Помощь обманутым дольщикам, пайщикам и людям, попавшим в "паутину" мошеннических схем с продажей квартир может оказать координационный совет, если его создать при поддержке местных властей. Краснодарский край в этом смысле не исключение. Опытом борьбы с недобросовестными застройщиками с кубанцами поделилась председатель координационного совета "Приморского регионального общественного движения по защите прав участников долевого строительства" Екатерина Лайко. О том, как избежать обмана, разобраться в трудной ситуации, а также о причинах появления обманутых дольщиков — в интервью на сайте ИА KrasnodarMedia со ссылкой на РИА PrimaMedia.
Екатерина Лайко. Фото: Антон Балашов
— Наш совет был создан 19 октября 2013 года путем общего голосования участников собрания, которое мы собрали непосредственно для того, чтобы этот совет создать. Участниками были пострадавшие дольщики города, общее количество их было, по-моему, 37 человек. Люди проголосовали "за" создание, "за" устав, утвердили координационный совет – то есть все моменты организационные свершились.
Название – обманутый дольщик – неприятное, унизительное, и я вам могу сказать, что ни один человек, который оказался в этой ситуации, не хотел бы, чтобы его так называли. И наша первоочередная задача – изменить этот статус.
То есть человек должен иметь статус нормального человека, такого же, как все, ничем не ущемленного. Соответственно, мы сейчас ищем методы, способы, варианты, чтобы решить проблему каждого отдельно взятого из обратившихся к нам. ОГчень много людей звонят мне во Владивосток – свой телефон я могу озвучить спокойно: 2-90-76-06. Если есть желание, можно со мной смело связываться, и я расскажу, куда и как написать, а также объясню дальнейшие действия.
— Расскажите подробнее, в чем заключается ваша работа. Она направлена на борьбу с теми застройщиками, от действий которых пострадали люди, или это консультации для тех, кто хотел бы принять участие в долевом строительстве, но сомневается?
— Мы занимаемся всем тем, что вы озвучили, охватываем все направления. Сейчас собираем информацию от пострадавших людей: составляем списки, реестры, формируем проблематику, ищем возможности помочь этим людям, юридически как-то проконсультировать. Плюс ко всему к этому, любой желающий может обратиться к нам для получения консультаций по вопросам, связанным с долевым строительством.
Мы занимаемся не только обманутыми дольщиками. Мы занимаемся гражданами, пострадавшими от долевого строительства. Я считаю, что пайщики ничем не отличаются от дольщиков. Просто, немножко другое законодательство. Это люди, которые вступили в жилищный кооператив. Они вносят паи, это те же самые деньги, и эти люди те же самые дольщики. Или есть у нас другая категория граждан, которая расторгла договор о долевом строительстве. В каждом договоре долевого участия указано, что если вы хотите расторгнуть договор, то застройщик обязан вернуть вам уплаченные вами финансовые средства. Однако, люди договора расторгают, а деньги назад получают не всегда. То есть, они уже дважды обмануты. Соответственно, если на каком-то уровне их не считают обманутыми дольщиками, мы их таковыми считаем. И если в каком-то доме есть такие люди, это тоже проблемный дом. Понятие гораздо шире, чем хотелось бы кому-то, и нам хотелось бы все их охватить.
Особый случай – это двойные продажи, фактически, мошенничество. Жертв таких "сделок" тоже не хотят считать дольщиками. С другой стороны, им продали квартиру в одном и том же доме разные застройщики, и таких граждан бывает по шесть-восемь собственников на одну квартиру.
— Как вы помогаете людям бороться за свои права?
— Прежде всего, в число дольщиков входят не просто граждане, у нас есть и экономисты, и юристы, и сотрудники силовых ведомств – специалисты всех категорий, которые оказались в данной ситуации.
От этого никто не застрахован, и глупо считать, что обманутыми дольщиками могут стать только недалекие люди, которые ни в чем не разбираются.
Есть прецеденты, когда люди покупали квартиру с документом о праве собственности на эту квартиру, а потом вдруг (после решения суда) выяснялось, что она принадлежит кому-то другому, то есть произошла двойная продажа. При этом человек проверил всю документацию, и не было даже мыслей, что такая ситуация возможна.
