прописать это в договоре — вероятнее всего, при этом стоимость страховой премии возрастет.
По правилам СПАО "Ингосстрах": считается, что ущерб, причиненный взрывом, возникшим в результате умышленных противоправных действий третьих лиц, не является страховым случаем по риску "взрыв" и возмещается исключительно при страховании риска "противоправные действия третьих лиц".
В правилах ПАО СК "Росгосстрах" под термином "взрыв" понимается любой ущерб, явившейся следствием взрыва газа, используемого в бытовых целях, в том числе произошедшего за пределами территории страхования.
Чтобы сэкономить на страховке, можно отдать предпочтение компании, которая предлагает покрытие минимального числа рисков. Главное ― делать это осознанно, чтобы отказ в возмещении ущерба не стал неприятным сюрпризом.
Как снизить стоимость страховки
Не все знают, но при страховании ипотечной недвижимости в банке в стоимость полиса по умолчанию входит банковская комиссия. И это обоснованно, ведь оформление полиса ― это труд, а любой труд должен быть оплачен, хотя и остаются вопросы к размеру комиссии.
Если обратиться к страховому агенту ― цена страховки будет ниже. Тот, кто в состоянии взять на себя работу по выбору и оформлению полиса онлайн, может сэкономить намного существеннее. Главное ― предварительно поинтересоваться в банке, с какими страховыми компаниями они сотрудничают. После этого можно сравнить условия и цены ― сделать это можно как на сайте страховщика, так и через маркетплейс страховых продуктов.
В плане выбора приобретение полиса через компанию-агрегатор удобнее и проще, чем изучение условий непосредственно на сайтах страховщиков. При этом можно отправить запросы широкому кругу страховых компаний, отобрать для себя самые перспективные варианты и затем рассмотреть их более тщательно. Экономия может оказаться настолько значительной, что клиент будет удивлен. Среди плюсов маркетплейса и тот факт, что многие из них предлагают персональную поддержку менеджера.
Вместо заключения
Основной принцип страхования ― страховщик не компенсирует ущерб, причиненный самим выгодоприобретателем из-за нарушения различного рода правил и инструкций эксплуатации имущества. При каждом происшествии проводится проверка ― устанавливаются причины и оценивается ущерб. Если страховая компания докажет, что причиной стали нарушения со стороны заинтересованного лица, либо невыполнение им или членами его семьи правил безопасности, то убытки она компенсировать откажется.
Но и от этого можно застраховаться ― например, СПАО "Ингосстрах" предлагает при ипотечном страховании недвижимости опцию "дополнительная защита". Пункт 14 статьи 21 правил гласит, что страховыми случаями считаются и те, причиной которых стало нарушения клиентом норм безопасности, правил ремонтных работ или инструкций по эксплуатации. Главное ― чтобы этот пункт был прямо прописан в Договоре страхования.
"Ингосстрах" обозначает данную категорию страховых рисков "Группа рисков 2" и может установить повышающий коэффициент в пределах 0,2 — 8,0 в зависимости от ряда факторов. Переплачивать ли за собственное спокойствие ― решать заемщику.
