В договоры купли-продажи недвижимости после скандальной истории с квартирой Ларисы Долиной все чаще включают необычные пункты для защиты от мошенников. Как именно застраховать сделку и какие фразы обязательно нужно вписать в документ, объяснил адвокат Никита Навасардов.
Продавцов все чаще просят письменно подтверждать, что они не находятся под влиянием мошенников, осознают последствия сделки и не являются иноагентами. Причина такого перестрахования проста: на вторичном рынке растет число случаев, когда проданные квартиры пытаются вернуть через суд, ссылаясь на обман или временное помутнение рассудка.
По словам юриста, все оспариваемые сделки с недвижимостью можно разделить на четыре основные группы. Первая — это случаи, когда продавец был недееспособен или ограниченно дееспособен. Вторая группа связана с нарушением прав третьих лиц, например, супругов, наследников или несовершеннолетних детей. Третья категория касается ситуаций с банкротством продавца, когда продажа квартиры может выглядеть как вывод активов. И наконец, четвертая и самая разнообразная группа — прямое мошенничество, от поддельных документов до историй, когда продавец действует под влиянием обмана.
Чтобы минимизировать риски, Навасардов советует включать в договор купли-продажи не только стандартные заверения об отсутствии долгов и банкротства. Критически важно добавить пункты, которые подтверждают реальные намерения сторон. В тексте стоит указать, что продавец действует без обмана, действительно хочет получить деньги и полностью осознает: после продажи он потеряет право на жилье и обязан его освободить.
Особое внимание адвокат рекомендует уделить формулировкам, которые могут защитить от эффекта Долиной, когда продавцы позже заявляют, что действовали под диктовку мошенников. В договор необходимо внести подтверждение продавца, что с ним не связывались неизвестные, не сообщали о попытках кражи сбережений, не требовали брать кредиты и не принуждали продавать квартиру якобы для помощи правоохранительным органам или Центральному банку.
Кроме того, эксперт в беседе с "РГ" посоветовал добавить в документ слова о том, что продавец не планирует в будущем передавать полученные от сделки деньги третьим лицам для разоблачения преступников. Важный завершающий пункт, по его словам, такой: продавец признает, что если такие обстоятельства все же существовали, но были скрыты от покупателя, он не сможет в дальнейшем использовать их как причину для признания договора недействительным.
Анна Кольцова