У каждого, кто к нам обращается, конечно, ситуация разная, члены нашего совета ее подробно изучают и только после этого дают человеку необходимую консультацию. Плюс наша организация делает самостоятельные запросы в администрации и правоохранительные органы. Также мы сами консультируемся у компетентных людей, то есть стараемся направить человека в нужное русло, чтобы его проблема не уходила вглубь, а оставалась на поверхности.
— Судя по тому, что появился такой совет, складывается впечатление, что пострадавшие от долевого строительства люди остаются один на один со своей проблемой.
— Это правда. Конечно, есть множество комиссий, департаментов и других структур, но хотелось бы, чтобы они работали, как положено, а не так, как они работают сейчас. На самом деле, человек, который остался со своей проблемой один на один – не знает, куда бежать, не знает, что с этим делать, с чего начать. Люди мечутся от юриста к юристу, тратят на это деньги. Наш опыт позволяет им подсказать, дать грамотный совет, взять их под крыло и дальше действовать сообща.
— Существует ли реестр добросовестных застройщиков, и если да, то где можно с ним ознакомиться?
— Мы не ставили себе задачи создать такой реестр, тем более, что это будет реклама.
— А реестр недобросовестных застройщиков?
— Как раз сейчас мы его составляем. И застройщики всех домов, которые числятся у нас проблемными, обязательно попадут в этот реестр.
— Как не прогадать с участием в долевом строительстве? Какие документы нужно требовать у компании-подрядчика, что подписывать, а что нет?
— Это обширный вопрос, на который не ответишь двумя фразами. Я хочу сказать таким людям, которые решили вложиться в долевое строительство, сейчас век технологий, и проблем с доступом к Интернету нет. Очень много материалов на эту тему уже есть, плюс у нас будет сайт со своими наработками. Но обязательно надо взять договор долевого строительства и пойти к юристу, проконсультироваться.
Юрист должен быть с опытом работы в этой сфере, потому что неопытный человек никогда не увидит этих подводных камней, а камней – миллион. И застройщики этими камнями очень хорошо пользуются.
Общие рекомендации: в договоре все должно быть прописано четко, без открытых дат, без открытых сумм. Если там прописано, в каком виде вы должны получить квартиру, то прописано должно быть все, вплоть до "подключено к системе водоснабжения, теплоснабжения и т.д.". Сейчас мы столкнулись с такой ситуацией, когда в договоре не прописано, в каком виде мы принимаем квартиру. То есть прописано, что оштукатуренные стены, что-то еще, а вот касательно систем жизнеобеспечения там ничего не прописано, но при этом там сказано, что мы приобретаем жилое помещение, что вроде бы предполагает подключение всех систем жизнеобеспечения. Но суд по какой-то причине не считает должным учесть этот факт, и нам отказывают в исковом заявлении по той причине, что в договоре это не прописано. Возникает абсурдная ситуация: дом сдан, но не подключен и к чему.
— А как его могли сдать в эксплуатацию, если он не подключен?
— Это большой вопрос, на который я не могу ответить.
Если вы видите, что срок окончания строительства в договоре не оговаривается, остается открытым, ни в коем случае не подписывайте его. Если вы видите, что сумма в договоре остается открытой, опять же, вам по окончанию строительства могут выставить какие угодно доплаты по каким угодно ценам. Нюансов такое количество, что я их не смогу даже просто перечислить.
Нужно обратиться к юристу, каждую запятую в договоре проверить, прежде чем его подписать. Обязательно, если у вас происходят какие-то изменения со строительством, меняется организация или еще что-то, обязательно требуйте дополнительные соглашения к договору.
— На ваш взгляд, вообще стоит ли участвовать в долевом строительстве? Может, проще дождаться пока дом сдадут, и купить квартиру там?
— В идеале – да, лучше купить квартиру в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме. Это намного проще для нервной системы и так далее. Но не у всех это получается, и если человек определил для себя, что он хочет стать участником долевого строительства, ему нужно проработать столько вариантов, материала, чтобы изучить проблему просто досконально. В том числе и всю подноготную застройщика. Репутация компании может сильно не совпадать с тем, что происходит в руководстве сейчас. Сейчас, слава Богу, вся информация доступна. Есть форумы, сайты, сообщения из СМИ. Все это лучше почитать, поспрашивать у знакомых. И только потом принимать решение.
— Что толкает людей на участие в долевом строительстве?
