9 октября 2023. Ситуация на рынке недвижимости в Краснодарском крае и некоторых регионах России может ухудшится. На такую перспективу, по мнению экспертов, указывает существенная разница цен между новостройками и вторичным жильем, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке, сообщает ИА KrasnodarMedia со ссылкой на РИА Недвижимость (18+).
О признаках перегрева на рынке ипотеки ранее заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина. Регулятора беспокоит качество кредитов.
Одной из причин сложившейся ситуации эксперты называют масштабное субсидирование ипотечных ставок государством и девелоперами.
— Искусственное снижение ставок еще в ковидный кризис привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря, — уточняет глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
По словам директора департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталия Костюкевича, теперь цены на новостройки значительно обгоняют цены на недвижимость на вторичном рынке из-за того, что льготная ипотека выдается на квартиры в строящихся домах.
Ранее ситуация на рынке жилья складывалась по другому — новостройки стоили дешевле, так как возводились в "полях", а "вторичка" продавалась дороже, потому что располагалась в районах с развитой инфраструктурой
В настоящее время, по данным центра "Домклик", новостройки в городах-миллионниках России продаются более чем на 40% дороже, чем вторичное жилье. Средняя цена "квадрата" в новостройках составляет 133,5 тысячи рублей, "квадрат" на вторичном рынке обходится покупателям в 94,9 тысячи рублей.
В Краснодарском крае цены на новостройки "обгоняют" цены на "вторичку" на 16,3%. Для сравнения, в Москве разница составляет 1,9%, в Московской области — 16,2%, в Новосибирской области — 19,3%, в Свердловской области — 49%, в Пермском крае — 55%.
Несмотря на разрыв в ценах, покупатели делают выбор в пользу жилья в новостройках. Объясняется такой выбор разницей в процентных ставках по ипотечным кредитам. Кредит на новостройки стоит для покупателей дешевле, ежемесячные выплаты могут быть ниже, чем по кредитам на вторичное жилье. Однако многие покупатели не учитывают "эффект мерседеса" — квартира в строящемся доме, которая покупается по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% от стоимости.
— У нас впервые на рынке наблюдается эффект мерседеса, когда новый автомобиль терял на выезде из салона 10% своей цены. Вот так сейчас и с квартирами в новостройках: сразу после покупки продать их на вторичном рынке без дисконта нельзя. Это нездоровая ситуация", — объясняет старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Если заемщик, оформивший кредит на новостройку, захочет ее продать, у него может не получится закрыть кредит. От продажи владелец жилья выручит меньше, чем занял у банка.
Еще один признак перегрева рынка недвижимости — это низкий размер арендных ставок, которые увеличивают срок окупаемости квартир. Цены на аренду падают, а стоимость недвижимости растет.
В перспективе, по мнению экспертов, покупатели продолжат делать выбор в пользу новостроек из-за низкой ставки по кредитам по сравнению со ставками на вторичное жилье, поскольку для многих из них основополагающим при выборе является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке.
Эксперты надеются, что регулятор примет меры для снижения напряжения на рынке.
— На сегодня решение — ужесточение норм субсидирования и банковского резервирования. На очереди пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности, возможное введение поддержки приобретения вторичного жилья. Но здесь важно именно модернизировать программы с учетом их реальной востребованности населением, а не только снизить доступность ипотечного кредита, что может произойти при использовании только запретительных мер, — объяснил Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России.