Ситуация на рынке недвижимости в России не настолько критичная, как могла бы быть из-за карантина и глобального кризиса. Однако эксперты отмечают, что для этого бизнесменам потребовалось затратить серьезные усилия и расстаться с частью выручки. Если положение в экономике РФ не выправится, то в течение нескольких месяцев нас может ожидать массовое закрытие торговых площадей и банкротства арендодателей, сообщает ИА KrasnodarMedia.
Не живут, а выживают
Кризис нанес серьезный ущерб по отрасли коммерческой аренды России. Впавшая в сон российская экономика, серьезно ухудшила позиции тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду площадей под торговлю, офисы, склады и т.д. Пока же предпринимателям удалось избежать самых негативных сценариев.
Еще месяц назад о сложностях данного сегмента рынка рассказал генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
– Среди всех сегментов рынка недвижимости влияние кризиса на сектор коммерческой недвижимости наиболее значительно. Объекты коммерческой недвижимости не работают уже долгое время. Это фатальная ситуация для собственников и арендаторов. В этих условиях сделки по приобретению и аренде недвижимости фактически прекратились, – комментирует ситуацию эксперт.
Как отметил Илья Володько, в июне ситуация принципиально не поменялась.
– Конечно, ситуацию удалось пережить благодаря тому, что многие собственники пошли на уступки (хоть и не во всех случаях). Часть арендодателей снизили платежи на 50 %, а некоторые и вовсе были вынуждены их отменить (оставив операционные расходы), чтобы сохранить своих арендаторов, пострадавших в кризис. Профессиональные игроки достаточно грамотно среагировали на данную ситуацию.
Более оптимистично на ситуацию смотрит финансист и частный инвестор Дмитрий Гарматюк.
– Рынок коммерческой недвижимости можно разделить на несколько секторов и влияние пандемии коронавируса будет разным. Нельзя делать однозначные выводы, которые будут актуальны для всех сразу. И, конечно же, хочется описать как негативные, так и позитивные факторы.
По его словам, многие объекты изначально строились под сдачу в аренду крупным сетевым федеральным игрокам, таким как Магнит, X5 (бренды Перекресток, Пятёрочка), Детский Мир, Эльдорадо, и.т.д. Данные компании хоть в большинстве своём и продолжали работу во время пандемии, но в то же время сейчас проводят актуализацию бюджетов на открытие новых торговых точек на 2020-й и 2021-й годы и анонсируют сокращение операционных затрат, что в свою очередь вызовет довольно сложные переговоры между собственниками помещений и арендосъемщиками.
– Мне кажется, в текущих условиях многие пойдут на дальнейшее сокращение арендных платежей, лишь бы сохранить у себя в помещении платежеспособного и надёжного арендатора, –отмечает финансист.
Дмитрий Гарматюк добавляет, что офисные и торговые помещения, ориентированные на малый и средний локальный бизнес, уже ощутили на себе удар, ведь фактически они не могли функционировать в привычном режиме весь апрель и май, а финансовая помощь федеральных и региональных властей физически не сможет покрыть все выпадающие доходы.
– Но также стоит упомянуть, что большое количество бизнеса приспособилось работать "из дома", и, возможно, предпочтут сократить собственные расходы и перевести часть сотрудников на постоянную "удаленку", что позволит арендовать офисы меньших размеров. Данные факторы окажут давление на цену аренды и покупки коммерческой недвижимости, – подчеркивает эксперт.
По словам Илья Володько, профессиональные владельцы недвижимости понимают, что потеря арендаторов сегодня для них несет более серьезные проблемы, чем сохранение существующих партнеров с серьёзными льготными условиями.
– В той ситуации, которую прогнозируют в течение года, шансы найти новых арендаторов чрезвычайно низкие. Те, кто разрывают договоры аренды сейчас, в течение ближайшего года могут сократить свои доходы до нуля. А те, кто сможет найти новых арендаторов , будут вынуждены заключить с ними договоры, на худших условиях, чем сейчас с учетом огромных скидок. Большинство арендаторов это понимали и пошли на уступки. Некоторые владельцы недвижимости скидки не делали, и расставшись с партнерами, столкнулись с более серьезными проблемами, – отмечает Володько.
Эксперт добавляет, что на рынок аренды коммерческой недвижимости теперь будет давить наличие значимого числа пустых помещений, освободившихся в период карантина. К этому можно добавить те помещения, что были свободны ранее.
Туманные перспективы
Гендиректор MACON Realty Group добавляет, что большинство арендаторов и арендодателей два месяца провели в режиме ожиданий, старясь не делать резких движений.
– Только сейчас есть какие-то просветы, какое-то понимание происходящих тенденций и видение будущего. Поэтому, я думаю, что уже сейчас начнутся какие-то изменения на рынке. Ведь для арендаторов было не только важно, сколько продлится карантин, но и понимание того, когда он закончится и какая экономическая ситуация будет в стране в дальнейшем, чтобы выстраивать свои долгосрочные планы.
Илья Володько не исключает, что в ближайшие полгода на рынке аренды коммерческой недвижимости может произойти спад с чередой банкротств.
– Все ожидали проблем в весенние месяцы карантина. Сейчас, когда будет ясно, каким образом будет развиваться ситуация, крупные федеральные арендаторы будут решать, сокращать ли свое присутствие в торговых площадях или сохранить его. Вполне возможно, что в силу финансовых проблем некоторые сети и холдинги начнут закрытие заметной части своих объектов, рентабельность которых не сможет восстановиться даже при условии снятия всех карантинных ограничений. А это ударит по владельцам помещений и потянет вниз и так снизившиеся цены на аренду недвижимости, – подчеркивает эксперт.
Гендиректор MACON Realty Group добавляет, что в апреле и мае основные игроки старались не принимать резких решений. Однако сейчас они уже готовы к этому и в течение полугода могут произойти заметные изменения на рынке.
Однако Дмитрий Гарматюк напоминает про возможный стабилизирующий фактор — это снижение ключевой ставки ЦБ РФ.
– Многие эксперты и аналитики ждут её снижения на июньском заседании вплоть до 4.5% (год назад 7.5%), что удешевляет цену кредитных средств. Именно снижение ставки не даст существенно просесть рынку, даже годовая доходность в 8-10%, которую обеспечивает коммерческая недвижимость, в текущих условиях дают доходность существенно выше банковского депозита. Это существенный аргумент для инвесторов, которые хотят разнообразить свой портфель не только ценными бумагами, но и недвижимостью, – делиться финансист.
По его словам, на рынке коммерческой недвижимости, как и во многих других отраслях, и продавцы, и покупатели ждут, по какому сценарию экономика будет восстанавливаться после карантина. На данный момент статистика, которая вышла по апрелю и маю, показывает, что глубина кризиса во многом преувеличена и мы можем увидеть активное восстановление в летние месяцы. Тогда перспективы коммерческой недвижимости довольно радужны.
– Если же меры федерального правительства по перезапуску экономики не реализуются, то мы можем увидеть отложенные негативные последствия, компании проели свои подушки безопасности и оборотные средства за период карантина, и если не получится реализовать запасы, можем столкнуться с банкротствами и падением рынка коммерческой недвижимости, – резюмирует эксперт.