— Цена. Как правило, участниками долевого строительства становятся люди, которые не могут позволить себе купить квартиру в уже сданном в эксплуатацию новом доме. Если бы не более низкая цена, то, конечно, никто не стал бы рисковать, ведь все прекрасно понимают риски. И приобретали бы вторичное жилье.
— Собираетесь ли вы наладить работу со СМИ или с госорганами?
— Обязательно и с теми и с другими. Для СМИ у нас есть отдельные предложения. Мы будем проводить общественные расследования. СМИ смогут высказать свою точку зрения на какой-то материал, публично высказаться, дать свою оценку. А что касается администрации и правительства, мы уже обратились в некоторые органы с просьбой сотрудничать. С нашей стороны мы готовы предоставлять какие-то аналитические материалы по возникающим ситуациям, а с их стороны мы просим взаимодействия, помощи и участия в каких-то проектах. Чтобы мы непосредственно могли изнутри акцентировать внимание на моментах, которые могут быть упущены.
— Куда именно вы обратились в администрацию края: департамент градостроительства или экспертный совет?
— При краевой администрации есть рабочая группа по проблемам долевого строительства, мы бы хотели, для начала, входить в ее состав. Плюс мы ищем все возможные точки соприкосновения не только с органами власти, но и с региональными отделениями политических партий.
— Какая проблема в отношении долевого строительства является главной?
— Много разных. Основные – когда застройщики ссылаются на отсутствие денег или других возможностей и бросают дом, не достраивая. И он стоит "замороженный", иногда даже на нулевом цикле. Бывает, ссылаются на административные нюансы – это вообще любимое прикрытие. Но больше всего меня удивляет, когда не исполняются условия по договору вообще никакие: и строительство не ведут, и деньги не возвращают даже по решению суда.
— А почему по решению суда не возвращают?
— Все очень просто. У нас настолько законодательство несовершенно, что оно позволяет проворачивать такие схемы, когда застройщик уводит все свои средства со счетов, и в итоге выясняется, что компания не имеет ни имущества, ни финансов – ничего. Она – не банкрот, но при этом у нее ничего нет. И приставам просто нечего изымать, вот поэтому и решения судов годами лежат у приставов. Впрочем, по информации депутата Хинштейна, который очень плотно занимается проблемой дольщиков, в стране есть отдельные области, которые нашли возможность решить такую проблему, когда человек остался и без жилья, и без денег. Там применяют определенные санкции к застройщику и находят возможность возместить ущерб. Либо это квартира, либо что-то еще, но хотя бы частично, хотя бы то, что внесено. Но у нас также очень много случаев, когда люди по выходу на пенсию получили какой-то военный сертификат, например, на приобретение жилья и вложили его в долевое строительство. В итоге они остались и без сертификата, и без жилья, а возраст уже не позволяет заработать на жилье (да сейчас вообще мало кто может заработать на жилье!). И эти люди в таком отчаянии, что когда я читаю их обращения, просто дрожь пробирает, насколько они не видят вообще никакого выхода.
— Если было начато долевое строительство какого-то дома, договора подписаны, а у компании действительно не хватает денег. Возможно ли, чтобы она в этом была не виновата?
— Я в таких случаях говорю так: когда компания начинала строительство, как правило, она все риски должна была просчитать. И если они не готовы были этим заниматься, то и не стоило. Сейчас появилась возможность в законном порядке снизить риски и дольщиков, и компаний-застройщиков, в частности – страхование и т.д. Хотелось бы верить, что это внедрят, и оно будет работать. Но пока, к сожалению… В принципе, есть прецеденты, когда компания долгое время озвучивала, что у нее нет денег на достройку, но тем не менее дольщики добились продолжения строительства, и деньги были найдены (может с помощью кредитов или займов), так что и такие проблемы решаются.
— Договор с дольщиками единообразный или у каждой компании свой?
— Для каждой компании – по-разному. Может быть, когда-нибудь наши закон станут совершенными и абсолютными, но пока лазеек такое количество, что 100-процентно себя никто не сможет защитить.
— Можно же в договоре прописать, что при "заморозке" строительства деньги будут возвращены дольщикам?
— Вы можете прописать, что угодно, но не факт, что это будет сделано. Найдутся варианты, чтобы избежать исполнения и этого договора. Одно дело – прописать, и совсем другое – заставить это выполнить. У нас, к примеру, один застройщик схему вообще чудесную претворяет в жизнь: в компании нет ответственного лица – ни директора, ни замдиректора – с кого вы спросите? И также поступают многие другие компании.
— А договор с кем подписывался?
— Изначально договор подписывал какой-нибудь и.о., а потом выясняется, что действовал он по доверенности, доверенность просрочена и т.д. И спросить не с кого.
— Если имеются люди, которые за это отвечают – руководитель фирмы и т.д., и выносится судом решение, что деньги нужно дольщикам вернуть. Но застройщик утверждает, что денег нет. Почему нельзя взыскать их с конкретного руководителя, подписывавшего договора. Личное имущество я имею в виду.
— Законодательно можно взыскать, другое дело, есть ли у него это имущество. Как правило, все выводится за… И у него нет ни собственности, ни машины, ну и т.д. "Дырок" много, и люди более-менее юридически грамотные умеют ими пользоваться.
— То есть, ситуация такова, что какая-то компания может обмануть людей и это будет по закону?
— Тут вопрос к правоохранительным органам, которые, возможно, смогут эту компанию заставить сказать, куда ж она деньги подевала. Назначаются экспертизы, расследуются, возбуждаются уголовные дела. Но на сегодняшний день случаев гораздо больше, чем решений по ним.
— Вам известно, есть ли в других городах, регионах такие же советы, как ваш?
— Конечно, есть. Давно уже дольщики объединяются по стране, мы, правда, чуть-чуть запоздали. Есть в Сибири такое движение. В Москве "Дольщики России". Как правило, у них у всех есть свои сайты, все это можно посмотреть в Интернете. Они тоже успешно работают, какие-то акции проводят. Да, это движение идет, и когда мы только начинали свою работу, я смотрела статистику – порядка 150 тысяч официально признано обманутыми дольщиками. А не официально, я даже боюсь подумать сколько.
— А вы как-то объединяетесь с другими?
— Общаемся. Объединяться нет смысла: во всех регионах разная специфика.
— У нас люди поддерживают друг друга и стараются помочь?
— Когда ситуация безысходная, то каждый ищет, на кого бы опереться, и когда видит поддержку, старается примкнуть. Так и у нас получилось. Сначала начинали определенное количество человек. Потом нас стало больше. Сейчас, смотрю, мой телефон пошел по сарафанному радио, и его уже полгорода знает. Мне звонят люди, которых я никогда не видела, но они со мной разговаривают, как будто я – ближайшая подруга, и мне можно рассказать все. Я вообще считаю, что сила в единстве.
— Как вы считаете, как может повлиять ваш совет на изменение ситуации?
— Я не могу сказать, как он может повлиять, а хотелось бы, чтобы проблема решилась и закрылась, чтобы этого статуса обманутого человека больше не было.
— Как застройщики реагируют на появление в крае вашего совета?
— Конечно, это все им не нравится. Они пытаются, со своей стороны, какой-то негатив вносить. У каждого – своя правда, и я стараюсь не обращать на это внимание. Но поскольку деньги мы приносили им, то именно они в ответе за итог. Если итог плачевный, то и спрос конкретно с них.
Когда мне говорят: "Ну, вы же видите, администрация виновата", то я отвечаю, что деньги принесла им, а не администрации, и они должны сами с администрацией эти вопросы решать. А не я и ни кто-то другой.
— Может быть, вам как к лидеру совета поступали предложения от застройщиков решить все мирно? Или угрозы какие-то были?
— У нас с застройщиком особые отношения: он никогда не пытался договориться со мной. С другими застройщиками я пока не сталкивалась, сама не пытаюсь пойти на контакт с ними, потому что мне это ни к чему. Моя задача – людей направить, а уже их дело – идти или не идти к застройщику. Ну, а касательно угроз, на меня регулярно поступают всякие кляузы и т.п.
— Но вы не сдаетесь?
— У меня нет выбора. Если застройщик не выполнил свои обязательства согласно договору и судебным решениям, то почему я должна ему это простить. Моя задача – заставить его все это выполнить.
— Как вы считаете, могут ли дольщики и застройщик найти компромиссное решение?
— К сожалению, таких примеров не было. Застройщики стараются уйти от проблемы, скрыться, спрятаться. Хотя это был бы неплохой вариант.
— Люди купили жилье, их не обманули – они получили его в срок, но по качеству оно очень сильно отличается от всех норм: текут стены и т.п.? Такие люди могу к вам обратиться?
— Мы сами – такие же люди, получившие в эксплуатацию дом, который построен совершенно безобразно. Не буду перечислять все обнаруженные нами дефекты, но жилищная инспекция, проводившая у нас свой осмотр, выявила только пунктов 20 несоответствий: и касательно труб, коммуникаций, кладки кирпича, качества покрытия кровли и т.д. Что в таких ситуациях делать? Есть же 214-й ФЗ, который был принят в апреле 2005 года, и все, кто покупали жилье после этого года, могут требовать от застройщика, согласно гарантийного срока дома, который в течение трех лет распространяется на дом, устранения недостатков. Но обязательно нужно экспертное заключение. Ваши слова о том, что у вас что-то течет, к делу не пришьешь. Конечно, нужны подтверждения, документы, и требовать в суде устранения недостатков именно за счет застройщика, а не дольщиков.
— Если не проводить экспертизу, а обратиться к журналистам, будет ли это аргументом для суда?
— СМИ – это вообще хороший общественный резонанс. Застройщик, если дорожит своей репутацией, хочет строить и чтобы у него квартиры покупали, должен прислушиваться к мнению общественности и понимать, что если он не устранит это добровольно, то его репутация будет совсем другого уровня. И когда вы прибыли на Снеговую падь, то создали резонанс, и сразу же об этом узнала администрация, все сопутствующие органы, и сразу же приняли меры. И застройщик тоже решил принять меры, чтобы не портить репутацию. Другое дело – суды, это уже последняя инстанция. Если вам ничего не помогло, то тогда, конечно, нужно обращаться в суд. А там журналистское расследование – это не экспертное заключение.
— А оно дорого стоит?
— Зависит от дефектов и компании, в которую вы обратились. Но не менее 15 тысяч рублей.
— Чтобы результат был, нужно ли ужесточить российское законодательство?
— Скорее, откорректировать, чтобы залатать все "дырочки", которыми пользуются застройщики и не только.
— Может ли сейчас ваш совет воспользоваться заявлением Владимира Путина о приоритетности программы доступного жилья для наших граждан?
— Обязательно стоит воспользоваться. Я вообще стала обращать внимание, что на высших уровнях эта проблема стала больше обсуждаться, больше по ней каких-то решений принимается. Сейчас, действительно, слушала новый законопроект, мне понравилась тенденция, и если примут так, как это готовится, то будет очень хорошо. Потому что есть много нюансов, которые до сих пор игнорировались всеми. Их нужно сейчас поднимать на поверхность. А что касается доступности, то взять сейчас любую молодую семью. Как им решить квартирный вопрос? У них два варианта: либо они ищут, собирают все до копеечки, и, как мы в свое время, вкладываются в долевое строительство либо берут ипотеку. Но долевое строительство – это большие риски, а ипотека…
Я часто слышу от людей: "мы не будем рожать детей, потом что у нас ипотека" или "мы не будем рожать второго, потому что у нас ипотека". Это же просто катастрофа для демографии страны. Цена на вторичном рынке настолько высока, что люди пытаются освоить долевое строительство, и пока это приводит к плаченым результатам. В итоге, годами снимается жилье, за это платятся деньги, и в итоге ни своего, ни чужого – ничего. Ничего удивительного нет в том, что сегодня люди недовольны властью и страной, потому что у них жизнь такая.
— Вы с оптимизмом смотрите в будущее? Считаете, что эти проблемы будут решены в нашей стране?
— Ну, а как иначе! Ничто не вечно. В любом случае они будут решены. Другое дело, насколько это все затянется. Хотелось бы, чтобы побыстрее внедрили все эти методы борьбы с такими ситуациями. У нас на самом деле ресурсы очень хорошие, и если взять отдельные статьи бюджета, то за счет совсем уж сомнительной статьи можно было бы решить эту проблему давно.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Реестр добросовестных застройщиков региона формируется в Краснодарском крае
Недвижимость в Краснодаре надо брать сейчас, цены на нее будут только расти — риэлторы
С начала года на Кубани ввели в эксплуатацию 27 проблемных жилых домов